2017年小產(chǎn)權房最新政策

　　2017年小產(chǎn)權房政策要求，小產(chǎn)權房不得發(fā)放房產(chǎn)證，不受法律保護。其中《不動產(chǎn)登記暫行條例》并未對小產(chǎn)權房的相關問題進行明確規(guī)定，因此購房者購買小產(chǎn)權房一定要謹慎。

　　在集體所有的土地上建設的用于銷售的住房，即通常所說的小產(chǎn)權房，該類房產(chǎn)沒有國家的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管部門不會給予備案。按照國家相關要求，小產(chǎn)權不得確權發(fā)證，不受法律干保護，所以按照我國當前法律來講，小產(chǎn)權房并不具有合法性，未來若將小產(chǎn)權房納入登記，還需要國家相關法規(guī)的完善，目前來說小產(chǎn)權房“轉正”還為時尚早，甚至是遙遙無期。

　　買小產(chǎn)權房的風險：

　　1、缺少“五證”

　　如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權，不受法律的保護。

　　2、拆遷難補償

　　只要依法辦理了相關審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

　　3、質量難保證

　　這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

　　4、小產(chǎn)權房不能抵押或者上市轉賣

　　由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權證，小產(chǎn)權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產(chǎn)權房需要注意的地方。

　　5、小產(chǎn)權房不能抵押貸款

　　小產(chǎn)權房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復，這意味著你需要一次性付款買房。

　　所以購房者在購買房屋時，要仔細了解所買樓盤的土地性質，如果是小產(chǎn)權房，那么就斷了購買的.念頭吧。

　　對小產(chǎn)權房實行“堵改疏”的重大改革還需處理好以下幾個問題

　　第一，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為物權人，可以與建設用地使用人直接進行建設用地使用權的交易。應該改變農(nóng)村集體經(jīng)濟組織享有所有權的土地通過征收成為國有土地，國家取得所有權后，由政府與建設用地使用人進行交易的現(xiàn)行辦法。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織作為農(nóng)村公有制土地的所有權人，有權在其土地上為他人設置用益物權，并獲得相應的利益。否則，兩種公有制的所有權就不是平等的物權，而是歧視農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地公有制度，這樣會限制農(nóng)民的所有權，造成“有違公平”的后果。

　　第二，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與建設用地使用人之間通過轉讓合同轉讓的標的，不是農(nóng)村土地所有權，而是建設用地使用權。要改變只有國有土地可以設置建設用地使用權，而農(nóng)村土地不能設置這一用益物權的狀況。應當廢止《物權法》和《土地管理法》對農(nóng)村集體土地設置建設用地使用權的限制，使農(nóng)村土地設立的建設用地使用權與國有土地建設用地使用權處于平等地位，且具有同等的權能。這樣既能解決農(nóng)村土地用益物權的可轉讓性問題，也能解決農(nóng)村集體經(jīng)濟組織保留自己對土地所有權人身份的問題，使其仍然是土地所有權人。

　　第三，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉讓其建設用地使用權，須經(jīng)政府審批。為避免農(nóng)村集體經(jīng)濟組織只追求眼前利益，將農(nóng)村耕地改變?yōu)榻ㄔO用地，破壞保護耕地的政策，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉讓其建設用地使用權，須經(jīng)政府的嚴格審批，不僅要符合保護耕地政策，還須符合城鎮(zhèn)化改造的統(tǒng)一規(guī)劃。只有獲得審批許可后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織才能與建設用地使用權的受讓人簽訂建設用地使用權轉讓合同，轉讓其權屬，否則不會產(chǎn)生建設用地使用權轉移的效果。

　　第四，對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉讓其建設用地使用權的方式和價格等，仍然采取“招拍掛”的方式。應通過市場確定轉讓價格，而非由政府獨立做主。

　　第五，轉讓建設用地使用權的所得利益通過稅收均衡分配，主要利益應當由農(nóng)民享有，政府依法稅收。由于建設用地使用權的轉讓通過農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與建設用地使用人直接交易，轉讓土地使用權的利益都由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織享有，進而分配給全體農(nóng)民，保障農(nóng)民土地用益物權流轉所獲得的利益歸土地所有權人享有，他人不可從中獲益。國家利益則通過征收稅金的方法保障，通過稅收的杠桿，既能控制交易，又能保障國家的稅收。

　　這樣的改革會使農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與建設用地使用人，成為農(nóng)村土地建設用地使用權的直接交易者，發(fā)生的利益并沒有被政府“盤剝”，而是主要由土地所有權人獲得。政府通過稅收，仍然可以保證獲得相應的利益，但是巨額利益不歸屬于政府。依法納稅是交易者的法定義務，政府依法征收交易稅金是可行的。

　　我認為，按照上述辦法改革現(xiàn)行小產(chǎn)權房制度，既符合公正的法律原則，也可以從根本上解決一系列棘手的小產(chǎn)權房問題。