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《個人住房貸款管理辦法》全文
第一章總則
第一條為支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房,規(guī)范個人住房貸款管理,維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》和《貸款通則》,制訂本辦法.
第二條個人住房貸款(以下簡稱貸款)是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款.貸款人發(fā)放個人住房貸款時,借款人必須提供擔(dān)保.借款人到期不能償還貸款本息的,貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物,或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任.
第三條本辦法適用于經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行.
第二章貸款對象和條件
第四條貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人.
第五條借款人須同時具備以下條件:
一、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;
二、有穩(wěn)定的職業(yè)收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;
三、具有購買住房的合同或協(xié)議;
四、不享受購房補(bǔ)貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期會款;享受購房補(bǔ)貼的以個人承擔(dān)部分的30%作為購房的首期付款;
五、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押,或有足夠代償能力的單位或個人作業(yè)保證人;
六、貸款人規(guī)定的其他條件.
第六條借款人應(yīng)向貸款人提供下列資料:
一、身份證件(指居民身份證、戶口簿和其他有效居留證件);
二、有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明;
三、符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件;
四、抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明;有權(quán)部門出具的抵押物估價證明;保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明;
五、申請住房公積金貸款的,需持有住房公積金管理部門出具的證明;
六、貸款人要求提供的其他文件或資料.
第三章貸款程序
第七條借款人應(yīng)直接向貸款人提出借款申請.貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料之日起,應(yīng)在三周內(nèi)向借款人正式答復(fù).貸款人審查同意后,按照《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定,向借款人發(fā)放住房貸款.
第八條貸款人發(fā)放貸款的數(shù)額,不得大于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價值.
第九條申請使用住房公積金貸款購買住房的,在借款申請批準(zhǔn)后,按借款合同約定的時間,由貸款人以轉(zhuǎn)賬方式將資金劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的賬戶.住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍.
第四章貸款期限與利率
第十條貸款人應(yīng)根據(jù)實際情況,合理確定貸款期限,但最長不得超過20年.
第十一條借款人應(yīng)與貸款銀行制定還本付息計劃,貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的,實行到期一次還本付息,利隨本清;貸款期限在1年以上的,按月歸還貸款本息.
第十二條用信貸資金發(fā)放的個人住房貸款利率按法定貸款利率(不含浮動)減檔執(zhí)行.即貸款期限為1年期以下(含1年)的,執(zhí)行半年以下(含半年)法定貸款利率;期限為1至3年(含3年)的,執(zhí)行6個月至1年期(含1年)法定貸款利率;期限為3年至5年(含5年)的,執(zhí)行1年至3年期(含3年)法定貸款利率;期限為5年至10年(含10年)的,執(zhí)行3年至5年(含5年)法定貸款利率;期限為10年以上的,在3年至5年(含5年)法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮,上浮幅度最高不得超過5%.
第十三條用住房公積金發(fā)放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點執(zhí)行.貸款期限為1年至3年(含3年)的,加1.8個百分點;期限為3年至5年(含5年)的,加2.16個百分點;期限為5年至10年(含10年)的,加2.34個百分點;期限為10年至15年(含15年)的,加2.88個百分點;期限為15年至20年(含20年)的,加3.42個百分點.
第十四條個人住房貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的,實行合同利率,遇法定利率調(diào)整,不分段計息;貸款期限在1年以上的,遇法定利率調(diào)整,于下年初開始,按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定.
第五章抵押
第十五條貸款抵押物應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條的規(guī)定.《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定不得抵押的財產(chǎn),不得用于貸款抵押.
第十六條借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的,必須將住房價值全額用于貸款抵押.
第十七條以房地產(chǎn)作抵押的,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同,并于放款前向縣級以上地方人民政府的部門辦理抵押登記手續(xù).抵押合同的有關(guān)內(nèi)容按照《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十九條規(guī)定確定.
第十八條借款人對設(shè)定抵押的財產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管,負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任,并隨時接受貸款人監(jiān)督檢查.對設(shè)定的抵押物,在抵押期屆滿之前,貸款人不得擅自處分.
第十九條抵押期間,未經(jīng)貸款人同意,抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈.
第二十條抵押合同自抵押物登記之日起生效,至借款人還清全部貸款本息時終止.抵押合同終止后,當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定,解除設(shè)定的抵押權(quán).以房地產(chǎn)作為抵押物的,解除抵押權(quán)時,應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù).
第六章質(zhì)押和保證
第二十一條采取質(zhì)押方式的,出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同,《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的,應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù).質(zhì)押合同的有關(guān)內(nèi)容,按照《中華人民共和國擔(dān)保法》第六十五條的規(guī)定執(zhí)行.生效日期按第七十六條至第七十九條的規(guī)定執(zhí)行.質(zhì)押合同至借款人還清全部貸款本息時終止.
第二十二條對設(shè)定的質(zhì)物,在質(zhì)押期屆滿之前,貸款人不處擅自處分.質(zhì)押期間,質(zhì)物如有損壞、遺失、貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償.
第二十三條借款人不能足額提供抵押(質(zhì)押)時,應(yīng)有貸款人認(rèn)可的第三方提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證.保證人是法人的,必須具有代為償還全部貸款本息的能力,且在銀行開立有存款賬戶.保證人為自然人的,必須有固定經(jīng)濟(jì)來源,具有足夠代償能力,并且在貸款銀行存有一定數(shù)額的保證金.
第二十四條保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立保證合同.保證人發(fā)生變更的,必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù),未經(jīng)貸款人認(rèn)可,原保證合同不得撤銷.
第七章房屋保險
第二十五條以房地產(chǎn)作為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù).抵押期內(nèi),保險單由貸款人保管.
第二十六條抵押期內(nèi),借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險;在保險期內(nèi),如發(fā)生保險責(zé)任范圍以外的因借款人過錯的毀損,由借款人負(fù)全部責(zé)任.
第八章借款人合同的變更和終止
第二十七條借款合同需要變更的,必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意,并依法簽訂變更協(xié)議.
第二十八條借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力,其財產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同.
第二十九條保證人失去擔(dān)保資格和能力,或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時,借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理擔(dān)保手續(xù).
第三十條抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后,抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人,借款合同終止.
第九章抵押物或質(zhì)物的處分
第三十一條借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人,或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行貸款合同的,貸款人有權(quán)依照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定處分抵押物或質(zhì)物.
第三十二條處分抵押物或質(zhì)物,其價款不足以償還貸款本息的,貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償;其價款超過應(yīng)償還部分,貸款人應(yīng)退還抵押人或出質(zhì)人.
第三十三條拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款,在依法繳納相當(dāng)于繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項后,抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán).
第三十四條貸款合同發(fā)生糾紛時,借款雙方應(yīng)及時協(xié)商解決,協(xié)商不成的,任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟.
第三十五條借款人有下列情形之一的,貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定,對借款人追究違約責(zé)任:
一、借款人不按期歸還貸款本息的;
二、借款人提供虛假文件或資料,已經(jīng)或可能造成貸款損失的;
三、未經(jīng)貸款人同意,借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復(fù)抵押的;
四、借款人擅自改變貸款用途,挪用貸款的;
五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的;
六、借款人與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的;
七、保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力,抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息,質(zhì)物明顯減少影響貸款人實現(xiàn)質(zhì)權(quán),而借款人未按要求落實新保證或新抵押(質(zhì)押)的.
第十章附則
第三十六條個人住房貸款不得用于購買豪華住房.城鎮(zhèn)居民修房、自建住房貸款,參照本法執(zhí)行.
第三十七條貸款人可根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則,并報中國人民銀行備案.
第三十八條本辦法由中國人民銀行負(fù)責(zé)解釋和修改.
第三十九條本辦法自公布之日起施行.與本辦法相抵觸的有關(guān)規(guī)定同時廢止.
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