2016年房產(chǎn)契稅新政策實(shí)施的影響

　　自2016年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。盡管北上廣深暫不實(shí)施其中部分優(yōu)惠政策，但依然不影響一線市場樓市的火熱，燕郊樓盤正醞釀漲價(jià)。

　　上周五，財(cái)政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布通知，自2016年2月22日起，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。盡管北上廣深暫不實(shí)施其中部分優(yōu)惠政策，但依然不影響一線市場樓市的火熱。

　　“我只看了三套房就出手買了，目前利率可以打八五折，買房比較合適。北京地價(jià)這么高，四環(huán)內(nèi)的房子肯定不會(huì)貶值吧?”購房者張小姐告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

　　2月21日上午10點(diǎn)，位于建國門的鏈家金融部里熙熙攘攘，這些人大都是來辦理面簽的購房人，張小姐正是購房者中的一位。“不愿再等”是很多北京購房人的心聲，而地價(jià)的高漲和新房的豪宅化，是二手房火熱的重要推手。

　　京二手房成交創(chuàng)6年新高

　　今年2月初，央行等宣布不限購城市原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，二套房首付比例亦降至三成，其后，公積金存款利率看齊一年期定存基準(zhǔn)利率。

　　2月19日，政策再接再厲。三部委通知稱，2月22日起，第一，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅;第二，對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅;第三，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　對(duì)于北京市、上海市、廣州市、深圳市這4個(gè)一線城市而言，它們只實(shí)施上述第一條，后兩條均暫不實(shí)施。

　　即便如此，以北京為代表的一線樓市熱度仍在上升。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后首周(2月14日至2月20日)，北京新房住宅網(wǎng)簽量1006套，二手住宅的網(wǎng)簽量則高達(dá)6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值，成交均價(jià)為41490元/平方米，較2015年全年均價(jià)上漲5%左右。

　　由于北京市場的特性，猴年春節(jié)過后，北京的新房和二手房交易“一冷一熱”。從數(shù)據(jù)來看，節(jié)后北京的新房市場表現(xiàn)冷淡，二手房的日成交量僅用3個(gè)工作日就攀升至1000套以上，整個(gè)市場迅速回到了節(jié)前連續(xù)兩月成交量破2萬套的火熱態(tài)勢。 偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，春節(jié)前后新房開盤量少，項(xiàng)目供應(yīng)量嚴(yán)重不足，而即買即住，且位置、配套、社區(qū)成熟度都不錯(cuò)的二手房則成為了購房人群的.主要選擇。同時(shí)，目前北京新房市場逐漸高端化和豪宅化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)與以改善型需求為主的市場不匹配，因而不少新房市場的需求轉(zhuǎn)向了二手房市場，造成了二手房市場的持續(xù)火熱。

　　燕郊樓盤醞釀漲價(jià)

　　北京樓市的升溫，也使北京周邊的房價(jià)“水漲船高”。2月21日下午1點(diǎn)，在燕郊某售樓處內(nèi)，一位銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在往年，農(nóng)歷正月十五之后經(jīng)紀(jì)人才正式上班，3月份之后才有客戶陸續(xù)看房，但今年樓市熱得有點(diǎn)早。

　　“今天還沒上班，就有不少客戶來咨詢。正式上班后開始排號(hào)，預(yù)計(jì)下期開盤的均價(jià)為18000元/平方米。”上述銷售人員表示，這比上期開盤(1月26日)，漲了500~1000元/平方米。

　　對(duì)于漲價(jià)的原因，這位銷售人員表示，平谷線等地鐵線路未來的開通會(huì)助推房價(jià)的上漲。燕郊已幾乎沒有住宅用地可供應(yīng)，地價(jià)高了，房價(jià)自然不會(huì)降下來，“首套房首付最低二成的政策在燕郊已經(jīng)落實(shí)下來。如果是購買二套房，稅費(fèi)還有降低。2016年燕郊肯定會(huì)漲。”

　　燕郊另一樓盤的銷售人員亦表示，春節(jié)后看房的人比往年要多。天津某樓盤銷售人員表示，目前正在給客戶做回訪，預(yù)計(jì)2月22日房屋總價(jià)提價(jià)3%~ 5%，合計(jì)每平方米漲價(jià)500元。天津另一樓盤的置業(yè)顧問表示，目前優(yōu)惠后的價(jià)格為12300元/平方米，預(yù)計(jì)下月的起價(jià)是14200元/平方米，“下月開盤的是樓王項(xiàng)目，價(jià)格偏高。另外漲價(jià)的主要原因還是市場形勢比較好，現(xiàn)在(下午6點(diǎn)半)售樓處里都是看房的客戶。”

　　2016年房價(jià)走勢最新消息：多地頻出寬松政策 樓市“去庫存”加速

　　春節(jié)假期，樓市迎來傳統(tǒng)淡季，國內(nèi)主要城市樓市成交面積環(huán)比和同比均大幅下降。與此同時(shí)，伴隨著不同城市之間的樓市成交表現(xiàn)繼續(xù)分化，多地出臺(tái)樓市政策，采用信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房價(jià)補(bǔ)貼、政府回購等多種形式加速商品房“去庫存”。

　　市場

　　15城日均成交量同比增30%

　　日前，中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，受春節(jié)假期影響，中指監(jiān)測的30個(gè)主要城市2月8日-2月14日的成交面積環(huán)比大幅下降82.2%，繼上周繼續(xù)回落。監(jiān)測的30個(gè)城市成交量全部環(huán)比下降;與去年同期相比，本周30個(gè)代表城市成交量整體下降85.3%，30個(gè)城市均同比下降。

　　分城市來看，各線城市成交同環(huán)比均下降。不過一二三線城市環(huán)比均有所回落，其中一線城市跌幅最為明顯，環(huán)比下降93.7%;同比方面，各線城市均有不同程度下降，一線代表城市下降幅度同樣最為明顯，為95.4%。

　　不過，雖然成交量大幅減少，但由于春節(jié)期間推盤量減少，中指監(jiān)測的17個(gè)主要城市庫存總量仍有所下降，降幅約0.35%。

　　在華南重點(diǎn)城市中，深圳2016年首周成交回落，隨后有所反彈，自第四周起成交持續(xù)回落。2月8日-14日，深圳商品住宅僅成交31套，面積0.49萬平方米，環(huán)比大幅下降77.73%，同比下降80.42%。不過盡管成交量下滑，深圳當(dāng)周可售面積為407.54萬平方米，較上周仍有所下降，降幅為2.54%。

　　而廣州進(jìn)入2016年后商品住宅成交持續(xù)回落，經(jīng)過一周回升之后，近兩周受假期影響，也呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢。2月8日-14日，廣州商品住宅成交43套，環(huán)比下降95.14%，同比下降96.66%。不過，當(dāng)周廣州商品住宅可售面積亦環(huán)比小幅下降0.05%至899.27萬平方米。

　　不過如果將觀察期擴(kuò)大到今年前兩月來看，監(jiān)測的15個(gè)城市日均成交總量同比顯著上漲，城市間繼續(xù)分化。

　　報(bào)告指出，從2016年1-2月的日均成交情況來看，監(jiān)測的15個(gè)城市日均成交總量同比漲幅為30.24%。其中10個(gè)城市日均成交量較去年同期上漲，5個(gè)城市同比下跌，不同城市表現(xiàn)分化明顯。同比上漲城市中，汕頭漲幅最大為124.8%，蘇州以103.4%漲幅居次。日均成交同比下降的城市中，揚(yáng)州跌幅最大同比下降39.9%，南昌次之同比下降39.2%。

　　政策

　　加速“去庫存”將成2016年主基調(diào)

　　去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2016年結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)，“化解房地產(chǎn)庫存”就是其中之一。此后，全國多個(gè)省份公開做出“去庫存”的表態(tài)，春節(jié)假期前后多地密集出臺(tái)寬松政策加速房地產(chǎn)市場“去庫存”。

　　2月14日，內(nèi)蒙古召開自治區(qū)政府常務(wù)會(huì)議，將房地產(chǎn)去庫存作為今年重點(diǎn)工作之一。會(huì)議提出，當(dāng)前內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資持續(xù)下降、商品房庫存仍居高位、結(jié)構(gòu)性矛盾明顯等問題仍較為突出。會(huì)議要求各地區(qū)全面做好房地產(chǎn)去庫存工作，有效化解房地產(chǎn)高庫存面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2月15日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳又宣布，山東省今年將通過建立購租并舉的住房制度，大力發(fā)展跨界地產(chǎn)，鼓勵(lì)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購房等舉措，實(shí)施房地產(chǎn)去庫存行動(dòng)。

　　同日，重慶市地稅局出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)減免政策，不僅下調(diào)了房企所得稅預(yù)售收入計(jì)稅毛利率和土地增值稅預(yù)征稅率，還明確企業(yè)擁有的投資性房產(chǎn)可選擇按原值或按租金計(jì)征房產(chǎn)稅，并鼓勵(lì)企業(yè)間的兼并重組，免收其營業(yè)稅。

　　此外，烏魯木齊市住房保障和房產(chǎn)管理局表示，今年烏魯木齊將充分用好“政策工具箱”，通過政府對(duì)商品房交易契稅實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼、回購商品房等多項(xiàng)舉措，進(jìn)一步提振房地產(chǎn)市場信心，化解庫存壓力。

　　福建泉州市則宣布，今年將從四大方面推進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，其中包括城中村改造貨幣化安置、獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助購房對(duì)象、完善公積金制度、加強(qiáng)土地出讓的調(diào)控等措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。四川眉山更是直接進(jìn)行房價(jià)補(bǔ)貼，對(duì)符合條件的購房者給予每平方米500元的補(bǔ)貼。

　　另有一些地方設(shè)定了具體的“去庫存”目標(biāo)。安徽、湖南兩省均明確表示，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%;山東東營則強(qiáng)調(diào)，2016年，全市要實(shí)現(xiàn)5.5萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、1.9萬城中村和城邊村居民完全市民化。

　　截至目前，以省級(jí)政府的名義出臺(tái)文件的，有江西、內(nèi)蒙古、福建、重慶等。另外還有不少城市單獨(dú)出臺(tái)相關(guān)政策。具體的政策措施包括提高信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶、房價(jià)補(bǔ)貼、政府回購等多個(gè)方面，政府讓利的跡象十分明顯。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，重慶地稅部門此舉不僅是為了降低房企稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，更旨在騰出更大的市場降價(jià)空間，間接刺激樓市去庫存。預(yù)計(jì)接下來將有更多省區(qū)市積極出臺(tái)房地產(chǎn)去庫存的地方性措施，一季度將成為各地樓市政策密集出臺(tái)的窗口期。

　　■相關(guān)

　　存款利率上調(diào)提高 繳納公積金積極性

　　17日，三部委發(fā)文提高公積金存款利率，這是2月份出臺(tái)的第二個(gè)加大金融對(duì)剛需購房支持力度的政策。春節(jié)前，央行才將非限購城市首套和二套個(gè)人房貸首付比例下調(diào)，以更好支持購房剛需，促進(jìn)中小城市去庫存。

　　一直以來，職工住房公積金賬戶存款按照歸集時(shí)間區(qū)分利率檔次。當(dāng)年歸集的資金按活期存款利率0.35%計(jì)息，而上年繳納結(jié)轉(zhuǎn)的資金則按照三個(gè)月定期存款基準(zhǔn)利率算，即1.10%。

　　此次調(diào)整后，職工住房公積金賬戶存款利率將統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，目前為1.50%。“現(xiàn)在調(diào)整到一年期定存利率，雖然仍不是很高，但起碼與一年定期存款保持統(tǒng)一水平，總算是一個(gè)較為合理的收益率。”有銀行白領(lǐng)表示。

　　央行表示，調(diào)整既有利于保障住房公積金繳存職工獲得合理存款收益，進(jìn)一步提高住房公積金制度公平性和有效性，也有利于推動(dòng)住房公積金存款利率跟上利率市場化發(fā)展步伐。

　　記者算了一筆賬，對(duì)于部分公積金一直未提取的人士，若公積金存款余額有10萬元，原來一年利息有1100元，調(diào)整后，一年轉(zhuǎn)結(jié)利息有1500元，增加了400元。雖然資金并不大，但是對(duì)于工作年限長、資金沉淀量大的人士而言，此次加息帶來的利息增長不可小覷。

　　而對(duì)于每年都提取當(dāng)年所歸集公積金的人士來說，若一年一提，每月公積金繳款3000元，原來利息僅有68.25元，調(diào)整后利息變成了292.5元，也增加了超過200元。

　　廣州住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，最近幾年，廣州住房公積金管理中心每年支付利息約26億元-29億元，“存款利率調(diào)高之后每年要支付給繳存職工的利息總量可能會(huì)更多，職工的獲得感會(huì)有所增強(qiáng)”。上述相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，存款利率上升不會(huì)影響到公積金增值收益，去年廣州住房公積金增值收益超過40億元。