南京住宅物業(yè)管理條例：或實施

時間：2022-11-02 11:53:19 規(guī)章制度我要投稿

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南京住宅物業(yè)管理條例：2016年或實施

　　老小區(qū)維修基金用完了，怎么辦?

　　市人大代表、中國人民解放軍3304廠廠長孫悅翻看草案發(fā)現(xiàn)，小區(qū)一旦發(fā)生緊急情況，條例為申請、動用維修基金開辟了“綠色通道”，“這是好事!”

　　目前南京申請使用物業(yè)維修基金須同時滿足3個條件：一、已按政策規(guī)定將維修基金儲存至中心專戶;二、房屋已過物業(yè)保修期;三、占受益面積且占受益人數(shù)2/3以上的業(yè)主簽名同意。孫悅說，以往想動用這筆維修基金，太難了。“就拿需要2/3以上業(yè)主簽名同意來說，這幾乎是不可能完成的任務。”

　　也有代表提出維修基金要續(xù)交的問題。市人大代表、省級機關事務管理局副局長沈偉新說，南京不少房改房的小區(qū)，已經(jīng)年代很老，當初交的維修基金不少都已用完了，房屋再出現(xiàn)問題，就沒錢維修。“維修基金續(xù)交的政策要盡快制定。”

　　為何要第三方評估?

　　評估費誰來掏?

　　物業(yè)公司干得到底好不好，誰來說了算?草案開辟第三方評估制度，把對物業(yè)公司的評價，交給第三方機構說了算。

　　市人大代表任金寶說：“第三方評估是否可行?就好比我家里請了保姆，干得好不好，我自己知道，為什么要請第三方呢?比如我覺得不好，但第三方評估出來的結果卻是好，這該怎么辦?”任金寶的話也得到了在座其他代表的贊同，他們對第三方評估感到不能理解。

　　南京市人大的相關負責人現(xiàn)場解釋說，當業(yè)主們針對物業(yè)管理的問題出現(xiàn)僵持不下的局面時，可以請專業(yè)機構來評估。

　　“第三方評估費用誰出，如果一半業(yè)主贊成請一半不愿意請，那怎么辦呢?”不少代表關心錢的問題。市人大代表、建鄴區(qū)區(qū)長閔一峰建議，政府部門加大對第三方評估的指導，尤其是資金保障建議由政府部門來解決，業(yè)主委員會和物業(yè)公司都不需要掏錢，這樣才不會帶來矛盾。

　　市人大相關負責人解釋，什么情況下需要請第三方評估是有法律約束的，各種配套措施也都會跟上。

　　要保證服務質量

　　物業(yè)費要建增長機制

　　在棲霞區(qū)代表團全體會議上，來自街道、開發(fā)商的代表不約而同地“吐槽”，有的老小區(qū)物業(yè)費好多年沒漲，一說漲價居民就不同意。

　　“大家肯定希望物業(yè)服務物美價廉，誰都不想漲，但這樣長此以往，居民其實是得不到優(yōu)質服務的，畢竟各種成本在漲價。”市人大代表、棲霞區(qū)委書記邢正軍建議，能否建立一個正常的增長機制，根據(jù)物價水平的變化來調整。

　　根據(jù)草案，沒條件建立業(yè)委會的老舊小區(qū)，政府要托底管理。市人大代表操文榮建議進一步細化，并給予相關的政策支持。

　　建議物業(yè)保修金

　　縮短交存期減少比例

　　房子明明該是開發(fā)商保修的，偏偏遇到“耍賴皮”，業(yè)主和物業(yè)公司也沒轍。草案明確，建設單位在房屋產(chǎn)權初始登記之前，應當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內維修費用的保障。物業(yè)保修金交存期為八年。“建議將物業(yè)保修金的交納比例由2%調整為1%。”市人大代表江勁松認為，交存期八年過長，建議改為三至五年。“像屋面防水、水電安裝等問題都有一定的保質期，一刀切的方式不太合適。”

　　南京住宅物業(yè)管理條例草案全文如下：

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。

　　本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導和組織，實行綜合治理，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持政策;建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。

　　第四條市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　住房和城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質量技術監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護等行政主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關工作。

　　第五條本市建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為實名投訴登記受理制度，市人民政府應當明確投訴登記事項。

　　各行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工，履行職責，及時受理業(yè)主和相關單位的投訴，依法調查處理違法違規(guī)行為。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委員會和物業(yè)服務企業(yè)等相關單位和個人有權對物業(yè)管理區(qū)域內的違法違規(guī)行為投訴舉報。

　　第六條本市建立物業(yè)服務第三方顧問與評估制度。物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方顧問與評估機構，開展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動、物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)項目招投標、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。

　　物業(yè)服務第三方顧問與評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，不得出具帶有虛假內容、誤導性陳述或重大遺漏的評估報告。

　　物業(yè)服務第三方顧問與評估制度的實施辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報市人民政府批準。

　　第七條對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損，房屋產(chǎn)權單位或者售房單位因客觀原因未實施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，市、區(qū)人民政府應當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境，逐步實施物業(yè)管理。

　　老舊住宅小區(qū)的范圍由市人民政府確定。

　　第八條街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安機關、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的業(yè)主自治、物業(yè)移交、公共利益、危害預防、社區(qū)共建等事項。

　　第九條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，調處行業(yè)內部爭議，定期發(fā)布物業(yè)服務市場信息，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。

　　鼓勵從事物業(yè)管理研究的專家和物業(yè)管理相關專業(yè)技術人員加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域

　　第十條物業(yè)管理區(qū)域應當根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃分。

　　有下列情形之一的，在規(guī)劃設計時應當劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域：

　　(一)被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成若干組團的;

　　(二)可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的;

　　(三)配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同組團的。

　　分期開發(fā)建設或者二個以上建設單位共同開發(fā)建設的住宅小區(qū)，配套設施設備無法分割并獨立使用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　分期開發(fā)建設項目，先期交付部分應當符合物業(yè)管理用房配置要求。

　　第十一條建設單位在向規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃許可手續(xù)時，應當依據(jù)本條例第十條規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃定方案。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的區(qū)域劃分意見。

　　第十二條新建住宅物業(yè)出售前，建設單位應當向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域備案，提供下列材料：

　　(一)項目國有土地使用權出讓合同(宗地出讓合同);

　　(二)建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件和規(guī)劃核實相關資料);

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

　　(四)經(jīng)規(guī)劃核準的物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提供的其他材料。

　　第十三條建設單位應當將下列材料在物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同及臨時管理規(guī)約中明示：

　　(一)前期物業(yè)管理招投標備案表;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;

　　(四)地下室、底層架空層、天臺的面積等共有部位的面積及權屬;

　　(五)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置;

　　(六)共有設施設備名稱、用途及權屬;

　　(七)其他需要明示的場所和設施設備。

　　第十四條已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實施物業(yè)管理但未備案的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應當向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案，并提供第十二條第二至四項規(guī)定的材料。物業(yè)服務企業(yè)無法提供的，應當書面報告物業(yè)管理區(qū)域地理位置、四至界限、建筑物總面積、物業(yè)管理區(qū)域內專有部分的數(shù)量，以及除專有部分外共有部分的情況。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將已備案的物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公告。

　　已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)依法征求相關業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十五條物業(yè)管理區(qū)域需要分立或合并的，應當形成區(qū)域調整方案，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。調整方案應當對調整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共有部位和共用設施設備的使用、維護等作出規(guī)定。

　　物業(yè)管理區(qū)域調整后，應當重新辦理備案手續(xù)。

　　第三章業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第十六條業(yè)主應當依據(jù)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約等，以實名方式參加業(yè)主自治活動，行使權利，履行義務。

　　業(yè)主請求物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提供協(xié)助、指導和監(jiān)督的，應當提供有效身份證明。

　　第十七條業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行職責。

　　業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以設立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。非業(yè)主代表的業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。

　　業(yè)主大會通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。

　　第十八條符合首次業(yè)主大會成立條件的，建設單位應當按照物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的要求依法報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

　　首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位按照總建筑面積的一定比例承擔，具體比例由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

　　建設單位應當在辦理房屋銷售許可手續(xù)前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，由業(yè)主大會籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費應當專戶儲存，�？顚Ｓ�。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督�；I備經(jīng)費的結余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

　　第十九條劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設的住宅小區(qū)項目，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第二十條符合成立業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組人數(shù)應當為五至十三人單數(shù)�；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設單位、公安機關、司法所、城市管理行政主管部門、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成�；I備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調解決。

　　籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主�；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置予以書面公告。

　　籌備組正式開展籌備工作前，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。

　　第二十一條籌備組成員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;

　　(三)個人信用記錄良好，無犯罪記錄;

　　(四)不存在索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為。

　　籌備組中的業(yè)主成員還應當履行及時交納物業(yè)服務費、專項維修資金等義務，不得有違規(guī)裝修、損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質等不當使用物業(yè)的行為。

　　第二十二條籌備組應自成立之日起九十日內，完成下列籌備工作：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

　　(二)擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，其中議事規(guī)則草案中應當明確是否設立業(yè)主代表大會、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;

　　(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)確定首次業(yè)主大會會議的召開方案、表決議案;

　　(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

　　前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。

　　業(yè)主對公告的前款內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見�；I備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復異議人。

　　籌備階段發(fā)生訴訟、復議的，訴訟、復議期間不包含在籌備期限內。

　　第二十三條設立業(yè)主小組，成立業(yè)主代表大會的，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組、業(yè)主代表大會的職責范圍、工作規(guī)范等事項。

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內有二幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　第二十四條業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組推選產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組范圍內的全體業(yè)主共同討論決定下列事項：

　　(一)本小組范圍內共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造;

　　(二)推選本小組參加業(yè)主大會的業(yè)主代表;

　　(三)其他有關本小組范圍內共有和共同管理的事項。

　　業(yè)主小組做出的決定應當符合議事規(guī)則、管理規(guī)約的規(guī)定，并在做出決定后七日內向業(yè)主委員會備案。

　　第二十五條業(yè)主小組推選業(yè)主代表，應當經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　業(yè)主代表應當為本業(yè)主小組內的業(yè)主，其資格條件、任期等參照業(yè)主委員會委員設置條件，在議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主代表資格終止的，其受業(yè)主委員會或業(yè)主大會委托保管的相關資料應當在七日內移交給業(yè)主委員會。

　　第二十六條業(yè)主代表履行下列職責：

　　(一)在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，出席業(yè)主大會會議;

　　(二)組織開展本條例第二十四條規(guī)定的業(yè)主小組議事權限所確定的活動，并將結果告知業(yè)主委員會;

　　(三)向業(yè)主委員會傳達本小組業(yè)主的有關意見和建議;

　　(四)建立本小組工作檔案;

　　(五)議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。

　　第二十七條業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的自然人或者單位業(yè)主委托的自然人。

　　業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會設主任一名。

　　業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員，已擔任業(yè)主委員會委員的，應當按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免：

　　(一)不具有完全民事行為能力;

　　(二)本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)有利害關系;

　　(三)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質等物業(yè)不當使用行為的;

　　(四)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務費和住宅專項維修資金等相關費用的;

　　(五)出租房屋侵害其他業(yè)主合法權益;

　　(六)牟取妨礙公正履行職務的其他利益;

　　(七)有嚴重不良信用記錄或者違法犯罪記錄;

　　(八)違反業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約;

　　(九)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員。

　　第二十八條業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉完成后，業(yè)主委員會應當依法向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。

　　備案材料齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在五個工作日內出具書面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個工作日內將備案材料抄送區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及公安機關、社區(qū)居(村)民委員會;備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當書面告知須補齊的材料;備案材料齊全但存在爭議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以暫不出具備案證明，但應當書面說明暫不予備案的理由。

　　業(yè)主大會成立后，可以憑備案證明文件到區(qū)民政部門登記，領取登記證書。

　　業(yè)主大會在民政部門登記后，首次業(yè)主大會的召開之日為其成立之日;依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。

　　第二十九條業(yè)主委員會履行下列職責：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

　　(二)召集業(yè)主大會會議，定期書面向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權的情況并在物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質詢;

　　(三)根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，協(xié)調處理物業(yè)管理活動中的相關問題;

　　(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務費及其他相關費用，調解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用;

　　(七)根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定共用部位、共用設備設施的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益;

　　(八)配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、公安機關等做好住宅物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設、社會治安等工作;

　　(九)法律、法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或社區(qū)居(村)民委員會的指導、幫助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者增補業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后或者業(yè)主委員會委員增補完畢，社區(qū)居(村)民委員會應當終止行使本款規(guī)定的職責。

　　第三十條業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉完成后，籌備組自動解散。

　　籌備組自公告成立之日起，應當在九十日內召開業(yè)主大會，未召開的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面公告籌備組解散。

　　第三十一條業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當參照本條例第二十條和第二十一條的規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：

　　(一)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(二)除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;

　　(三)其他重大事項。

　　第三十二條上一屆業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七日內，將其使用、保管的所有文書、財物、印章移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　不按時移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當督促其移交;拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內的公安機關協(xié)助移交。

　　業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質或手機信息、電子郵件等方式實行記名投票。

　　業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會委員出席業(yè)主委員會會議不得委托他人。

　　一個獨立產(chǎn)權單位登記有二個或者二個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。

　　本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門負責建設及維護。

　　第三十三條業(yè)主大會應當綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務費標準、業(yè)主人數(shù)等因素，在管理規(guī)約、議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算。該經(jīng)費由全體業(yè)主負擔或者由業(yè)主大會在管理規(guī)約或議事規(guī)則中約定。

　　業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設立業(yè)主監(jiān)事會，聘請業(yè)主委員會秘書。具體產(chǎn)生辦法、工作職責、所需經(jīng)費在管理規(guī)約、議事規(guī)則中約定。

　　業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預算及使用情況，至少每半年向全體業(yè)主公布一次。

　　第三十四條住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或者業(yè)主委員會職責：

　　(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;

　　(二)具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導后仍不能成立的。

　　保障性住房項目具備前款規(guī)定情形之一的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當及時組織成立物業(yè)管理委員會。

　　第三十五條物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安機關、社區(qū)居(村)民委員會、建設單位等派員組成。

　　物業(yè)管理委員會人數(shù)應當為九到十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于百分之五十，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應當符合本條例第二十七條的規(guī)定。

　　物業(yè)管理委員會應當將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調解決。

　　第三十六條物業(yè)管理委員會應當依法履行職責。物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會或業(yè)主委員會職責的，作出決定前，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置進行書面公示，公示時間不少于三十日。

　　業(yè)主對物業(yè)管理委員會公示的決定有異議的，應當在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會提出書面意見。物業(yè)管理委員會應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并書面答復異議人。

　　物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同的期限不得超過三年，但業(yè)主大會沒有成立的除外。

　　物業(yè)管理委員會自業(yè)主大會正式成立之日起停止其職責，并在五個工作日內與業(yè)主大會辦理移交手續(xù)后解散。

　　第三十七條業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員有下列情形之一時，其職務自行終止：

　　(一) 喪失本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的;

　　(二) 以書面形式提出辭職并經(jīng)批準的;

　　(三) 有本條例第二十七條第三款規(guī)定的情形之一的;

　　(四)符合管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。

　　業(yè)主委員會或其他業(yè)主大會召集人未能按照議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應責令限期整改。未整改的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導相關業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三個工作日內將其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

　　第三十八條專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應當向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出撤銷申請。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第三十九條在業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。

　　前期物業(yè)管理階段，建設單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)、歸集物業(yè)服務費的義務。

　　第四十條建設單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過招標、投標選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應包括前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。

　　前期物業(yè)服務合同中應當載明下列內容：

　　(一)物業(yè)服務內容、標準及收費價格、委托代收費事項;

　　(二)各分項服務的標準(含人員配置)及費用分項測算;

　　(三)分項費用與物價變動聯(lián)動調整的約定;

　　(四)服務質量標準及評估方式、違約責任;

　　(五)物業(yè)服務用房的面積和位置;

　　(六)共有場地、共有設施設備清冊;

　　(七)與前期物業(yè)服務有關的其他事項。

　　第四十一條臨時管理規(guī)約由建設單位制定，物業(yè)買受人在購房時簽署。臨時管理規(guī)約中應當載明下列事項：

　　(一)業(yè)主向建設單位定期交納物業(yè)服務費的義務;

　　(二)業(yè)主對房屋使用用途以及出租等規(guī)定;

　　(三)建設單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質量的義務;

　　(三)建設單位對物業(yè)服務企業(yè)服務標準的評估辦法等;

　　(五)建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的條件;

　　(六)共有場地、共有設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式;

　　(七)與住宅物業(yè)管理有關的其他事項。

　　第四十二條物業(yè)服務企業(yè)在辦理前期物業(yè)服務合同備案前，與建設單位建立由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)監(jiān)管的共同管理賬戶，分設下列項目的資金：

　　(一)建設單位交納的，不低于該項目一個月應收物業(yè)服務費額度的履約保證金;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)交納的，不低于該項目一個月應收物業(yè)服務費額度的履約保證金。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當依法設立業(yè)主共有資金帳戶。

　　業(yè)主大會成立后十五日內，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)撤銷共同管理賬戶，并將屬于業(yè)主共有的資金轉入業(yè)主共有資金賬戶，物業(yè)服務企業(yè)將業(yè)主共有資金帳戶轉至業(yè)主大會。

　　共同管理賬戶和業(yè)主共有資金帳戶的監(jiān)督管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

　　第四十三條建設單位負責向業(yè)主歸集前期物業(yè)服務費，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)歸集。

　　建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)歸集前期物業(yè)服務費的，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照臨時管理規(guī)約約定交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以在建設單位履約保證金中支取相應費用。

　　第四十四條建設單位應當委托第三方顧問與評估機構，對物業(yè)服務企業(yè)的履約情況進行評估。評估工作每年不得少于一次，結果向全體業(yè)主公告。

　　經(jīng)評估物業(yè)服務企業(yè)不符合履約標準的，應當從履約保證金中提取約定額度資金，轉入業(yè)主共有資金賬戶。

　　第四十五條新建普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。新建普通住宅前期物業(yè)服務收費需超出政府指導價最高收費標準的，建設單位應當向市價格行政主管部門申請核定。建設單位應當按照核定的標準開展前期物業(yè)管理公開招投標。

　　業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)委托會計事務所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域公示三十日;

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業(yè)管理區(qū)域內公告三十日，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、區(qū)價格和物業(yè)行政主管部門;

　　(三)調價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示，公示時間不得少于七日。

　　業(yè)主對物業(yè)服務收費標準調整有異議的，可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十六條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房銷售合同應當約定其所交付物業(yè)的共有部位、共有設施設備的配置和建設標準。

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設單位按照合同約定，共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共有部位、共有設施設備進行檢查和驗收，可以邀請物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門參加。建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列材料：

　　(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)環(huán)境影響評價等環(huán)境保護資料;

　　(三)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(四)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)物業(yè)服務所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體期限。

　　承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供相關合格證明材料、物業(yè)項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務企業(yè)有權拒絕承接該項目。

　　第四十七條物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或約定不明的，由建設單位承擔。

　　物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，經(jīng)有關部門鑒定，建設單位應當負責修復;給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

　　業(yè)主大會成立，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會備存承接查驗相關資料并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第五章物業(yè)服務

　　第四十八條本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為建設單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。

　　提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四十九條業(yè)主大會或者經(jīng)業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，載明下列內容：

　　(一)物業(yè)服務內容、標準及收費價格、委托代收費事項;

　　(二)各分項服務的標準(含人員配置)及費用分項測算;

　　(三)分項費用與物價變動聯(lián)動調整;

　　(四)服務質量標準及評估方式、違約責任和履約保證措施;

　　(五)利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配處置;

　　(六)與物業(yè)服務有關的其他事項。

　　業(yè)主大會可以委托第三方顧問與評估機構對物業(yè)服務企業(yè)履約情況開展評估，并向全體業(yè)主公布評估結果。物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。

　　第五十條物業(yè)服務企業(yè)應當按照市物業(yè)管理行政主管部門的要求，將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示：

　　(一)物業(yè)服務企業(yè)的資質證書、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質和聯(lián)系方式等;

　　(四)電梯的運行維護費、公共水電費分攤等情況;

　　(五)其他應當公示的信息。

　　業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當以書面形式予以答復說明。

　　第五十一條物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時，應當按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，并移交下列材料：

　　(一)建設單位按照本條例第四十六條規(guī)定移交的資料;

　　(二)電梯等專項設施設備的相關資料;

　　(三)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設施設備;

　　(四)物業(yè)管理服務期間配置的固定設施設備;

　　(五)物業(yè)服務企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料;

　　(六)利用共用部位經(jīng)營的相關資料、預收的物業(yè)服務費用或者裝飾裝修保證金、公攤水電繳費記錄等其他應當移交的財物或資料;

　　(七)其他應當移交的資料和財物。

　　對拒不退出或者移交材料的，業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內的公安機關協(xié)助。

　　第五十二條物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會或者被選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會可以聘請第三方顧問與評估機構協(xié)助現(xiàn)場查驗。

　　因維護保養(yǎng)不當?shù)仍驅е孪�、電梯等共有設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當修復或者承擔相應責任。

　　第五十三條市物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)考核體系和信用評價體系，制定物業(yè)服務企業(yè)和項目負責人信用管理辦法，對物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，定期對物業(yè)服務項目開展專項檢查，向社會公布信用評價結果。

　　區(qū)物業(yè)管理行政主管部門具體負責物業(yè)服務企業(yè)、項目負責人信用信息收集、核查和匯總工作，并對物業(yè)服務企業(yè)公眾滿意度進行測評。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助開展轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)信用系統(tǒng)信息采集工作。

　　第五十四條物業(yè)服務企業(yè)未按照合同約定、技術標準、專業(yè)技術規(guī)范等提供日常物業(yè)服務的，應當錄入物業(yè)服務企業(yè)信用管理系統(tǒng)。市物業(yè)管理行業(yè)主管部門定期發(fā)布信用信息評價結果。

　　物業(yè)服務企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，一年內停止其市場活動資格，二年內不得申報各類物業(yè)服務示范項目，物業(yè)管理行政主管部門不予以開具誠信證明：

　　(一)在物業(yè)管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

　　(二)出租、出借、轉讓資質證書的;

　　(三)被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者撤出時未按規(guī)定辦理交接手續(xù)，造成物業(yè)管理混亂的;

　　(四)違反合同約定擅自更換項目負責人的;

　　(五)其他違反法律法規(guī)規(guī)定情形的。

　　第五十五條物業(yè)服務項目實行項目負責人責任制。

　　物業(yè)項目負責人有下列嚴重失信行為之一的，在三年內停止其物業(yè)管理從業(yè)資格，同時失信行為應當錄入項目負責人信用信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務企業(yè)錄入物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)：

　　(一)騙取、挪用或者侵占專項維修資金的;

　　(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務用房、公共建筑和共用設施設備用途的;

　　(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的;

　　(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有部分、共有設施設備進行經(jīng)營的;

　　(五)因管理失職造成人員傷害、財產(chǎn)損失等重大責任事故的;

　　(六)損害業(yè)主或者公共利益情節(jié)嚴重的;

　　(七)被價格行政主管部門認定亂收費或者收費不規(guī)范且未整改的。

　　有上述行為之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門經(jīng)核查，并書面告知業(yè)主核查結果。

　　第五十六條業(yè)主應當遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務合同約定履行義務。業(yè)主不得以物業(yè)企業(yè)服務質量未達約定標準為由，拒交物業(yè)服務費用。

　　業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反法律法規(guī)、管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。

　　第五十七條物業(yè)服務企業(yè)不得干擾業(yè)主自治活動。未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會委托，物業(yè)服務企業(yè)不得就共同管理事項向業(yè)主征求意見。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助和維護業(yè)主自治活動中的正常秩序。出現(xiàn)下列情形的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻當事人，并保留證據(jù)，向公安機關舉報。

　　(一)毀壞業(yè)主自治活動公告公示的設施、資料的;

　　(二)毀壞業(yè)主自治活動議事場所及設施的;

　　(三)破壞業(yè)主自治活動議事秩序的其他情形。

　　第五十八條物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務企業(yè)代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護的，雙方應簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂書面委托協(xié)議的由專業(yè)經(jīng)營單位自行負責相關工作。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行繳費義務停止已繳費用戶和共用部位的服務。

　　第五十九條提倡物業(yè)服務實行酬金制，建立公開、透明、質價相符的物業(yè)服務資金管理機制。

　　物業(yè)服務收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有。除了合同約定的物業(yè)服務企業(yè)收取酬金，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

　　物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，每季度公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當自收到書面質詢之日起七日內書面答復。

　　第六章物業(yè)的使用與維護

　　第六十條業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內裝修工程開工前，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主雙方可以協(xié)議約定收取一定數(shù)額的裝飾裝修保證金。物業(yè)服務企業(yè)應當告知裝飾裝修注意事項，避免因業(yè)主、物業(yè)使用人私接亂改等違規(guī)裝修造成公共部位損壞。

　　裝飾裝修保證金由物業(yè)服務企業(yè)收繳，專戶儲存。裝飾裝修結束后，對共用部位、共用設施設備未造成損害、未擅自拆改房屋承重結構和及時清運裝修垃圾的，物業(yè)服務企業(yè)將保證金本息如數(shù)返還;涉及改變房屋承重、主體結構，方案須由設計單位或房屋安全鑒定機構審定，裝飾裝修改變房屋承重、主體結構的，由房屋安全鑒定行政主管部門查處，造成共用部位和共用設施設備損壞或不清運裝修垃圾的，由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委會進行修復和清運裝修垃圾，所發(fā)生的費用從裝飾裝修保證金中支付，多退少補;造成損失的，業(yè)主、物業(yè)使用人應當依法承擔賠償責任。

　　第六十一條任何單位和個人應當維護物業(yè)管理區(qū)域內的設施和環(huán)境，禁止下列行為的發(fā)生：

　　(一)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途;

　　(二)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構和門窗位置;

　　(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;

　　(四)違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或有關人均建筑面積，使用功能等規(guī)定出租房屋;

　　(五)違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(七)損毀樹木、園林或者占用公用綠地種植蔬菜、果樹和圍合庭院;

　　(八)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品;

　　(九)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;

　　(十)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

　　(十一)制造超過規(guī)定標準的噪聲、震動或者影響鄰居采光、通風;

　　(十二)不在規(guī)定區(qū)域停放車輛;

　　(十三)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十四)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時進行勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會報告。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

　　第六十二條業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費的結算作出明確約定。受讓人應當在辦理產(chǎn)權交易手續(xù)之日起三十日內，將物業(yè)產(chǎn)權轉移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會。

　　業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內單套住房承租的人數(shù)以及人均面積標準。

　　業(yè)主在處分本物業(yè)管理區(qū)域內不動產(chǎn)時，物業(yè)買受人有權要求業(yè)主出具交納物業(yè)服務費用的證明。

　　第六十三條建設單位應當向全體業(yè)主公布車位、車庫的處分情況。未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主。業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，不得單方面設定三年以上的租賃期限。

　　車位、車庫不得單獨轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位或個人。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示;住宅小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫;住宅小區(qū)整體交付后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可以按照規(guī)定出售。

　　車位車庫租售的具體辦法由市物業(yè)行政主管部門另行制定。

　　第六十四條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應當符合法律法規(guī)規(guī)定要求。增設電梯所需資金由業(yè)主承擔，可以按照規(guī)定申請業(yè)主名下的住房公積金。

　　第七章公共收益與維修資金

　　第六十五條業(yè)主大會應當建立規(guī)范的財務管理制度，物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應當按照財務要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會對原始憑證及形成的會計資料應當妥善保管。

　　第六十六條建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用時，根據(jù)專有部分面積按照同一交存標準向業(yè)主收取。

　　受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造，該資金歸全體業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專項維修資金管理。市物業(yè)管理行政主管部門應當根據(jù)本市房屋建筑安裝成本價格的實際情況，定期公布電梯、消防等設施設備專項維修資金的交存標準。

　　第六十七條業(yè)主對物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會應當委托會計師事務所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主;審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

　　對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計，應當在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定。

　　第六十八條本條例生效后的新建住宅項目，建設單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告之前，住宅專項維修資金不得動用，住宅共有部位、共有設施設備需要維修、更新、和改造的，應當由建設單位承擔物業(yè)維修責任。

　　建設單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務企業(yè)應當提出維修實施方案，由物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體業(yè)主依法討論通過后，由維修資金代管部門劃轉核準的資金。僅涉及部分共有部分的，可提交涉及共有部分的業(yè)主依法討論通過。維修費用經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門指定的相關機構審價后，在住宅專項維修資金中列支。

　　維修工程的招投標、審價、監(jiān)理等保障維修資金安全使用的辦法由市物業(yè)管理行政主管部門另行制定。

　　第六十九條住宅專項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶滾存資金(利息)和必要管理費外，剩余部分納入相應物業(yè)管理區(qū)域專項維修資金統(tǒng)籌分賬，用于物業(yè)管理區(qū)域內房屋共有部分和共有設施設備無法正常使用，以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人時的維修、更新和改造。

　　經(jīng)專有部分占有建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權業(yè)主委員會將住宅專項維修資金利息在規(guī)定的額度內，統(tǒng)籌用于物業(yè)管理區(qū)域內房屋共有部分和共有設施設備的維修、更新和改造。

　　住宅專項維修資金利息和統(tǒng)籌分賬的使用額度，應當在管理規(guī)約中明確。

　　第七十條發(fā)生下列危及安全或嚴重影響業(yè)主居住生活等緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造的，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居(村)民委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以向住宅專項維修資金管理部門提出資金使用申請：

　　(一)屋面防水損壞或外墻老化造成滲漏的;

　　(二)電梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;

　　(四)外墻墻面有脫落危險的;

　　(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;

　　(六)危及安全的其他情形。

　　住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起七個工作日內完成審核。住宅專項維修資金管理部門應以書面形式告知申請所需資料，發(fā)現(xiàn)提交的申請資料缺項的，應在二個工作日內一次性要求補齊，不得以資料不全等理由拒絕受理或拖延審批時間。

　　住宅專項維修資金管理部門應當建立綠色通道相關制度，方便快捷地處理應急維修事項。綠色通道制度管理辦法由住宅專項維修資金管理部門另行制定。

　　第八章監(jiān)督檢查

　　第七十一條本市物業(yè)管理活動實行市、區(qū)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會四級管理體系，按照屬地管理原則開展相關工作。

　　第七十二條市物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：

　　(一)負責全市物業(yè)管理活動的統(tǒng)籌和政策研究，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化、法治化的物業(yè)管理機制;

　　(二)建立全市物業(yè)行政監(jiān)管綜合管理平臺和物業(yè)管理行業(yè)信用信息平臺;

　　(三)統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金監(jiān)管工作;

　　(四)建立完善分級培訓輔導體系，促進行業(yè)技術進步;

　　(五)指導、服務和監(jiān)督各區(qū)開展物業(yè)管理行政監(jiān)管工作;

　　(六)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會指導規(guī)則、物業(yè)服務合同示范文本、第三方顧問與評估管理制度、車位租售管理辦法、維修資金管理辦法、統(tǒng)一招投標等配套實施辦法。

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　第七十三條區(qū)物業(yè)管理行政主管部門履行下列職責：

　　(一)負責物業(yè)管理項目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務合同備案;

　　(二)負責前期物業(yè)管理項目招投標管理和維修資金使用監(jiān)管;

　　(三)定期開展物業(yè)服務質量專項檢查，做好物業(yè)服務企業(yè)及從業(yè)人員的信用征集和監(jiān)管工作;

　　(四)組織開展轄區(qū)內物業(yè)管理項目調查，建立相關物業(yè)管理檔案;

　　(五)指導、服務和監(jiān)督轄區(qū)內街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)調處物業(yè)管理矛盾糾紛;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　第七十四條街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當配備專門的物業(yè)管理人員，并履行下列職責：

　　(一)負責業(yè)主大會備案;

　　(二)建立物業(yè)管理矛盾投訴調解機制，調解物業(yè)管理矛盾糾紛;

　　(三)指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)業(yè)主組織開展業(yè)主大會籌備、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服務企業(yè)選聘等自治活動;

　　(四)指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理項目的移交和接管工作;

　　(五)依法糾正業(yè)主委員會的違法行為;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　第七十五條市、區(qū)相關職能部門應當按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督檢查工作：

　　(一)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責建設單位履行房屋工程質量保修責任、改變房屋結構影響安全、供水、排水、功能照明、燃氣等監(jiān)督檢查;

　　(二)規(guī)劃行政主管部門負責劃分物業(yè)管理區(qū)域、將住宅改為經(jīng)營場所、住宅加裝電梯的監(jiān)督管理;

　　(三)民政行政主管部門負責業(yè)主大會登記等監(jiān)督檢查;

　　(四)城市管理行政主管部門負責違法建設、無照經(jīng)營、亂設攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木等監(jiān)督檢查;

　　(五)公安機關負責依法查處小區(qū)內影響公共安全、公共秩序的違法行為，開展群租房治理工作，并對消防、技防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內居民噪聲超標等開展監(jiān)督檢查;

　　(六)質量技術監(jiān)督行政主管部門負責電梯安全運行等監(jiān)督檢查;

　　(七)價格行政主管部門負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查;

　　(八)人防行政主管部門負責人防工程設施違法行為監(jiān)督檢查;

　　(九)環(huán)境保護行政主管部門負責違法排放水污染物、飲食服務業(yè)經(jīng)營者未采取措施造成大氣污染、社會生活噪聲超標、露天焚燒產(chǎn)生有毒有害、惡臭氣體物質的監(jiān)督檢查。

　　第七十六條街道辦事處建立的聯(lián)席會議，主要職責是協(xié)調處理下列物業(yè)管理重大事宜：

　　(一)業(yè)主委員會不依法履行職責的問題;

　　(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

　　(三)履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題;

　　(四)提前終止物業(yè)服務合同的問題;

　　(五)物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

　　(六)需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問題。

　　第九章法律責任

　　第七十七條違反本條例的行為，法律、行政法規(guī)或者江蘇省地方法規(guī)已有規(guī)定的，依照有關規(guī)定處理;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。

　　本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務院或省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機關負責實施。

　　第七十八條第三方顧問與評估機構出具的評估報告具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，造成當事人損失的，尚不構成犯罪的，應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七十九條業(yè)主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)責令改正;拒不改正的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會;相關責任人員構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任：

　　(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會行使職權的;

　　(二)審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料的;

　　(三)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的;

　　(四)打擊、報復、誹謗、陷害有關舉報人的;

　　(五)違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主合法權益的。

　　因業(yè)主委員會委員的個人行為，造成其他業(yè)主合法權益受到侵害的，應承擔相應的法律責任。

　　第八十條建設單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;拒不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：

　　(一)不承擔召開首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，處一萬元以上十萬元以下罰款;

　　(二)未按照規(guī)定移交物業(yè)服務相關資料的，處一萬元以上十萬元以下罰款;

　　(三)未按要求委托第三方顧問與評估機構對物業(yè)服務企業(yè)履行合同約定的服務標準進行評估的，處三萬元以上十萬元以下罰款。

　　(四)未按要求交存履約保證金的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。

　　(五)未按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;

　　(六)對業(yè)主要求承租的車位、車庫只售不租的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;

　　(七)其他違反車位、車庫租售規(guī)定的，處五萬元以上十萬元以下罰款，有違法所得的沒收違法所得;

　　(八)未按照規(guī)定交納住宅專項維修資金的，處應交納資金百分之十以上百分之三十以下的罰款;

　　(九)不承擔住宅維修責任的，處十萬元以上三十萬元以下罰款。

　　第八十一條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;拒不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：

　　(一) 未按照要求交存履約保證金的，處十萬元以上三十萬元以下罰款;

　　(二) 未按照規(guī)定公示相關信息的，處一萬元以上五萬元以下罰款;

　　第八十二條物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的住宅物業(yè)項目，因物業(yè)共有部位、共有設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)承擔相應的賠償責任。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗中侵害業(yè)主利益的，雙方應當承擔連帶賠償責任。

　　建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時整改物業(yè)共有部位、共有設備設施查驗問題的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門責令限期整改，逾期不改正的，物業(yè)服務企業(yè)代為履行整改義務，相關費用從建設單位履約保證金中列支，并處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第八十三條業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表資格終止，因拒不移交其所使用、保管的文書、財務、印章等檔案、資料造成其他業(yè)主實際損失的，承擔民事賠償責任。

　　第八十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，有下列情形之一的，由相關行政主管部門按照下列規(guī)定進行查處：

　　(一)違反第一項、第二項、第三項規(guī)定的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令改正、恢復原狀，可對個人并處一千元以上一萬元以下罰款;對單位并處五萬元以上二十萬元以下罰款;

　　(二)違反第四項、第八項、第九項、第十二項規(guī)定的，由公安機關依法查處;

　　(三)違反第五項、第六項、第七項、第十三項規(guī)定的，由城市管理行政主管部門依法查處;

　　(四)違反第十項、第十一項規(guī)定的，由環(huán)境保護行政主管部門依法查處。

　　業(yè)主或物業(yè)使用人違反本條例第六十一條規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔民事責任。相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第八十五條物業(yè)管理行政主管部門、政府相關職能部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)相關工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)違法實施行政許可或者行政處罰的;

　　(二)未按照本規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的;

　　(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。