商鋪投資注意事項

時間：2021-01-03 10:14:15 投資理財我要投稿

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商鋪投資注意事項

　　在商品住宅庫存持續(xù)有效去化的同時，常州市區(qū)的商業(yè)庫存依舊居高不下。

　　房價點評網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年1-6月，常州市區(qū)有商業(yè)在售的項目共百余個，其中包括商業(yè)街區(qū)、專業(yè)市場、社區(qū)底商和集中型商業(yè)等，從區(qū)位來看，有中心區(qū)商業(yè)，也有郊區(qū)商業(yè)。截至6月底，常州市區(qū)商業(yè)庫存286萬㎡，去化周期高達55個月，可見商業(yè)市場形勢的嚴峻。究其原因，主要是商鋪因地段、規(guī)劃、運營方式等不同導致投資價值不一，需要有一雙“慧眼”才能鎖定高價值的商鋪。

　　那么，如何選擇一個具有投資價值的商鋪，從而實現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”?商鋪投資有哪些注意事項?下面四個方面缺一不可。

　　李嘉誠曾提到過決定房地產(chǎn)投資的要素：地段、地段、地段!這一點對于投資商鋪來說更是金科玉律，所以選鋪一定要選地段好的。

　　商鋪必須要有足夠的“買氣”，才能最終實現(xiàn)所謂的一鋪養(yǎng)三代，而“買氣”必須由人流量來保證。那么，怎樣的地段才有充足的人流量呢?交通便捷、位于中心區(qū)或大型居住區(qū)都是十分關(guān)鍵的因素。與客群少、交通欠發(fā)達的郊區(qū)相比，交通樞紐、中心區(qū)及生活區(qū)顯然才是投資商鋪的絕佳地段。

　　好的商業(yè)規(guī)劃可以保證客戶的到達率，從而人氣火爆，而規(guī)劃有缺陷的商業(yè)則很難形成濃郁的商業(yè)氛圍。

　　那么，怎樣的商業(yè)規(guī)劃比較好呢?商鋪投資注意事項：

　　一般來說，商業(yè)價值上，外商業(yè)街(臨路)>內(nèi)商業(yè)街>集中型商業(yè)內(nèi)街，因為商業(yè)展示價值對人流的吸引也是如此排序的。內(nèi)商業(yè)街以常州的萬達金街為例，即使有萬達商管的強力支撐，其商業(yè)也火不起來，一直備受投資者詬病，最大的原因就是內(nèi)商業(yè)街的規(guī)劃導致人流量得不到保障;集中型商業(yè)內(nèi)街以文化宮萬博為例，雖然地段優(yōu)越，但是規(guī)劃的欠缺令其開業(yè)至今始終旺不起來。

　　大型主力店的入駐可以輻射更大范圍的客群，從而帶動巨大人流，直接影響到附近商業(yè)的人流量，并因此提升附近商鋪的投資價值。這也是為什么很多項目不惜成本，提供諸多優(yōu)惠對品牌店鋪進行招商，而它們一旦進駐，所在項目的其他商鋪自然價值凸顯。

　　對于投資者來說，如果開發(fā)商有自持商業(yè)，無疑會提升他們的投資信心。

　　開發(fā)商一旦自持商業(yè)，便具備了投資者的身份，勢必以高收益和回報為目標，為此，開發(fā)商肯定會用心做好自己的項目，無論是在招商、運營還是推廣……都會實現(xiàn)利益最大化，帶領(lǐng)投資客一起賺錢，因而投資者無論自己開店或者出租，回報率都更有保障。

　　總而言之，開發(fā)商自持商業(yè)就等于和投資者的利益捆綁起來，可謂一榮俱榮，一損俱損。

　　以上是決定商鋪投資價值的“四駕馬車”，常州商業(yè)市場存量高、去化周期長，就是因為這類高價值商鋪的稀缺，從而得不到投資客的青睞。

　　當然，也正是因為這類商鋪的稀缺，所以讓個別滿足上述條件的商鋪價值更加凸顯，其中，星河國際金街商業(yè)便是典型案例。

　　其一，就地段而言，星河金街商業(yè)圍繞武宜路、廣電路、玉堂路等多條城市主干道而打造，交通優(yōu)勢不言而喻;此外，星河國際本身地處湖塘老城區(qū)中心位置，且作為武進區(qū)體量最大的住宅項目，自身有近10000戶業(yè)主的大量消費群，人流量得以保證。

　　其二，就規(guī)劃而言，星河國際金街商業(yè)全部打造成外商業(yè)街形式，并沿多個主干道而建，對人流的吸引力得以保證。

　　其三，就主力店而言，金街商業(yè)的西門子、格力、新東方、等主力店已經(jīng)入駐;此外，Coco家居也已引入美克美家等知名家居品牌;更值得一提的是，世界第一的現(xiàn)購自運制商業(yè)集團、世界第三的零售批發(fā)超市集團——麥德龍，在常州的第二家門店也選址星河國際，無疑將發(fā)揮其強大的消費輻射力。

　　其四，就自持商業(yè)而言，金街商業(yè)中的國際風情水岸街由星河自持，其中的西餐、輕吧、紅酒莊等高端特色店鋪也已入駐，目前商業(yè)氛圍已濃厚。

　　相關(guān)：商鋪投資的5種商鋪類型

　　所有的商鋪投資，特別是新商商鋪投資，都要考慮商業(yè)變遷，城市規(guī)劃，商圈轉(zhuǎn)移。記住，任為培養(yǎng)一個商圈很難，但我們可以跟著商圈。因此，在這類商鋪投資前，一定要知悉政府規(guī)劃，市長省長任期(我國的政府就是一個市長一個投資政策)，這個規(guī)劃要拉長在10年周期，一個商圈商鋪10年的培養(yǎng)是正常的，因此，如果在你的預估當中，十年無法培養(yǎng)起來的商圈，不建議投資。

　　另外，每種商鋪分類有它的特殊性，如下：

　　1、老城區(qū)商鋪：

　　這類商鋪已經(jīng)有一定年限，租金水平也漲到一定的高度，這時候介入基本是虧錢的。專業(yè)的說法，就是商鋪已處于成熟期，雖然風險低，但是回報率相當?shù)�，在考慮通貨膨脹的情況下，基本賺個自持，沒準還得虧;同時，就商圈來說，中國城市規(guī)劃一直處于嬰兒期，因此，城市規(guī)劃(道理狹小，景觀改造，線路返修)會對商圈形成許多不忽略的影響;

　　2、商品房住宅底商、辦公底商：

　　現(xiàn)在這類商鋪眾多，大多是新商圈新住宅區(qū)的商鋪，這類商鋪主要是規(guī)劃配套，因此它們的租金水平在無其他商業(yè)體影響的情況下，租金回報率是很難達到高回報率的，因此，如果它的售價太高，不建議投資。可參考，底商售價不超過樓盤售價的.2倍，超過就存在一定的風險。

　　3、商業(yè)街：

　　市場上面同質(zhì)化相當嚴重，在不能拿到端頭鋪的情況均不建議投資，特別是廣告轟炸，售價相當高的情況下。

　　4、專業(yè)市場;

　　根據(jù)過去十幾年的經(jīng)驗，只要專業(yè)市場做起來的，專業(yè)市場的商鋪都是賺錢的，因此，好的招商團隊或者好的物業(yè)公司，以及物業(yè)公司的內(nèi)部資料能拿到的情況，建議投資。

　　5、帶租約商鋪;

　　以租約的高回報誘惑新東家，注意，危險。很多合同是假的，很多租戶是短租，這類商鋪主要注意合同的問題，以及在帶租約的情況下，市場冷旺程度以可以肉眼觀察，慎重。適用以上方法，切不可盲目相信租約的回報率。

　　最后，其實商鋪投資沒那么火了，至少，一鋪養(yǎng)三代的情況是沒有的。

　　很多人投資了商鋪只賺自持的，萬達的室外街就是個慘烈的教訓。

　　另外，多關(guān)注旅游景點的商鋪。

　　最后，記住，金角銀邊草肚皮，買端頭鋪，風險肯定是最小的，記住這些商鋪投資注意事項，投資商鋪的成功率相對大很多了。