房地產(chǎn)營銷策劃

　　一、區(qū)域市場

　　近兩年，隨著亞洲金融風暴影響的逐漸減弱、國家產(chǎn)業(yè)政策的部分傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺等諸多因素的作用，使得北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出建國以來最為活躍的一面。來自市房地局的消息稱，僅20xx年批租出讓的地塊就達700多塊，平均每天2塊以上，創(chuàng)歷史新高。另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計，20xx年北京僅新開樓盤就達200余個，平均每40小時即出現(xiàn)一個新樓盤，大大超過了99年125個新盤上市的數(shù)量，再一次沖破歷史記錄。進入20xx年后，第一季度新開盤的項目就達90個，平均每天一個新樓盤出現(xiàn)，市場呈現(xiàn)出一派繁榮景象，同時又孕育著激烈競爭的端倪。

　　xx花園位于朝陽區(qū)工體東路，朝外大街與工體北路之間，隸屬于CBD商圈、朝外大街商務區(qū)、東二環(huán)商務區(qū)、使館區(qū)的邊緣地帶。由于二環(huán)周邊的土地資源越來越少，故目前其項目周邊在售競爭項目并不很多，但是，諸如“陽光都市”、“金菲國際公寓”“華普公寓”“吉慶里二期”等競爭項目體量相對較大、銷售周期較長、售價較高，還是會對本項目的的銷售形成階段性影響。并且，結(jié)合該區(qū)域目標客戶特點等因素，我們認為在考慮產(chǎn)品競爭對手的區(qū)域時應擴展到整體CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，該區(qū)域內(nèi)今后一兩年仍是全北京的開發(fā)熱點地區(qū)，待開樓盤較多，體量較大，其中主要項目有：

　　1、北京世界科貿(mào)中心：

　　開發(fā)商為香江國際集團，曾在北京成功開發(fā)北京國際友誼花園和北京科技會展中心，該項目位于京廣中心以南，嘉里中心以北，原3501廠址，總建筑面積70萬平方米，是集辦公、住宅、酒店為一體的大型綜合性商貿(mào)社區(qū)。

　　2、金地國際花園：

　　開發(fā)商為深圳金牌上市公司金地集團，該項目東至北京施工機械廠，西至北京儀表廠，北至陽光100國際公寓，南至建國門外大街，總占地面積7萬平米，預計建設規(guī)模為40萬平方米。

　　3、建外SOHO：

　　開發(fā)商為北京紅石企業(yè)——中鴻天房地產(chǎn)開發(fā)公司，位于建外大街第一機床廠，占地18公頃，總建筑面積55萬平方米。由日本建筑師山本理顯設計，計劃于20xx年6月開始內(nèi)部認購，樣板間將在20xx年5月底完工，項目未推出，已是喊殺一片。

　　4、新城國際（理想世界）

　　開發(fā)商為北京萬通實業(yè)有限公司，設計方案通過國際招標，在10多個方案中優(yōu)選出由香港王董設計事務所設計的弧形板式高層圍合建筑，立面新穎。它位于原北京開關廠廠址，京廣中心以南，漢威大廈以北，占地面積12公頃，總建筑面積53萬平方米。新城國際由CBD國際中心和CBD國際公寓兩部分組成。CBD國際中心緊鄰朝陽路，位于整個項目的北部，占地1.33公頃，總建筑面積12萬平方米，由一棟33層寫字樓和一棟酒店式公寓以及商業(yè)裙房組成。CBD國際公寓位于整個項目的北部，東臨東大橋東路，西接關東店南街，北依中央商務區(qū)3號路，南到小區(qū)中心商務區(qū)東西街，占地面積10.5公頃，總建筑面積38萬平方米。該項目已于4月5日國貿(mào)展會亮相，均價9400元/平，展會期間認購火爆，目前正呈小步攀升之勢，均價有望突破1萬元。

　　5、建華大廈

　　開發(fā)商為首創(chuàng)陽光房地產(chǎn)股份有限公司，位于藍島大廈東南角，一期即將開工，近10萬平方米，近期在國貿(mào)展會正式推出。

　　6、大連萬達項目

　　大連萬達本年度將在北京開發(fā)兩個項目，一個位于CBD商圈，現(xiàn)代城對面，金地國際花園西側(cè)，總建筑面積40萬平方米，屬綜合性高檔公寓；另外一個位于燕莎商圈，欲打造成為標準的高爾夫社區(qū)，預計本年度6、7月份亮相。大連萬達和深圳金地

　　今年同時在國貿(mào)商圈出手，被業(yè)內(nèi)稱為“南狼北虎”夾擊CBD，其品牌優(yōu)勢和價格優(yōu)勢不可低估。

　　7、城中大廈

　　由成功開發(fā)中關村地區(qū)怡美家園（我公司代理）的宏大興業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)，預計于下半年開工，地處華彬大廈西側(cè)，建筑面積7萬平方米。

　　上述項目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項目最大的競爭對手；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷售上會形成一定沖擊，對整體實現(xiàn)11000~xx元/平米的銷售均價及預期利潤會有一定困難。

　　二、結(jié)論

　　通過以上數(shù)據(jù)對比20xx年度中房指數(shù)北京市本區(qū)域內(nèi)各季度的市場在售項目平均面積及平均價格可清晰顯示出：項目均價體系系數(shù)及戶型面積體系系數(shù)隨著市場競爭激烈程度的加劇，呈現(xiàn)明顯下降的趨勢；至于今年一季度北京市住宅均價與去年同期相比，上升5%左右，專家認為這是短暫現(xiàn)象，有些表現(xiàn)為區(qū)域特征，不足為憑。我們預見今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價款的進一步下調(diào)不可避免；換言之，市場房屋的整體性價比會越來越好。

【房地產(chǎn)營銷策劃】相關文章：

房地產(chǎn)營銷策劃方案03-09

房地產(chǎn)營銷策劃報告03-16

房地產(chǎn)營銷策劃方案05-24

房地產(chǎn)營銷策劃方案[經(jīng)典]06-09

房地產(chǎn)營銷策劃書10-25

房地產(chǎn)營銷策劃方案精彩12-23

房地產(chǎn)營銷策劃方案（精）07-23

房地產(chǎn)營銷策劃方案(15篇)04-15

房地產(chǎn)營銷策劃方案15篇04-10