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2016最新南京物管條例7月1日實施
《南京市住宅物業(yè)管理條例》將于7月1日起正式實施。昨天南京市人大“金陵民聲—熱點網談”欄目以“促進住宅物業(yè)管理條例的貫徹落實”為話題，邀請嘉賓與網民在線開展互動交流，聽取大家對貫徹實施《條例》的意見和建議。
據了解，目前條例配套文件制定已進入起草階段，同時物業(yè)行政主管部門配合市政府法制辦，進一步修改完善《南京市物業(yè)維修資金管理辦法》、《南京市既有住宅增設電梯管理辦法》等政府規(guī)范性文件，形成本市較為完善的物業(yè)管理政策法規(guī)體系，據市房產局副局長蘭文平介紹，配套制度包括18項，其中涉及市政府規(guī)范性文件3項，房產局規(guī)范性文件5項，示范文本8項，地方標準2項。
“其中規(guī)范性文件有：業(yè)主大會指導規(guī)則，首次業(yè)主大會會議籌備經費管理辦法，住宅物業(yè)管理項目招投標管理辦法，物業(yè)服務企業(yè)和項目負責人信用管理制度，物業(yè)服務收費管理辦法，物業(yè)服務第三方評估制度，物業(yè)保修金管理辦法，住宅專項維修資金管理辦法。”
互動中，網友“木偶小兵”提出，《條例》有哪些制度創(chuàng)新?是否能夠解決南京物業(yè)管理現狀中的一些突出問題?對此，市人大常委會法工委副主任鐘連勇表示，《條例》設定了六項制度來解決目前比較集中的問題。“一是實名投訴登記受理制度，二是第三方評估制度，三是物業(yè)保修金制度，四是獨立建賬制度，五是關于征信制度，六是住宅專項維修資金的應急使用制度。”
網友“菲菲”則提出《條例》生效后，政府如何深化行政監(jiān)管工作來確保物業(yè)管理活動正常、有序進行?據蘭文平介紹，近期政府相關部門加大了相關工作開展力度，主要工作有三個方面：“一是搭建行業(yè)專家?guī)�，目前，我們已啟動了行業(yè)專家的邀請和公開征集工作，并將結合制定物業(yè)管理第三方評估活動管理辦法建立完善符合條例要求和我市物業(yè)市場需要的第三方工作機制;二是深化行業(yè)信用征集，目前我們已經結合江蘇省住建廳建立全省信用信息管理系統的相關文件精神，向省廳申請了市、區(qū)、街三級用戶，同時提出信用系統開發(fā)需求，爭取年內落實條例制度，完成數據庫建設;三是規(guī)范物業(yè)服務市場，我們結合條例要求繼續(xù)深化住宅區(qū)物業(yè)項目專項檢查，通過專家團隊規(guī)范物業(yè)企業(yè)經營服務行為，整體提升物業(yè)服務質量。”
《南京市住宅物業(yè)管理條例》出臺紀實
拒交物業(yè)費會被列入失信名單嗎?物業(yè)維修資金使用難如何突破?怎樣督促物業(yè)公司提高服務質量……3月30日，省十二屆人大常委會第二十二次會議通過的《南京市住宅物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)給出了答案。
“制定《南京市住宅物業(yè)管理條例》，是市人大常委會貫徹落實十八屆四中全會精神、發(fā)揮人大立法主導作用的一次創(chuàng)新實踐，也是依法解決我市住宅物業(yè)管理當中突出問題的一項民生工程。”市人大常委會主任陳紹澤說，立法過程中，市人大堅持人大主導立法全過程，探索人大主導、委托第三方機構起草模式;堅持問題導向，梳理問題、征求意見3次覆蓋所有市人大代表，所有區(qū)、鎮(zhèn)街人大，所有類型物業(yè)小區(qū);堅持公民全程參與，充分吸納業(yè)主、物業(yè)公司、建設單位、專營公司、政府相關部門等利益主體全程參與立法，讓不同群體的利益需求得到充分表達、交流和尊重;堅持統籌協調，兼顧各方利益，積極穩(wěn)妥地制定實名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度，努力尋求立法的“最大公約數”，充分體現了以民為本、立法為民的根本宗旨。
招標：首次采用公開招標方式委托第三方起草
成文：共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關內容50多萬字亮點：三方征信、維修資金綠色通道等制度設立成關注焦點
2015年1月5日，市人大常委會辦公廳在中國招標網、南京日報、南京人大官方網站等媒體發(fā)布《南京市地方性法規(guī)起草招標公告》，首次采用公開招標的方式委托第三方起草南京市住宅物業(yè)管理條例。
招標公告甫一出，就引起了媒體和市民的廣泛關注。“通過公開招標方式委托起草地方性法規(guī)，是南京人大歷史上的第一次，在全國范圍內也沒有先例可循。”市人大常委會相關工作機構負責人介紹。
對此，市人大常委會高度重視，根據地方立法的基本要求，參照工程項目招標辦法起草了招標公告和招標文件。經過激烈的角逐，最終河海大學成為中標單位。
“公開招投標的做法有利于征集到具備特別經驗和專業(yè)知識的立法參與者，有助于地方立法更專業(yè)、更接地氣。”南京大學法學院教授邱鷺風對這種“開門立法”的方式表示贊同。
招標完成后，隨即啟動了條例的起草工作。為保證法規(guī)文本質量，市人大常委會專門成立了立法工作領導小組、專家顧問組和各區(qū)人大聯絡小組，明確由中標單位河海大學項目組主導，環(huán)資城建委和市政府相關部門協助開展前期調研和起草工作。
成文：共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關內容50多萬字
3月28日，《南京市住宅物業(yè)管理條例》提交省十二屆人大常委會第二十二次會議審議。此前，《條例》已經市十五屆人大常委會一審、二審，市人代會三審。為做好《條例(草案)》的起草修改，市人大法制委、常委會法工委、環(huán)資城建委做了大量工作。
實行市、區(qū)、街(鎮(zhèn))三級聯動，征求意見覆蓋所有區(qū)、街(鎮(zhèn))人大，物業(yè)小區(qū)，市人大代表;分析梳理12345市民投訴工單，對物業(yè)管理存在的問題全面摸底;先后召開有部門、區(qū)、街道、社區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、專家參加的數十場座談會，分別前往省內外8個城市學習考察。
組織多場面向常委會組成人員、市人大代表、全市人大系統的立法輔導講座，幫助廣大代表熟悉有關知識;二審后，常委會領導班子成員分別帶隊到12個代表團召開座談會，當面聽取代表意見和建議。
對不同區(qū)域和類型的62個小區(qū)、1260位業(yè)主開展線下問卷調查，并同步向常委會全體組成人員和500多位市人大代表發(fā)放調查問卷;專題網議吸引約15萬名網友在線參與，2000余名網友參與問卷調查;通過多種方式，共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關內容50多萬字。
對征求到的意見建議，市人大及其常委會相關工作機構和起草組成員逐條研究，并對分歧較大、爭議較多的意見進行專題論證;經過4次集中修改，最終形成提交會議審議的《條例(草案)》文本;在全市50多個小區(qū)啟動試點，并同步制定出臺配套辦法和文件，確保住宅物業(yè)管理條例主要制度能夠落地。
亮點：三方征信、維修資金綠色通道等制度設立成關注焦點
《條例(草案)》提交市人大常委會審議后，關于實名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度的設立成為關注的焦點。如何規(guī)范業(yè)主、物業(yè)公司、建設單位、專營公司、政府相關部門五類主體的權利義務，謀求各方利益的“最大公約數”，成為本次立法的最大挑戰(zhàn)。
據統計，目前住宅小區(qū)的日常管理主要涉及12個政府部門的職能，但執(zhí)法機制不順暢，有些部門不愿意進入小區(qū)執(zhí)法，導致小區(qū)內矛盾越積越多，市民反響強烈。為此，《條例》詳細規(guī)定了物業(yè)管理相關各部門的職責分工，力求構建分工明確、綜合協調的行政執(zhí)法機制，同時，為了保障公民參與社會公共事務管理的權利，保障公民的監(jiān)督權，還建立了實名投訴登記受理制度。
物業(yè)管理矛盾多發(fā)的原因，一方面是各方主體之間缺乏信任，另一方面是違法成本過低。為此，《條例》分別對物業(yè)服務企業(yè)征信、物業(yè)項目負責人征信、業(yè)主征信作出規(guī)定，以強化物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主的契約意識。一審時，《條例(草案)》提出，業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同行為，經生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。部分業(yè)主對拒交物業(yè)費納入個人信用檔案反應強烈，有意見認為，業(yè)主不交物業(yè)費原因多樣，情況復雜，不宜簡單規(guī)定。經過論證，調整為：判決或者裁決后“仍不履行的”，納入信用信息系統。
一方面大量的維修資金閑置，另一方面因維修資金申請困難，房屋得不到及時維修，居民對此意見很大�！稐l例(草案)》提出，物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生電梯故障、外墻墻面有脫落危險和專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙這3種緊急情況時，住宅專項維修資金管理部門應當在5個工作日內完成審批。有意見認為，申請時間過長，實現不了應急使用的目的。因此，《條例》對維修資金的使用情形和程序作了修改、完善，明確規(guī)定審核完成期限為兩個工作日。
此外，《條例》還對規(guī)范物業(yè)服務活動、建設單位保修金制度、物業(yè)服務企業(yè)的責任、專營單位的義務作了明確，從而保障業(yè)主獲得公開、透明、質價相符的物業(yè)服務。
3月30日，省十二屆人大常委會第二十二次會議批準了《南京市住宅物業(yè)管理條例》，為這部歷時一年有余、歷經三審的地方性法規(guī)落下了注腳。
“住宅物業(yè)管理與百姓生活息息相關，涉及面廣、關注度高，事關社會和諧穩(wěn)定和群眾幸福安居。”市人大常委會相關負責人表示，法規(guī)經省人大常委會批準實施后，要抓好落實，發(fā)揮其規(guī)范和解決住宅物業(yè)管理面臨問題的作用，為市民百姓創(chuàng)造良好的居住生活條件，進一步增進廣大市民的幸福感、滿意度。
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