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2014年河南放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
“金九銀十”的黃金銷售季節(jié)，樓市又迎來政策利好。
9月30日晚，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、河南省發(fā)展和改革委員會(huì)、河南省國土資源廳、中國人民銀行鄭州中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)河南監(jiān)管局五部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)，明確表示河南省放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，未實(shí)施或已取消限購城市，第三套住房不限貸。適度提高住房公積金貸款額度，公積金貸款購買90平方米(含)以下住房貸款首付不低于20%，90平方米以上住房貸款首付比例不低于30%。 東方今報(bào)記者 王獻(xiàn)軍/文 袁曉強(qiáng)/圖
【新政】
首套房貸款結(jié)清再買房仍按首套認(rèn)定
9月30日16時(shí)，央行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，調(diào)整住房信貸政策，二套房認(rèn)定實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。20時(shí)，落實(shí)這一精神的河南版《意見》出臺(tái)，涉及保障房、信貸、公積金、土地等六個(gè)方面共20條意見。其中，最引人關(guān)注的莫過于信貸政策的調(diào)整。
《意見》提出，對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0、7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定;
擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策;
擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
同時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。
除了信貸政策外，還明確降低和減免住房交易有關(guān)稅費(fèi)。對(duì)家庭購買首套面積在90平方米以下(含90平方米)住房的，契稅按1%稅率征收;對(duì)面積在90平方米(不含90平方米)～144平方米的，積極研究契稅優(yōu)惠政策。個(gè)人轉(zhuǎn)讓購買超過5年(含5年)的普通商品房，免征營業(yè)稅，個(gè)人購買房屋時(shí)間，以房屋買賣合同訂立時(shí)間為準(zhǔn)(此前，購房時(shí)間認(rèn)定以繳納契稅時(shí)間為準(zhǔn))。
公積金貸款首付比例降至20%
《意見》提出，放寬住房公積金貸款條件。職工連續(xù)正常繳存6個(gè)月(含)以上，可申請住房公積金貸款購房。使用住房公積金個(gè)人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例可以不低于20%;套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付比例可以不低于30%。對(duì)購買首套房屋的認(rèn)定以房管局提供的繳存職工申請家庭名下現(xiàn)有住房套數(shù)為準(zhǔn)。符合低保、低收入、特困標(biāo)準(zhǔn)的職工，可申請個(gè)人住房公積金貸款貼息。
各地住房公積金管理委員會(huì)要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》績r(jià)格、人均住房建筑面積和住房公積金業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，適度提高住房公積金貸款額度。逐步將建立穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍，對(duì)農(nóng)民工購房、租房給予支持。
同時(shí)，增加住房公積金貸款品種。有條件的地區(qū)，要積極開展個(gè)人住房組合貸款業(yè)務(wù)，探索開展公積金異地貸款，在確保資金安全的前提下，為繳存職工提供較多的資金政策支持。
套型建筑面積比例全部放開
《意見》提出，完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龉┣箨P(guān)系，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，對(duì)套型建筑面積比例全部放開，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。
據(jù)記者了解，2005年，為調(diào)控瘋狂上漲的樓市，國家9部委聯(lián)合出臺(tái)“國六條”，其中明確規(guī)定“套型建筑面積90平方米以下房型比例不低于70%”，即“90/70政策”。然而，《意見》出臺(tái)，意味著“90/70政策”壽終正寢。
在商品房預(yù)售監(jiān)管方面，《意見》提出商品房預(yù)售許可條件中“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”界定為：低層和多層(即六層及以下)建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面二層，中高層(即七層至九層)建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面三層，高層(十層及以上)建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到地面四層及以上。
省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《意見》從9月30日下發(fā)之日起執(zhí)行，各市、縣可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，研究制定具體措施。
【打探】
鄭州信貸新政配套措施尚未出臺(tái)
國家和省里的信貸政策，在9月30日同時(shí)出臺(tái)，鄭州購房者在國慶長假是否享受到了利率優(yōu)惠呢?
昨日，記者從工、農(nóng)、建、中、交通、光大、民生等銀行網(wǎng)點(diǎn)獲悉，尚未接到上級(jí)通知，二套房認(rèn)定和利率政策目前暫無變化。不少受訪的銀行業(yè)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)假期過后不久各地銀行的細(xì)則便會(huì)出臺(tái)。
鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，新政出臺(tái)恰逢國慶假期，目前尚未開始研究落實(shí)配套政策。
記者打探到，鄭州不少樓盤雖然推出了各種優(yōu)惠，可不少購房者仍持觀望態(tài)度，還在等待銀行信貸優(yōu)惠細(xì)則。
【算賬】
100萬貸20年首套二套利息差近10萬
是否首套房對(duì)于購房者來說，將有貸款利率的區(qū)別。目前，一線城市的房貸利率“有條件”略微松動(dòng)，二線城市優(yōu)惠更少，三四線城市的房貸優(yōu)惠幾乎絕跡。鄭州房貸利率比外地略高，目前，首套房的利率普遍上浮20%，即執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1、2倍，個(gè)別銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，能拿到基準(zhǔn)利率1、1倍的優(yōu)惠。
新政執(zhí)行后，結(jié)清貸款的二套房算作首套房，購房者可以享受利率優(yōu)惠，目前雖然具體細(xì)則未出臺(tái)，但享受基準(zhǔn)利率的希望還是很大。以貸款100萬元20年為例，如果按照基準(zhǔn)利率計(jì)算本息合計(jì)為179、6萬元，而按照1、1倍計(jì)算，本息合計(jì)則為189、1萬元，相差9、5萬元。
“房貸利率優(yōu)惠或有所放松，但7折的下限可能性很小。”一些銀行業(yè)人士表示，“每年接近年底，房貸額度都會(huì)比較緊張，房貸利率如果打7折，比銀行的理財(cái)產(chǎn)品收益還要低，明顯是虧本生意。”
“一天內(nèi)連續(xù)兩個(gè)政策出臺(tái)，是樓市政策的一個(gè)重大利好。”河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長宋向清表示，政策出臺(tái)時(shí)機(jī)成熟，力度到位。央行和河南省明確松綁房貸，能夠提升開發(fā)商的信心，對(duì)購房者來說也是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。
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