購買學(xué)區(qū)房的有何種風(fēng)險(xiǎn)
在這個(gè)房價(jià)飛漲的年代，學(xué)區(qū)房的價(jià)格更是水漲船高，在優(yōu)質(zhì)教育資源比較集中的地方，房子是絕對(duì)的“硬通貨”，此類房屋的價(jià)格沒有最高只有更高。
不言而喻，這種高價(jià)格是由其自身的稀缺性導(dǎo)致，越是稀缺，大家在購買時(shí)就越要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。根據(jù)我們律師以往處理此類案件的經(jīng)驗(yàn)，筆者給大家介紹一下購買學(xué)區(qū)房時(shí)可能會(huì)發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，希望能使大家未雨綢繆，防患于未然：
與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)
一般公認(rèn)的學(xué)區(qū)房的概念是，在幼兒園升小學(xué)，小學(xué)升初中時(shí)在學(xué)校所規(guī)劃的吸收孩子入學(xué)的學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)就叫學(xué)區(qū)房。
學(xué)區(qū)房的政策風(fēng)險(xiǎn)
最大的一個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)就是戶口遷入年限和取得房產(chǎn)證年限的變動(dòng)，有人總結(jié)了一句話叫“五年一大變，三年一中變，一年一小變”，意思就是學(xué)校的主管部門經(jīng)常會(huì)根據(jù)不同的情況，改變年限。比如，在購房時(shí)規(guī)定落戶一年就能就近入學(xué)，而等你快入學(xué)時(shí)又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時(shí)在學(xué)校規(guī)劃地段內(nèi)，準(zhǔn)備入學(xué)時(shí)有可能被劃出地段。
學(xué)校本身發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)
學(xué)校自身的教育資源配置出現(xiàn)問題，導(dǎo)致教學(xué)質(zhì)量下降，該學(xué)校片區(qū)內(nèi)的房價(jià)出現(xiàn)明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來一所教學(xué)質(zhì)量不高的學(xué)校，因?yàn)樽陨淼淖兏镆卉S成為一所重點(diǎn)學(xué)校。
確認(rèn)招生范圍，注意門牌號(hào)
買學(xué)區(qū)房時(shí)一定要看準(zhǔn)房子的位置，差一個(gè)號(hào)碼可能就被安排到另外一個(gè)學(xué)區(qū)。尤其要注意查看房屋的單號(hào)或雙號(hào)，是尾號(hào)時(shí)就要更加注意�，F(xiàn)在是人為地將學(xué)區(qū)房劃分復(fù)雜化，即使在學(xué)校周邊的房子也有可能不屬于該學(xué)區(qū)，所以購買學(xué)區(qū)房一定要認(rèn)真。
學(xué)區(qū)房并不是所有人認(rèn)為的那樣，“就近原則”離得近就可以入學(xué)，要仔細(xì)確認(rèn)名校招生范圍。有些樓盤就在學(xué)校旁邊，可學(xué)區(qū)并不對(duì)口，容易受開發(fā)商的誤導(dǎo)，最后影響了子女教育。
學(xué)區(qū)房購買的各種糾紛
以上情況是與學(xué)校有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，下面我們主要講一下與房有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。學(xué)區(qū)房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發(fā)商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。
一手房的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房產(chǎn)證的辦理。例如，在簽商品房預(yù)售合同時(shí)，開發(fā)商承諾入住后一年，即可頒發(fā)房產(chǎn)證，但實(shí)際情況是頒發(fā)房產(chǎn)證的時(shí)間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導(dǎo)致業(yè)主子女無法上學(xué)。
二手房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)多一些，主要集中在產(chǎn)權(quán)糾紛、戶口糾紛、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價(jià)糾紛。
產(chǎn)權(quán)糾紛
第一類產(chǎn)權(quán)糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的糾紛。
先說第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經(jīng)遇到這樣一個(gè)案例，在北京海淀區(qū)某著名的'學(xué)區(qū)房片區(qū)內(nèi)，張女士從劉先生處購買了一所房產(chǎn)準(zhǔn)備為自己孩子上學(xué)所用，在張女士支付完首付款后，突然接到另外一位劉先生打來的電話，明確告知她所購買的房屋還在遺產(chǎn)訴訟糾紛當(dāng)中，希望她放棄購買，因?yàn)楦灱s的那位劉先生只是房產(chǎn)共有人之一，不是唯一所有權(quán)人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況?因?yàn)榇蠖鄶?shù)的學(xué)區(qū)房都屬于年代比較久遠(yuǎn)的房屋，而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)去世，這類房屋很可能發(fā)生遺產(chǎn)繼承糾紛。也正是因?yàn)檫@種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠(yuǎn)的學(xué)區(qū)房時(shí)，一定要向賣方詳細(xì)詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，并將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權(quán)益。
產(chǎn)權(quán)糾紛的另一種情況是，房屋的產(chǎn)權(quán)能否過戶。說到這一點(diǎn)，很多人可能認(rèn)為夸大其詞，其實(shí)這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內(nèi)最為常見。因?yàn)�，有些單位的房改并不徹底，�?dǎo)致賣房人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導(dǎo)致合同無法履行。我們曾經(jīng)處理過這樣一個(gè)案子，在北京天壇附近的某學(xué)區(qū)房，楊先生樓上鄰居的房子可以上市交易，但楊先生的房子單位就是不同意賣，導(dǎo)致楊先生向買房人支付了一筆違約金。因此，在購買學(xué)區(qū)內(nèi)單位房改房時(shí)，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。
戶口糾紛
戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內(nèi)全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個(gè)以上的戶口本，但賣房子女還在學(xué)校就讀，該學(xué)校拒絕接收同一房屋內(nèi)的另外一個(gè)戶口的子女入學(xué)。
不管是哪一種情況，最好的預(yù)防對(duì)策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應(yīng)該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計(jì)算，每逾期一天遷走，就要承擔(dān)一定的違約金。只有這樣加重違約方的負(fù)擔(dān)，才能保證交易安全。
除了在合同中約定違約責(zé)任外，在決定購買該學(xué)區(qū)房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機(jī)關(guān)，共同核實(shí)房屋內(nèi)戶口情況。
房產(chǎn)中介虛假信息糾紛
這類糾紛直接與房產(chǎn)中介的職業(yè)素質(zhì)有關(guān)系，我們遇到的大多數(shù)案子，都是中介運(yùn)用自身的信息優(yōu)勢忽悠買賣雙方簽協(xié)議，等發(fā)生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。
給大家介紹一個(gè)案例，楊女士有一居室想要出售，房產(chǎn)中介小王為了得到這套房源，就向楊女士暗示，自己通過朋友關(guān)系獲知楊女士的這套房產(chǎn)所在的小區(qū)明年就會(huì)被劃歸為學(xué)區(qū)房，到時(shí)房價(jià)一定會(huì)大漲。楊女士聽了小王的話，就將該房屋交給小王他們店掛牌銷售。后來，小王就將此房推薦給趙女士，并跟趙女士介紹說，聽房主說此房明年劃歸學(xué)區(qū)房。如果今年購買，明年一定能賺一大筆。結(jié)果楊女士與趙女士就在小王的撮合下，簽訂了買賣合同，并支付房款。但到了第二年此房并未被劃為學(xué)區(qū)房，這時(shí)趙女士先找到楊女士討要說法，楊女士覺得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解釋說，自己當(dāng)時(shí)只是推斷可能會(huì)成為學(xué)區(qū)房，這本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)。
后來，因?yàn)闂�、趙沒有證據(jù)證明當(dāng)時(shí)小王存在欺騙，訴訟請求被法院駁回。我們給大家的提示是，目前我國房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學(xué)�；蚱渖霞�(jí)主管部門核實(shí)情況，再?zèng)Q定是否交易。
賣方惡意漲價(jià)糾紛
這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因?yàn)榉績r(jià)上漲過快，賣方想多賺錢，并且只要違約金的數(shù)額低于房價(jià)上漲的幅度，賣方就敢違約。預(yù)防賣方惡意漲價(jià)的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對(duì)較高的違約責(zé)任，使賣方不敢越雷池半步。
一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩余房款后，一定時(shí)間內(nèi)就開始按天計(jì)算賣方遲延履行的違約金。
其次，還要約定如果出現(xiàn)一房二賣或多賣時(shí)，要支付不低于總房款20%的違約金。
最后，還要約定如果房價(jià)上漲過快，違約金不足以補(bǔ)償損失的，應(yīng)按照買方實(shí)際的差額損失賠償。
以上三種約定，因受篇幅所限不能詳細(xì)講解，大家可以把握一個(gè)原則，將違約金的數(shù)額約定相對(duì)高些，增加賣方違約成本，交易安全就越有保障。
其實(shí)學(xué)區(qū)房比起一般房屋的特點(diǎn)就是，一頭連著“學(xué)”，一頭連著“房”。 學(xué)區(qū)房受到追捧而成為“硬通貨”，除了家長們的“望子成龍、望女成鳳”的特點(diǎn)外，更揭示了教育資源配置不合理的問題。關(guān)于學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)糾紛問題，其實(shí)與普通房產(chǎn)糾紛沒有太大區(qū)別，只不過在這類房產(chǎn)上的糾紛更容易發(fā)生。
【購買學(xué)區(qū)房的有何種風(fēng)險(xiǎn)】相關(guān)文章：
購買學(xué)區(qū)房的N種風(fēng)險(xiǎn)01-24
盤點(diǎn)解析購買學(xué)區(qū)房的N種風(fēng)險(xiǎn)03-02
學(xué)區(qū)房新政策05-06