四川省物業(yè)管理條例全文

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四川省物業(yè)管理條例全文

　　(2012年3月29日四川省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過)

　　四川省第十一屆人民代表大會常務委員會公告第67號

　　《四川省物業(yè)管理條例》(NO:SC112511)已由四川省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議于2012年3月29日通過，現(xiàn)予公布，自2012年7月1日起施行。

　　四川省人民代表大會常務委員會

　　2012年3月29日

　　條例解讀：四川物管條例7月起施行隱匿共有收益屬違法

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù) 《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合四川省實際，制定本條例。

　　第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關監(jiān)督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第三條省人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府發(fā)展改革、公安、民政、司法、財政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生、工商、質(zhì)監(jiān)等有關部門按照各自職責，依法實施對物業(yè)管理活動的服務和監(jiān)督工作。

　　第四條街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)組織、指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會的設立和業(yè)主委員會的工作，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責;協(xié)調(diào)社區(qū)建設與物業(yè)管理的關系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　居民(村民)委員會協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理有關的工作。

　　第五條建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關問題。

　　物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負責召集，房地產(chǎn)行政主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位等參加。

　　第六條縣級以上地方人民政府及有關部門應當將物業(yè)服務行業(yè)納入本地現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，制定扶持政策,加強行業(yè)管理,提高專業(yè)化水平，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

　　第七條物業(yè)服務行業(yè)組織應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，督促物業(yè)服務企業(yè)誠信經(jīng)營和服務，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權益。

　　第二章物業(yè)管理的區(qū)域及設施

　　第八條縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當根據(jù)建設單位或業(yè)主委員會的申請，以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，并考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備的管理與維護和社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的，不得分割劃分�？h級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

　　第九條建設單位在取得商品房預售許可或者現(xiàn)房銷售前，應當持房地產(chǎn)開發(fā)項目核準或者備案文件、土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃設計方案等資料，向項目所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理申請之日起20日內(nèi)，按本條例第八條規(guī)定進行劃分。

　　建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現(xiàn)場的顯著位置公示。

　　第十條已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，確需要劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會或者業(yè)主代表向物業(yè)所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請。房地產(chǎn)行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)的配合下，征求業(yè)主、居民(村民)委員會的意見，經(jīng)相應區(qū)域內(nèi)三分之二以上業(yè)主同意后進行劃分，并在相應區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)配套建筑應當按照工程建設強制性標準和規(guī)范同時規(guī)劃設計、同時建設。任何單位和個人不得擅自改變配套建筑的用途。

　　第十二條新建住宅物業(yè)時建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房。

　　物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房位于地面的部分不低于百分之五十。物業(yè)服務用房按照房屋建筑總面積的千分之二，且不低于100平方米配置;業(yè)主委員會議事活動用房按照不低于30平方米配置。

　　城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在許可證及其附圖上載明配套建設的物業(yè)服務用房的建筑面積�？h級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房室號。

　　物業(yè)服務用房、業(yè)主委員會議事活動用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

　　第十三條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應當按照國家、行業(yè)、地方標準配置機動車、非機動車停放庫(位)。

　　第十四條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等計量裝置應當按照專有部分一戶門號一貿(mào)易結算表、共有部分獨立計量表配置。通訊、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設施設備的配置應當符合相關技術標準和規(guī)范。

　　配套設施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應當配合地方人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設施設備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)應當為改造工作提供便利。

　　第十五條新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范統(tǒng)一設計，由相關專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費用依照有關工程計價規(guī)定確定，由建設單位承擔。

　　建設單位在竣工驗收后應當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線的所有權移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護、更新和管理的責任。

　　專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關管線。

　　第十六條本條例實施前建設的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線的所有權由業(yè)主大會決定是否無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位;決定無償移交的，物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當組織有關專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范進行驗收，驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收并負責維修、養(yǎng)護、更新和管理。

　　驗收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。住宅物業(yè)尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔。

　　第三章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第十七條依法登記取得房屋的所有權人為業(yè)主。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權利，承擔相應義務。

　　業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第十八條物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　第十九條業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權，實行一人一票，一個專有部分按一人計算。但在首次業(yè)主大會上建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

　　第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

　　(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十或者交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之五十以上;

　　(二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達到總套數(shù)百分之二十以上;

　　(三)物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務合同到期前90天。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設立一個業(yè)主大會。

　　第二十一條符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，條件具備之日起30日內(nèi)，建設單位應當書面報告物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)申請設立業(yè)主大會。

　　符合本條例第二十條第一款規(guī)定情形的，建設單位未及時書面報告申請設立業(yè)主大會的，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)提出設立業(yè)主大會的書面要求。

　　保障性住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權權屬成立業(yè)主大會或由所在地街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)負責組織相關部門、物業(yè)使用人、居民(村民)委員會成立管理委員會，履行業(yè)主大會相關職責。

　　第二十二條街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當在收到報告之日起15日內(nèi)會同物業(yè)管理區(qū)域所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

　　籌備組由業(yè)主代表、建設單位、房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)和居民(村民)委員會組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于總人數(shù)的三分之二�；I備組成員名單應當由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行書面公告。

　　籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)或者居民(村民)委員會組織業(yè)主推薦�；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)代表擔任。

　　第二十三條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;

　　(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份、業(yè)主投票權數(shù)和業(yè)主專有部分面積;

　　(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組工作經(jīng)費和召開首次業(yè)主大會會議的經(jīng)費應當由建設單位承擔。

　　第二十四條業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作;

　　(三)確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(四)籌集和使用專項維修資金，并監(jiān)督實施;

　　(五)制定、修改共有部分管理、使用、經(jīng)營等方面的規(guī)程;

　　(六)法律、法規(guī)或者議事規(guī)則確定由業(yè)主大會決定的其他事項。

　　第二十五條管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當享有的權利和履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　制定管理規(guī)約，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十六條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序和業(yè)主委員會的屆期、組成和成員任職條件、終止成員資格等事項作出約定，并可以約定業(yè)主委員會候補成員的設立、缺席業(yè)主表決權計算規(guī)則等事項。

　　第二十七條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由5人以上的單數(shù)組成，任期3年或者5年。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會的決定應當在作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第二十八條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到物業(yè)管理區(qū)域所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)備案，街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)應當在收到備案材料后抄送縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門：

　　(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

　　(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

　　業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向所在地公安機關申請刻制業(yè)主委員會印章。

　　業(yè)主委員會應當將成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十九條業(yè)主委員會履行以下職責：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主共同權益;

　　(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(四)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(六)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;