2014年上海普通住宅標準是什么？
最新消息：日前，上海市的普通住房標準調整，預計上海外環(huán)以外的房子將更多受益。在此之前，北京已經率先調整了普通住宅標準，以便增加樓市活力。
根據上海房管局網站公布信息稱，自2014年11月20日起上海執(zhí)行新的普通住房新標準�？梢韵硎軆�(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;單套建筑面積在140平方米以下;實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環(huán)線以內的低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
與2012年的標準相比，內環(huán)線以內的價格，上升了120萬元，內環(huán)線與外環(huán)線之間的上升了110萬元，外環(huán)線以外的上升了70萬元。業(yè)內觀點認為，在上海限購政策無法放開的背景下，上海此舉是為了加快去庫存的速度，進而提振樓市。
來自戴德梁行的數(shù)據顯示，1-9月上海內環(huán)以內的套均總價在895.5萬元，而內外環(huán)之間的總價在587.8萬元，外環(huán)以外的均總價在194.1萬元。相比昨日公布的新標準而言，絕大多數(shù)外環(huán)以外房源都可以算入普通住宅標準，相對而言受益也更多一些。
北京在做過普通住宅標準調整之后，對比調整前后，成交量和價格的變化并不明顯。主要原因是，相對于房價，稅費所占的比重并不大，而因為普通住宅標準調整而帶來的支出減少占的比重就更小了。
上海放寬普通住房認定標準
日前，上海市房管局等四部門出臺《關于調整本市普通住房標準的通知》，自11月20日起實行新規(guī)。業(yè)內人士認為，新標準將使更多的購房者享受到房貸新政的福利，進一步消化上海的住房庫存。
根據《通知》，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房應同時滿足三個條件：1、房屋需為五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;2、單套建筑面積在140平方米以下;3、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內環(huán)線以內的低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
而在上周末，上海公積金貸款新政剛剛出臺，規(guī)定名下有1套住房為改善居住條件再次申請公積金貸款購買普通商品住房的，若已結清公積金貸款則參照首套房貸款政策執(zhí)行。
同策咨詢研究總監(jiān)王巍立表示，中央對房地產領域的意愿有兩個方向。一是把城鎮(zhèn)化建設的核心交還給市場;二是重視住房消費，將其納入六大消費領域。無論是央行的“930新政”還是上海住房公積金放開首套房認定標準都是落實這一思路的措施。但是，二者放松的對象皆為“普通住宅”，而之前對于“普通住宅”過于嚴格的.認定限制了新政發(fā)揮應有的作用。
“新的標準將更符合實際情況，從而實實在在地保障剛性及改善性住房需求得到滿足。”王巍立說。
通過對比可以看出，新的“普通住房”標準比舊標準確實放松不少。2008年，該標準為：內環(huán)線以總價245萬元/套、內環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下。2012年則分別是低于330萬元/套、200萬元/套、160萬元/套。
根據中原地產研究咨詢部的測算，標準調整后上海市內屬于“普通住宅”范圍的住房將大幅增加。其中，一手房符合標準的比例從5.1%上升至21.3%。尤其是外環(huán)以外的住房該比例從6.5%上升至26.8%。而二手房方面，該比例也從79.3%上升至88.6%。
“新標準一方面使更多的購房者享受到房貸新政的福利，進一步消化上海的住房庫存。”王巍立說，“另一方面由于5年以上二手普通住宅交易免征營業(yè)稅，新標準將為二手房購買者節(jié)省十幾萬至幾十萬元的費用。”不過王巍立表示，新標準對樓市的促進作用還有待觀察。他認為銀行執(zhí)行“930”政策的力度以及房貸投放是否充分是更關鍵的因素。
中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍同樣認為，由于近期披露出來的一些樓市數(shù)據依然不太樂觀，經濟也表現(xiàn)出較大降速壓力，此時連續(xù)出臺刺激政策或是旨在穩(wěn)住市場情緒，使成交不至于快速下滑。但由于7折利率等優(yōu)惠落空，市場會對政策利好的大小重新評估。“此外北京調整普宅標準后的情況來看，成交量和價格都沒有明顯變動。因此放款普宅標準對上海樓市的影響或許不會太明顯。”宋會雍表示。A股市場上，上海本地的房地產企業(yè)包括金豐投資、上實發(fā)展、中華企業(yè)等，而保利、萬科等全國性房企均在上海外環(huán)附近有樓盤在售。
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