海外置業(yè)到底是“餡餅”還是“陷阱”
“只要1-100美元，便可以買走一套房子。”這則美國(guó)汽車城底特律打出的樓市廣告語(yǔ)，賺足了中國(guó)投資者的眼球，也把近年來(lái)不斷升溫的中國(guó)人海外置業(yè)熱潮再度聚焦在鎂光燈下。相比于中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的一片看漲，許多國(guó)家受歐債危機(jī)影響，房地產(chǎn)價(jià)格連年大幅下挫，使得越來(lái)越多中國(guó)人想赴海外“撿便宜”。那么，中國(guó)投資者扎堆抄底海外樓市，究竟是“餡餅”還是“陷阱”呢?
【 置業(yè)身影遍布全球 】
“投資中國(guó)樓市不如去美國(guó)買房地產(chǎn)。”中國(guó)社科院近日的這一表態(tài)，再度引發(fā)了輿論的廣泛關(guān)注。中國(guó)社科院發(fā)布的2013年《投資藍(lán)皮書》稱，由于中國(guó)樓市上漲的空間有限，并且對(duì)投資需求有諸多限制，而美國(guó)房地產(chǎn)正處于觸底回升階段，上升趨勢(shì)大致能維持5到7年，有較大的上漲空間，所以投資中國(guó)樓市不如去美國(guó)買房地產(chǎn)。
事實(shí)上，海外置業(yè)近年來(lái)漸成熱潮，中國(guó)人置業(yè)的身影正在遍布全球，而美國(guó)是首選。據(jù)美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告顯示，2007年，中國(guó)人在美國(guó)的購(gòu)房花費(fèi)僅占所有外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)房花費(fèi)的5%。而2012年，這個(gè)比例躍升至11%，中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)花費(fèi)90億美元，使其連續(xù)兩年成為美國(guó)房產(chǎn)第二大海外買家。
除美國(guó)外，澳大利亞、加拿大和歐洲的樓市也備受中國(guó)人青睞。據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司高力國(guó)際發(fā)布的報(bào)告顯示，多倫多、倫敦和新加坡等中國(guó)投資者海外置業(yè)熱門地區(qū)里，境外買家的20%-40%來(lái)自中國(guó);中國(guó)買家在加拿大溫哥華購(gòu)房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過(guò)40%;而在英國(guó)倫敦著名的金融區(qū)金絲雀碼頭，約1/3的新售房屋賣給了中國(guó)人。
【 海外房?jī)r(jià)便宜一半 】
在中原地產(chǎn)研究中心市場(chǎng)總監(jiān)張大偉看來(lái)，房?jī)r(jià)無(wú)疑是促使中國(guó)人海外置業(yè)的首要原因。他表示，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)較高，而國(guó)外很多地方的房?jī)r(jià)都顯得比中國(guó)更親民一些。北京五環(huán)、六環(huán)外的部分房子都已經(jīng)漲到200萬(wàn)到300萬(wàn)元人民幣了，而在美國(guó)，只要不是在很高端的地方買房，與上述等面積的獨(dú)棟住宅也就合100萬(wàn)到200萬(wàn)元人民幣。近幾年國(guó)外的房產(chǎn)價(jià)格雖然也有波動(dòng)，但是其漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有中國(guó)大。
分析人士指出，受到“國(guó)五條”等調(diào)控政策的抑制，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資回報(bào)率急劇降低，越來(lái)越多投資者看淡國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)前景，再加上目前國(guó)內(nèi)投資渠道日趨狹窄、人民幣匯率不斷升值，使得投資者逐漸將目光轉(zhuǎn)向海外。
除投資外，移民也是中國(guó)人海外置業(yè)的重要原因。尤其是加拿大、美國(guó)、澳大利亞等中國(guó)移民首選國(guó)都已沒(méi)有買房移民政策，投資移民海外的門檻已經(jīng)越來(lái)越高。近兩年，塞浦路斯、葡萄牙受歐債危機(jī)影響放開(kāi)了投資移民的限制，無(wú)疑為中國(guó)人移民歐盟打開(kāi)了另一扇門。
此外，隨著留學(xué)潮的不斷升溫，越來(lái)越多的投資者將置業(yè)首選在教育資源發(fā)達(dá)的國(guó)家及城市。
【 抄底“餡餅”不好消化 】
然而，像底特律這樣不到100美元“白菜價(jià)”的房子，真的這么容易就能撿到便宜了嗎?事實(shí)上，如果沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的.話，這樣的餡餅無(wú)論如何也砸不到中國(guó)人的頭上。張大偉表示，這類低價(jià)房很多是租賃房，不是空置房。美國(guó)有法律規(guī)定，如果房屋已經(jīng)租出去了，而且租住房子的租客如果沒(méi)有其他房產(chǎn)，即便租戶拒交房租，房主也不能將其趕走。所以在購(gòu)買這類房產(chǎn)以后，房主無(wú)法立刻搬進(jìn)去住，本身也沒(méi)有投資價(jià)值，買房者還需要將原來(lái)的房主對(duì)這些租戶的義務(wù)承擔(dān)過(guò)來(lái)。
其實(shí)，類似這樣隱藏在低價(jià)房產(chǎn)背后的政策風(fēng)險(xiǎn)還有很多。比如，英國(guó)有很多數(shù)千平方米的古堡售價(jià)僅為1英鎊，卻沒(méi)人敢買，因?yàn)橛?guó)規(guī)定，擁有產(chǎn)權(quán)者必須負(fù)責(zé)修繕這些房子。
相比于國(guó)內(nèi)樓市“買不起”的現(xiàn)狀，海外房產(chǎn)則是“養(yǎng)不起”，投資者購(gòu)房后每年需繳納房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)等一系列費(fèi)用，后期支出更像是個(gè)無(wú)底洞。比如在美國(guó)，計(jì)算房產(chǎn)稅的房屋價(jià)值是由政府估定。如果在底特律花500美元購(gòu)買房產(chǎn)，其估價(jià)可能高達(dá)30萬(wàn)美元，買房人每年需要支付6000美元左右的稅費(fèi)，大大超出了房?jī)r(jià)。
“海外房產(chǎn)一般都是買時(shí)便宜住時(shí)貴，加上各類稅和保險(xiǎn)，實(shí)際上的收益并不多。”張大偉表示，“抄底”的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大，需要慎重投資。作為普通投資者，除非有移民的需求，否則并不適合海外置業(yè)。
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