2014最新公積金改革：放寬條件多放款
日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，不僅首套自住住房公積金貸款額度將適當(dāng)提高，而且還將優(yōu)化辦理流程，推進(jìn)異地貸款，取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保四項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目。公積金的使用現(xiàn)狀如何?新政策將給公積金貸款帶來哪些方便?記者進(jìn)行了采訪。
“沉睡”和“錢荒”，到底咋回事?
由于資金成本低，住房公積金一直是普通職工購(gòu)房貸款的首選。然而，近年來伴隨住房公積金的爭(zhēng)議也不少。一方面，有媒體報(bào)道，我國(guó)住房公積金的利用率只有50%，有3萬(wàn)多億元的公積金在“沉睡”。另一方面，去年下半年以來，廣州、蘇州、上海等城市延長(zhǎng)公積金貸款周期，又引發(fā)公積金“錢荒”的憂慮。
“說‘3萬(wàn)多億元公積金在沉睡’，其實(shí)是一種誤解。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金司司長(zhǎng)張其光介紹，截至今年8月末，全國(guó)繳存住房公積金職工1.07億人，繳存總額7.03萬(wàn)億元，職工提取總額3.49萬(wàn)億元，繳存余額3.54萬(wàn)億元。但繳存余額不代表就是“沉睡”的資金，這部分資金用于三方面：全國(guó)住房公積金個(gè)人住房貸款余額2.43萬(wàn)億元，保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目貸款余額431億元，購(gòu)買國(guó)債余額62億元，合計(jì)約2.47萬(wàn)億元。因此，截至8月末，住房公積金結(jié)余資金為1.07萬(wàn)億元。“全國(guó)住房公積金的資金使用率為70%，接近商業(yè)銀行水平;資金不良率0.038%，遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行，資金總體安全。”
但張其光承認(rèn)，當(dāng)前各地住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展也存在不平衡的問題。我國(guó)35個(gè)大中城市的住房消費(fèi)資金需求占過去一年住房消費(fèi)額的30%，而資金供應(yīng)分布在各個(gè)城市，所以資金的歸集速度跟不上貸款速度，造成了這些城市公積金貸款“錢緊”“錢荒”。而另一部分城市對(duì)貸款條件要求過嚴(yán)，住房貸款發(fā)放率較低，影響了繳存職工的合法權(quán)益，也削弱了住房公積金制度的互助作用。據(jù)介紹，目前，我國(guó)282個(gè)設(shè)區(qū)城市中，有49個(gè)城市的公積金利用率超過85%，107個(gè)城市超過75%，剩下126個(gè)城市約在50%至75%。也就是說我國(guó)近一半的設(shè)區(qū)城市公積金使用率沒有達(dá)到銀行存貸比。
九大改革措施，支持職工買房
為盤活1.07萬(wàn)億元的結(jié)余資金，支持繳存職工購(gòu)買首套和改善型自住住房， 《通知》推出了推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、減輕貸款負(fù)擔(dān)、優(yōu)化貸款流程等九大改革措施。
《通知》規(guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。對(duì)曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的.繳存證明合并計(jì)算。住房公積金貸款對(duì)象為購(gòu)買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。
提高貸款額度。住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格和人均住房面積等情況，適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度，加大對(duì)購(gòu)房繳存職工的支持力度。
當(dāng)前職工跨地區(qū)流動(dòng)日益增強(qiáng)，在就業(yè)地繳存、回原籍購(gòu)房需求增多。對(duì)此，《通知》要求，各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。
《通知》提出減輕貸款負(fù)擔(dān)。取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目。這四項(xiàng)雜費(fèi)目前占貸款總額的3‰到8‰不等。
《通知》還要求優(yōu)化貸款流程，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在受理抵押登記申請(qǐng)之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成抵押權(quán)登記手續(xù)，住房公積金管理中心應(yīng)在抵押登記后5個(gè)工作日內(nèi)完成貸款發(fā)放。
“此次新政，優(yōu)化了辦理流程，提高了服務(wù)效率。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲說，特別是取消了長(zhǎng)期存在又廣被詬病的四項(xiàng)中介費(fèi)用，明顯降低了貸款中間費(fèi)用，表明規(guī)范市場(chǎng)秩序的改革力度在加大。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，過去很多人詬病公積金成擺設(shè)，就是由于貸款手續(xù)太復(fù)雜。取消四項(xiàng)費(fèi)用、重申服務(wù)時(shí)限都有助于提高服務(wù)效率，降低公積金使用過程中的成本。
協(xié)調(diào)組合貸，探索證券化
針對(duì)部分城市貸款發(fā)放率較高，資金流動(dòng)性緊張，職工貸款排隊(duì)輪候等現(xiàn)象，《通知》要求，住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率在85%以上的城市，要主動(dòng)采取措施，積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行發(fā)放住房公積金和商業(yè)銀行的組合貸款。有條件的城市，要積極探索發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。
“無論提高貸款額度，還是解決沿海城市貸款余額不足等問題，都要求盤活沉淀資金，改善住房公積金的流動(dòng)性，提高住房公積金提供個(gè)人住房貸款的能力�！锻ㄖ吩试S設(shè)區(qū)城市統(tǒng)籌使用資金、支持住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化探索，都利于解決上述矛盾。”劉洪玉介紹，許多國(guó)家通過住房抵押貸款證券化，解決了個(gè)人住房金融的流動(dòng)性問題。
劉洪玉認(rèn)為，從近期央行發(fā)通知要求商業(yè)銀行加大對(duì)首次購(gòu)房和改善性購(gòu)房支持力度，商業(yè)銀行并未積極響應(yīng)來看，我國(guó)必須建立起政策性住房金融體系，以對(duì)居民獲取基本住房、適當(dāng)改善住房條件提供支持，而且這種支持基本不受市場(chǎng)周期的影響，是一種長(zhǎng)期制度安排。目前住房供給端的政策性住房金融隨著國(guó)家開發(fā)銀行住房金融事業(yè)部的建立已經(jīng)大體成型，但住房需求端的政策性住房金融形態(tài)還在持續(xù)研究探索中。
那么，探索住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化，會(huì)否引發(fā)類似2008年的美國(guó)次貸危機(jī)呢?
“美國(guó)次貸危機(jī)不是資產(chǎn)證券化出現(xiàn)問題，而是次貸出現(xiàn)問題，即本沒有資格申請(qǐng)的人獲得了貸款。只要制度完善，措施得當(dāng)，資產(chǎn)證券化可以增加流動(dòng)性又能隔離風(fēng)險(xiǎn)。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所陳杰教授認(rèn)為，個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化會(huì)讓抵押貸款的鏈條拉長(zhǎng)，需要評(píng)級(jí)、發(fā)行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)共同參與，那么如何征信、評(píng)級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)隔離，如何防止利率風(fēng)險(xiǎn)和借款人提前還款風(fēng)險(xiǎn)，都需要人民銀行出臺(tái)更詳盡的規(guī)定。
任興洲認(rèn)為，住房公積金制度還要保持制度的穩(wěn)定性與連續(xù)性，不宜過多地作為短期市場(chǎng)調(diào)控的工具;同時(shí)要通過修改《住房公積金管理?xiàng)l例》來解決存在的深層次問題。“有中國(guó)特色的公積金制度仍在不斷探索和完善之中，但改革目標(biāo)是明確的，就是更加符合繳存職工權(quán)益。
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