南京市住宅物管條例7月實施

　　當(dāng)業(yè)主和物業(yè)對服務(wù)產(chǎn)生爭議時，第三方評估公司進(jìn)入評價;高層住宅的電梯壞了，動用維修基金維修，兩天錢就能到位;業(yè)主惡意欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，要被記入誠信檔案……今日起實施的《南京市住宅物業(yè)管理條例》亮點頻現(xiàn)。建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度對物業(yè)和業(yè)主雙方約定的合同內(nèi)容，業(yè)主感覺物業(yè)服務(wù)跟不上，而物業(yè)又認(rèn)為自己已經(jīng)盡責(zé)，如何平息雙方的糾紛?對此，《條例》第六條提出，本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動。

　　對此，南京市人大常委會法制工作委員會副主任鐘連勇告訴記者說，目前，從國家到地方，尚未建立起第三方評估機(jī)構(gòu)的認(rèn)證體系。為此，南京先走一步，為增強(qiáng)《條例》可操作性，形成較為完善的物業(yè)管理政策法規(guī)體系，相關(guān)配套文件制定已進(jìn)入起草階段。比如，對第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行名錄制度管理，對第三方評估機(jī)構(gòu)的硬件、軟件、行業(yè)能力、人員配備等記錄在冊，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾時，根據(jù)第三方評估機(jī)構(gòu)名錄，尋求幫助。小區(qū)分立或合并需要“雙過半”

　　南京市住宅物管條例7月實施，多部門公布聯(lián)系人接投訴

　　《南京市住宅物業(yè)管理條例》于7月1日起正式實施，這也是我市30年立法史上首部由人代會審議通過的民生類法規(guī)。記者昨天獲悉，房產(chǎn)、建設(shè)、環(huán)保等多個部門將在小區(qū)內(nèi)公布聯(lián)系人，直接受理相關(guān)投訴。

　　小區(qū)內(nèi)公共收益、代收代繳費(fèi)用等信息定期公布

　　根據(jù)條例，我市將建立實名投訴登記受理制度，房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、民政、城管、公安、質(zhì)監(jiān)、物價、人防、環(huán)保等部門要在住宅小區(qū)內(nèi)公布本部門聯(lián)系人和聯(lián)系方式，直接受理小區(qū)內(nèi)相關(guān)投訴，加強(qiáng)對違法行為的處理，建立行政綜合執(zhí)法體系，有效減少小區(qū)內(nèi)的矛盾糾紛，維護(hù)廣大業(yè)主利益。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共收益、代收代繳費(fèi)用等信息實行定期公布，保障業(yè)主的知情權(quán)，形成公開、透明的業(yè)主監(jiān)督機(jī)制。

　　應(yīng)急使用維修資金，兩個工作日完成審核

　　小區(qū)內(nèi)發(fā)生危及人身安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主居住生活的緊急情況時，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會可以向住宅專項維修資金管理部門提出應(yīng)急使用維修資金。住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急使用書面申請之日起兩個工作日內(nèi)完成審核，快速啟用住宅專項維修資金，保證住宅區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的緊急情況得到及時妥善維修。

　　條例要求建設(shè)單位按一定比例交納物業(yè)保修金，在交存期內(nèi)建設(shè)單位不履行或者無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在保修金中列支。這項制度強(qiáng)化了建設(shè)單位對房屋質(zhì)量的保修責(zé)任，為解決房屋質(zhì)量問題提供了途徑。

　　此外，條例還創(chuàng)設(shè)公共服務(wù)保障制度，專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分用戶未履行交費(fèi)義務(wù)而采取斷電斷水的簡單方式，侵害已交費(fèi)用戶的權(quán)益;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)項目負(fù)責(zé)人、業(yè)主三方征信作出了規(guī)定，增強(qiáng)各方契約意識。

　　將制定條例配套辦法和實施細(xì)則

　　記者了解到，為確保條例的貫徹實施，全市選擇了65個不同類型的小區(qū)進(jìn)行條例運(yùn)行試點。

　　“為了解法規(guī)通過后的宣傳貫徹情況和小區(qū)試點工作開展情況，發(fā)現(xiàn)小區(qū)試點中存在的一些難點、熱點問題，5月初，我們實地走訪視察了部分具有一定代表性的試點小區(qū)，并對走訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問題提出對策和建議，為下一步配套制度的完善奠定了基礎(chǔ)。”市人大法制委主任委員夏公喜介紹，法制委還會同市房產(chǎn)局，對條例文本進(jìn)行釋義，逐條說明立法的理由、依據(jù)。同時，針對群眾普遍關(guān)心的一些問題，如住宅維修資金交納使用、業(yè)委會職責(zé)規(guī)定、業(yè)主大會權(quán)力等，編印簡明扼要的宣傳手冊，以問答形式進(jìn)行解釋，并通過街鎮(zhèn)、居(村)民委員會進(jìn)行投放，讓群眾能夠真正熟悉、了解條例。

　　據(jù)悉，按照立法法相關(guān)要求，條例的配套辦法和細(xì)則將在法規(guī)出臺后一年內(nèi)制定。

　　【新聞鏈接】

　　物管條例熱點問答

　　1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出小區(qū)或拒不交接的，如何處理?

　　答：條例第46條規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或者移交資料的，經(jīng)業(yè)主委員會請求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

　　2.條例對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的嚴(yán)重失信行為的懲戒措施有哪些?

　　答：失信懲戒措施包括：兩年內(nèi)不得在本市申報各類物業(yè)服務(wù)示范項目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明;一年內(nèi)不將其納入物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺等。

　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途怎么辦?

　　答：按照條例第49條、50條的規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門實施信用處罰。

　　4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主權(quán)益時，業(yè)主如何依法維權(quán)?

　　答：條例第34、43條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及評估方式、違約責(zé)任、履約保證措施和合同解除條件。第45條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履約，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第49條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理行政主管部門記入企業(yè)信用檔案。

　　5.如何處置小區(qū)內(nèi)違建、群租、拆改結(jié)構(gòu)等行為?

　　答：條例第55條列舉了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的禁止性行為，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行勸阻、制止義務(wù)，并向有關(guān)部門報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)并無行政執(zhí)法權(quán)，條例第76條針對這些行為明確了相應(yīng)的行政執(zhí)法部門。