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測(cè)繪公司管理規(guī)章制度【經(jīng)典】
在不斷進(jìn)步的社會(huì)中,我們每個(gè)人都可能會(huì)接觸到制度,制度泛指以規(guī)則或運(yùn)作模式,規(guī)范個(gè)體行動(dòng)的一種社會(huì)結(jié)構(gòu)。那么你真正懂得怎么制定制度嗎?下面是小編幫大家整理的測(cè)繪公司管理規(guī)章制度,歡迎閱讀,希望大家能夠喜歡。
測(cè)繪公司管理規(guī)章制度1
0序言
我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期,國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展對(duì)測(cè)繪成果的需求日益增強(qiáng)。特別是天津市濱海新區(qū),自84年改革開放以來(lái),發(fā)生了巨大的變化。經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng),外資大量進(jìn)入,成為中國(guó)北方發(fā)展最快的地區(qū)之一。同時(shí),隨著我國(guó)測(cè)繪項(xiàng)目投資來(lái)源多方位、多數(shù)測(cè)繪成果使用有償性和承包主體市場(chǎng)化態(tài)勢(shì)的出現(xiàn),測(cè)繪工程項(xiàng)目規(guī)模越來(lái)越多、越來(lái)越大大,技術(shù)含量越來(lái)越高,質(zhì)量管理越來(lái)越復(fù)雜。伴隨市場(chǎng)化同步產(chǎn)生的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)包分包、超范圍測(cè)繪等問(wèn)題嚴(yán)重影響測(cè)繪行業(yè)的健康發(fā)展,最終導(dǎo)致測(cè)繪成果質(zhì)量下降,甚至不能服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和各方面對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量的要求。為了建立良好的測(cè)繪市場(chǎng)秩序,制約生產(chǎn)方的行為,保護(hù)投資者的利益,特別是保證測(cè)繪成果質(zhì)量,在市場(chǎng)化測(cè)繪項(xiàng)目中引進(jìn)監(jiān)理機(jī)制是非常必要的。
1、服務(wù)保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)測(cè)繪監(jiān)理的要求
《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)測(cè)繪工作的意見》(國(guó)發(fā)〔20xx〕30號(hào))明確提出:“健全測(cè)繪單位質(zhì)量管理體系,建立測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)理制度,加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪和導(dǎo)航電子地圖、重大建設(shè)項(xiàng)目等的測(cè)繪質(zhì)量監(jiān)督。”建立測(cè)繪工程監(jiān)理制度是國(guó)家測(cè)繪局在長(zhǎng)期關(guān)注、試行實(shí)踐和充分調(diào)研的基礎(chǔ)上做出的決策,是測(cè)繪成果更好的服務(wù)保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展我的需求。
測(cè)繪成果特別是基礎(chǔ)測(cè)繪廣泛服務(wù)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的各個(gè)領(lǐng)域,具有廣泛性、基礎(chǔ)性、前期性、公益性和政府行為性,是建設(shè)地理信息產(chǎn)業(yè)的核心。其服務(wù)對(duì)象廣泛涉及經(jīng)濟(jì)建設(shè)各部門,對(duì)測(cè)繪成果具有十分嚴(yán)格的精度要求,具有政治、經(jīng)濟(jì)和法定效力,甚至有些成果還涉及到國(guó)家的和安全。因此,在各級(jí)政府統(tǒng)一管理和監(jiān)管的同時(shí),還要求有專業(yè)的監(jiān)理隊(duì)伍在測(cè)繪成果生產(chǎn)過(guò)程中對(duì)成果質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。
因此,監(jiān)理單位要有必備的專業(yè)技術(shù)知識(shí)、生產(chǎn)調(diào)度能力和組織協(xié)調(diào)水平,要敬業(yè)、勤懇,不斷提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的精神和愿望,加強(qiáng)監(jiān)理單位內(nèi)部管理,創(chuàng)造性地開展工作,認(rèn)真、扎實(shí)、科學(xué)、規(guī)范地抓好目標(biāo)控制,處理好項(xiàng)目?jī)?nèi)部各方關(guān)系,做好監(jiān)理記錄,我們的監(jiān)理工作就必然會(huì)上水平、出成效,也必然會(huì)得到業(yè)主的肯定和好評(píng),得到社會(huì)的認(rèn)同和歡迎,更好的服務(wù)保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。
2、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展決定引進(jìn)測(cè)繪監(jiān)理機(jī)制的必要性
隨著測(cè)繪項(xiàng)目生產(chǎn)主體多元化的發(fā)展趨勢(shì),一些生產(chǎn)單位為了達(dá)到獲取項(xiàng)目以及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益的最大化,經(jīng)常利用一些非常規(guī)手段和不規(guī)范行為,這勢(shì)必?fù)p害測(cè)繪成果的質(zhì)量,影響投資者對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量的要求。測(cè)繪成果更好的服務(wù)保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要引進(jìn)測(cè)繪監(jiān)理機(jī)制。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,測(cè)繪行業(yè)本身也存在著無(wú)證測(cè)繪,超范圍測(cè)繪、非法轉(zhuǎn)包分包、成果質(zhì)量低劣等現(xiàn)象。測(cè)繪行業(yè)的這些弊端一方面要靠政府有關(guān)部門管理的加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督和管理,另一方面要靠經(jīng)驗(yàn)豐富,技術(shù)水平高的監(jiān)理工程師的嚴(yán)格按法規(guī)、規(guī)范在項(xiàng)目運(yùn)行整個(gè)過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)理,以達(dá)到規(guī)范市場(chǎng)行為,保證測(cè)繪成果質(zhì)量的目的。測(cè)繪行業(yè)本身健康發(fā)展的內(nèi)在需求要求引進(jìn)測(cè)繪監(jiān)理機(jī)制。
測(cè)繪行業(yè)的生產(chǎn)手段和技術(shù)的日新月異使得測(cè)繪成果的種類發(fā)生巨大的變化,同時(shí),伴隨信息化技術(shù)的發(fā)展和對(duì)測(cè)繪成果的要求,使測(cè)繪行業(yè)的技術(shù)含量和技術(shù)要求越來(lái)越高,使投資者感覺到僅憑自身的能力難以完全勝任工程項(xiàng)目管理,特別是技術(shù)管理的要求。在這種情況下,投資者需要借助外在的資源來(lái)彌補(bǔ)自身的不足,將測(cè)繪項(xiàng)目的微觀管理工作,特別是質(zhì)量控制方面需要由專業(yè)化、社會(huì)化的監(jiān)理單位來(lái)承擔(dān)。投資者對(duì)測(cè)繪監(jiān)理專業(yè)服務(wù)的需求決定了測(cè)繪項(xiàng)目要引進(jìn)測(cè)繪監(jiān)理機(jī)制。
3、測(cè)繪監(jiān)理在服務(wù)保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的定位
測(cè)繪監(jiān)理與測(cè)繪行業(yè)質(zhì)量監(jiān)督不同,測(cè)繪監(jiān)理注重的生產(chǎn)的全過(guò)程,控制測(cè)繪生產(chǎn)過(guò)程中各個(gè)工序的質(zhì)量,從而保障最終測(cè)繪成果的質(zhì)量;測(cè)繪行業(yè)質(zhì)量監(jiān)督則是代表政府行使的對(duì)測(cè)繪項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督的行為。因此,兩者在工作范圍、工作性質(zhì)以及工作深度等方面存在差別。但是兩者同時(shí)又有統(tǒng)一的關(guān)系,也就是都為保障測(cè)繪成果質(zhì)量,更好的服務(wù)保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展采取的保障措施。
引進(jìn)監(jiān)理機(jī)制后,測(cè)繪市場(chǎng)形成了業(yè)主、生產(chǎn)單位和監(jiān)理單位三元主體格局。測(cè)繪監(jiān)理是在與業(yè)主簽訂監(jiān)理委托合同后對(duì)生產(chǎn)單位開展測(cè)繪監(jiān)理工作。監(jiān)理根據(jù)對(duì)業(yè)主所需提供技術(shù)密集的測(cè)繪保障服務(wù),監(jiān)理單位與業(yè)主是兩個(gè)主體間的平等關(guān)系,是服務(wù)采購(gòu)方與提供方的關(guān)系。監(jiān)理單位與生產(chǎn)單位,兩者屬于測(cè)繪市場(chǎng)中共同為業(yè)主提供服務(wù)的平等主體,是監(jiān)理與被監(jiān)理的關(guān)系。
在測(cè)繪監(jiān)理執(zhí)行過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)遵循守法、誠(chéng)信、科學(xué)、公正的準(zhǔn)則,同時(shí)測(cè)繪監(jiān)理也具備工程建設(shè)監(jiān)理的普遍性質(zhì),如服務(wù)性、獨(dú)立性、公正性和科學(xué)性。服務(wù)性是測(cè)繪監(jiān)理最基本的性質(zhì),獨(dú)立性是測(cè)繪監(jiān)理單位開展監(jiān)理工作的重要原則,公正性是測(cè)繪監(jiān)理職業(yè)的必然要求,科學(xué)性是實(shí)現(xiàn)測(cè)繪監(jiān)理科學(xué)性、獨(dú)立性和公正性的必要條件。
這里結(jié)合測(cè)繪監(jiān)理的定位可以給測(cè)繪監(jiān)理下個(gè)定義:測(cè)繪監(jiān)理就是提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)的監(jiān)理單位接受業(yè)主的委托與授權(quán),按照國(guó)家測(cè)繪法律法規(guī)和測(cè)繪工程監(jiān)理合同的要求,在科學(xué)、誠(chéng)信和公平的前提下獨(dú)立進(jìn)行的旨在實(shí)現(xiàn)測(cè)繪項(xiàng)目目標(biāo)的微觀監(jiān)督管理活動(dòng)。測(cè)繪管理是一種行業(yè)管理,測(cè)繪隊(duì)伍分布于國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)各個(gè)部門,雖各有特點(diǎn)和差別,但共性是為國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供各種基礎(chǔ)地理信息。為保證其質(zhì)量,測(cè)繪行業(yè)管理應(yīng)建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制和制約機(jī)制,實(shí)行綜合質(zhì)量管理。
4、監(jiān)理單位的服務(wù)質(zhì)量管理決定測(cè)繪項(xiàng)目引進(jìn)監(jiān)理機(jī)制的效果
監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量管理的內(nèi)容主要是:通過(guò)健全的質(zhì)量管理體系對(duì)監(jiān)理工作各個(gè)階段中影響服務(wù)質(zhì)量的因素進(jìn)行有效的控制。對(duì)監(jiān)理服務(wù)工作而言,影響服務(wù)質(zhì)量的因素包括:公司質(zhì)量管理模式、質(zhì)量控制方式、監(jiān)理人員素質(zhì)、監(jiān)理設(shè)施、外部環(huán)境等。
公司的質(zhì)量管理模式一般根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)制定,同時(shí)也要考慮項(xiàng)目與公司的地域間的距離,來(lái)考慮本項(xiàng)目的質(zhì)量管理模式。監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量控制方式按照時(shí)間可分為事前控制、事中控制、事后控制;按照控制主體可分為公司職能部門和項(xiàng)目監(jiān)理部;按照評(píng)價(jià)方式可分為內(nèi)部評(píng)價(jià)和外部評(píng)價(jià)。對(duì)監(jiān)理單位來(lái)說(shuō),事前控制是關(guān)鍵,事中控制是質(zhì)量控制的'主要過(guò)程,事后控制對(duì)事前和事中控制的檢驗(yàn)。內(nèi)部評(píng)價(jià)是監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量控制的基礎(chǔ),外部評(píng)價(jià)是最終評(píng)價(jià)。因此,定期對(duì)委托人進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量回訪是一項(xiàng)必須進(jìn)行的工作。
監(jiān)理人員素質(zhì)與數(shù)量尤其是總監(jiān)理師的素質(zhì)對(duì)監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量影響極大,是監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵過(guò)程。對(duì)于監(jiān)理人員的要求主要包括:人員教育程度、專業(yè)水平、工作經(jīng)歷、工作業(yè)績(jī)、組織協(xié)調(diào)能力及人員合理組合等。
監(jiān)理設(shè)施和外部環(huán)境同樣也決定監(jiān)理的效果。監(jiān)理設(shè)施決定所有的監(jiān)理手段和方式是否高效、有效、合理。外部環(huán)境決定監(jiān)理設(shè)施的有效發(fā)揮其性能。所以,監(jiān)理設(shè)施和外部環(huán)境是決定監(jiān)理效果的外部條件。
監(jiān)理服務(wù)的質(zhì)量管理是投資方要認(rèn)真考量監(jiān)理單位是否勝任監(jiān)理項(xiàng)目的首要條件,能夠發(fā)揮監(jiān)理的作用,保障服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,是投資方和政府有關(guān)管理部門需要認(rèn)真研究的問(wèn)題。
5、在服務(wù)保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中測(cè)繪監(jiān)理工作的基本內(nèi)容
為實(shí)現(xiàn)測(cè)繪項(xiàng)目的管理目標(biāo),測(cè)繪監(jiān)理的內(nèi)容很多。從測(cè)繪監(jiān)理的實(shí)施過(guò)程來(lái)說(shuō),測(cè)繪監(jiān)理分為全過(guò)程監(jiān)理和階段監(jiān)理。全過(guò)程監(jiān)理就是項(xiàng)目的立項(xiàng)到竣工監(jiān)理全程都要參與各項(xiàng)控制,例如質(zhì)量控制和進(jìn)度控制等,使項(xiàng)目的最終目標(biāo)符合項(xiàng)目的總體目標(biāo)。從測(cè)繪項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)過(guò)程來(lái)說(shuō),測(cè)繪監(jiān)理的內(nèi)容包括測(cè)繪工程前期監(jiān)理、測(cè)繪工程實(shí)施階段監(jiān)理和測(cè)繪工程檢查驗(yàn)收階段監(jiān)理三部分內(nèi)容。從測(cè)繪監(jiān)理的內(nèi)容劃分來(lái)說(shuō),測(cè)繪監(jiān)理的內(nèi)容包括質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、投資控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)。從當(dāng)前的測(cè)繪監(jiān)理實(shí)踐來(lái)說(shuō),測(cè)繪監(jiān)理都屬于階段監(jiān)理,測(cè)繪監(jiān)理的主要內(nèi)容包括日常監(jiān)理、質(zhì)量控制和進(jìn)度監(jiān)督。下面,從當(dāng)前測(cè)繪監(jiān)理實(shí)踐簡(jiǎn)單論述一下測(cè)繪監(jiān)理的基本內(nèi)容。
日常監(jiān)理主要包括:監(jiān)理人員定期或不定期監(jiān)理檢查生產(chǎn)單位的作業(yè)場(chǎng)所是否符合安全生產(chǎn)要求;生產(chǎn)單位的人員和設(shè)備的投入情況是否與投標(biāo)文件所報(bào)人員和設(shè)備投入情況是否一致;監(jiān)理檢查生產(chǎn)單位的建章立制情況是否符合質(zhì)量管理體系要求;收發(fā)和整理生產(chǎn)過(guò)程中各類文件等。
質(zhì)量控制是指為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)而采取的措施、手段和方法。質(zhì)量控制是三項(xiàng)控制中的重點(diǎn),也是測(cè)繪監(jiān)理的核心內(nèi)容。對(duì)測(cè)繪監(jiān)理而言,質(zhì)量控制是引進(jìn)監(jiān)理機(jī)制的最重要最直接的原因。目前測(cè)繪監(jiān)理所承擔(dān)的質(zhì)量控制多數(shù)是生產(chǎn)作業(yè)階段的質(zhì)量控制。
進(jìn)度監(jiān)督就是在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中檢查實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度是否產(chǎn)生偏差,如果產(chǎn)生偏差督促生產(chǎn)單位采取必要可行的糾偏措施,使之與計(jì)劃進(jìn)度基本保持一致。同時(shí),幫助生產(chǎn)單位和業(yè)主單位分析產(chǎn)生進(jìn)度偏差的原因。
6、結(jié)束語(yǔ)
我國(guó)的測(cè)繪監(jiān)理制度還處在探索階段,隨著國(guó)家測(cè)繪領(lǐng)域改革的逐步深化、測(cè)繪監(jiān)理立法的進(jìn)程將逐步加快,測(cè)繪監(jiān)理制度勢(shì)必成為我國(guó)測(cè)繪工程領(lǐng)域一項(xiàng)法定的基本制度,監(jiān)理在項(xiàng)目建設(shè)中的地位和作用將的得到有效地發(fā)揮。引進(jìn)測(cè)繪監(jiān)理機(jī)制,保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有序發(fā)展,為業(yè)主服務(wù)好,樹立監(jiān)理單位的社會(huì)信譽(yù)和形象,是每個(gè)監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師都要認(rèn)真關(guān)注和研究的課題。
測(cè)繪公司管理規(guī)章制度2
1、房產(chǎn)建筑測(cè)繪的目的和內(nèi)容
房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)和手段,采集和表述房屋和房屋用地的有關(guān)信息,為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi),以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。一般來(lái)說(shuō),房產(chǎn)測(cè)繪涵蓋的基本內(nèi)容有房產(chǎn)平面控制測(cè)量,房產(chǎn)調(diào)查,房產(chǎn)要素測(cè)量,房產(chǎn)圖繪制,房產(chǎn)面積測(cè)算,變更測(cè)量,成果資料的驗(yàn)收檢查等。
2、房屋建筑面積測(cè)繪工作程序及測(cè)量步驟
2.1測(cè)繪資料委托及測(cè)繪相關(guān)收件
房產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)的方式委托符合房管部門規(guī)定資質(zhì)的測(cè)繪單位承擔(dān)房產(chǎn)測(cè)繪任務(wù)。并根據(jù)不同的測(cè)繪任務(wù)提交相應(yīng)的資料。如土地證、規(guī)劃許可證、總平圖、施工紅線圖、方案文本、審查報(bào)告書、人防示意圖或異地建設(shè)批準(zhǔn)書、建施圖、備案證明、門牌證明等。
2.2測(cè)繪資料接收與工作安排
測(cè)繪單位接受委托,并收集相關(guān)圖紙及必收件等資料后,組織議會(huì)分析資料,擬定相應(yīng)的技術(shù)方案和測(cè)繪工作安排,商同委托方后才實(shí)施工作內(nèi)容。
2.3房屋建筑面積測(cè)繪工作步驟
施工圖面積測(cè)算與預(yù)售測(cè)繪均是按建筑施工圖上的尺寸,依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》,參考開發(fā)商提供的公用面積使用說(shuō)明,對(duì)尚未竣工的.房屋預(yù)先計(jì)算的面積。
房屋面積實(shí)測(cè)是對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地勘測(cè),結(jié)合房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等計(jì)算而得出的面積。此面積是購(gòu)房者辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。
實(shí)測(cè)工作步驟實(shí)施如下:
外業(yè)實(shí)地測(cè)量;測(cè)繪人員依據(jù)項(xiàng)目總平圖和房屋竣工圖,對(duì)房屋及其附屬設(shè)施進(jìn)行實(shí)地測(cè)量,分幢逐戶丈量記錄,調(diào)查房屋權(quán)界、共有部分,采集房屋內(nèi)、外部各類邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。
內(nèi)業(yè)繪圖、面積計(jì)算及分?jǐn);?nèi)業(yè)繪圖前,首先應(yīng)對(duì)測(cè)量的房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行平差處理,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)處理,必要時(shí)需到野外進(jìn)行重測(cè)。處理好尺寸數(shù)據(jù),繪圖完成后,才可按要計(jì)算房屋建筑面積,進(jìn)行分?jǐn),求出房產(chǎn)分戶套內(nèi)面積和共有分?jǐn)偯娣e。
出具測(cè)繪成果報(bào)告書;依據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪軟件計(jì)算的結(jié)果,如套內(nèi)面積、公用面積、分?jǐn)偡椒敖Y(jié)果表等編制房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告。
成果報(bào)告終審備案;測(cè)繪成果報(bào)告經(jīng)公司內(nèi)部校對(duì)審核后,移交開發(fā)公司驗(yàn)收,最后上交房管質(zhì)檢部門審核測(cè)繪成果,完成測(cè)繪備案工作。
繪制房屋分層分戶平面圖;測(cè)繪成果經(jīng)房管質(zhì)檢部門審核通過(guò)后,依據(jù)結(jié)果表編制房產(chǎn)分戶平面圖,連同成果報(bào)告移交房管產(chǎn)權(quán)登記部門用于房屋產(chǎn)權(quán)登記,測(cè)繪成果移送開發(fā)公司。
3、房屋實(shí)測(cè)面積與預(yù)售面積差異的原因及幾點(diǎn)措施
3.1產(chǎn)生誤差的原因
理論上,房屋如果按圖施工,面積一般不會(huì)有多大偏差,但由于施工過(guò)程圖紙往往會(huì)修改,加上施工誤差,還有實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)采集有偏差等問(wèn)題從而導(dǎo)致了預(yù)售與實(shí)測(cè)面積的不同。具體歸納如下:
(1)數(shù)據(jù)采集和圖紙變更
房屋預(yù)售測(cè)繪主要是依據(jù)設(shè)計(jì)施工圖紙進(jìn)行,尺寸采集均源自圖紙,屬理論值,而后期的實(shí)測(cè)中所有數(shù)據(jù)采集實(shí)地勘測(cè)得來(lái),相對(duì)而言采集的數(shù)據(jù)更準(zhǔn)確。另外,由于多種原因,開發(fā)商在建筑施工過(guò)程中,可能會(huì)對(duì)建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行變更,這也是造成預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積差異的主要原因。
。2)技術(shù)性原因
由于不少房產(chǎn)測(cè)繪單位管理水平和相關(guān)技術(shù)人員水平有限,從業(yè)人員專業(yè)能力不高,對(duì)規(guī)范等理解不同等問(wèn)題,以及在具體工作中,由于工作程序不完善,質(zhì)量意識(shí)淡薄,觀測(cè)記錄數(shù)據(jù)失誤,計(jì)算過(guò)程出錯(cuò)、分?jǐn)偛缓侠淼仍蚨紩?huì)使面積產(chǎn)生差異。加上預(yù)售和實(shí)測(cè)往往是由兩家不同的測(cè)繪機(jī)構(gòu)來(lái)完成的,這就更會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y(cè)繪結(jié)果面積不一不致。
3.2減小房產(chǎn)測(cè)繪面積誤差的幾點(diǎn)措施
3.2.1加強(qiáng)施工圖測(cè)算及預(yù)售面積的準(zhǔn)確性
針對(duì)商品房預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積存在誤差的問(wèn)題,特別在房產(chǎn)測(cè)繪的工序上增加一項(xiàng)施工圖面積測(cè)算,與預(yù)測(cè)面積測(cè)繪雙重把關(guān),盡量將面積誤差減到最小。施工圖測(cè)算與預(yù)售測(cè)繪工作內(nèi)容基本一致,唯一區(qū)別就是預(yù)售的圖紙已經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批,而施工圖測(cè)算的圖紙只通過(guò)審圖公司的審核。兩項(xiàng)面積測(cè)算工作都應(yīng)重點(diǎn)把握以下幾點(diǎn):
。1)圖紙及相關(guān)資料的完整與準(zhǔn)確性。設(shè)計(jì)圖紙是建筑面積測(cè)算必須的首要資料,其準(zhǔn)確與否直接影響到建筑面積測(cè)算的準(zhǔn)確性,應(yīng)該檢查全套施工圖上是否加蓋審圖章或規(guī)劃章。建施圖主要檢查建筑平面圖上套型、尺寸標(biāo)注是否清楚,以及設(shè)計(jì)單位提供的對(duì)圖紙上公用配套設(shè)施部位,如消防水池、發(fā)電機(jī)房等使用說(shuō)明是否清楚,才能準(zhǔn)確進(jìn)行計(jì)算和分?jǐn)偂?/p>
。2)尺寸數(shù)據(jù)的采集。建筑施工圖上,標(biāo)注的尺寸與我們要計(jì)算套內(nèi)面積的墻體中線尺寸存在一定差異,在作業(yè)時(shí),要經(jīng)過(guò)換算才能使繪圖準(zhǔn)確,計(jì)算出正確的面積。其次,有關(guān)樓梯、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等尺寸,則以其相應(yīng)的大樣圖為準(zhǔn)。另外,通過(guò)查閱開發(fā)商提供的建筑設(shè)計(jì)光盤,量取尺寸數(shù)據(jù)也是一個(gè)簡(jiǎn)捷的辦法;再次,要注意上下層之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系,確認(rèn)特殊部位如車道、陽(yáng)臺(tái)等是否具有上蓋,能否計(jì)算面積,才能計(jì)算出準(zhǔn)確的測(cè)算面積。
(3)成果資料的檢查與分?jǐn)傉J(rèn)定。檢查內(nèi)容包括:各套間的分戶界線,共有部位范圍、房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的取值以及面積計(jì)算是否正確,共有部位的分?jǐn)偸欠穹弦?guī)范規(guī)定;委托人名稱、房屋坐落、層數(shù)、房號(hào)、結(jié)構(gòu)等房產(chǎn)要素注記有無(wú)遺漏差錯(cuò)等。此外,還應(yīng)在報(bào)告中說(shuō)明,“本測(cè)算結(jié)果僅為辦理《建筑工程規(guī)劃許可證》提供參考!
3.2.2加強(qiáng)實(shí)測(cè)面積的準(zhǔn)確性
。1)房屋調(diào)查內(nèi)容的準(zhǔn)確性房屋調(diào)查內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況,以及繪制房屋權(quán)界線示意圖。
。2)外業(yè)實(shí)測(cè)的準(zhǔn)確性實(shí)測(cè)時(shí),建筑物及內(nèi)部分隔尺寸應(yīng)測(cè)量完整,標(biāo)注清楚。設(shè)計(jì)相同的樓層可抽查測(cè)量單層房屋邊長(zhǎng)的方法進(jìn)行測(cè)量,完整記錄相關(guān)外業(yè)數(shù)據(jù)。
。3)拍攝建筑物實(shí)測(cè)外業(yè)照片
測(cè)繪完畢,拍攝建筑物各立面照片,有利于內(nèi)業(yè)校對(duì)使用,有助于提高實(shí)測(cè)質(zhì)量。
為了減少因預(yù)售面積和實(shí)測(cè)面積的不同引起的爭(zhēng)議,提高大眾對(duì)開發(fā)商、測(cè)繪單位、房產(chǎn)主管部門的信任度,在建筑施工過(guò)程中,開發(fā)商對(duì)因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致面積差異時(shí),應(yīng)及時(shí)告知購(gòu)房者;其次,要不斷提高房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的專業(yè)技術(shù)水平,提高房地產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量,維護(hù)國(guó)家和廣大購(gòu)房者的合法利益。
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