房產(chǎn)策劃年終總結(jié)
歲月不居,轉(zhuǎn)眼間,工作一年了,要寫總結(jié)了,所以為各位犯錯(cuò)策劃的朋友們帶來(lái)了房產(chǎn)策劃年終總結(jié)。
房產(chǎn)策劃年終總結(jié)【1】
時(shí)間催促我即將告別20XX,憧憬激勵(lì)我在20XX年開(kāi)創(chuàng)事業(yè)的新高。為了更好地完成工作,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),揚(yáng)長(zhǎng)避短,現(xiàn)將20XX年工作情況總結(jié)如下:
一、工作匯報(bào)
自20XX年x月x日工作以來(lái),我認(rèn)真完成工作,努力學(xué)習(xí),積極思考,工作能力逐步提高。伴隨著**房產(chǎn)的蓬勃發(fā)展,特別是20XX年又榮獲“***”,我所工作的策劃部作為公司的宣傳部門尤為重要。對(duì)外宣傳的每一篇資料,每一句話都代表著公司的形象。所有,我在實(shí)際工作中,時(shí)時(shí)嚴(yán)格要求自己,做到謹(jǐn)小慎微。
此外,火車跑的快還靠車頭帶,由于剛參加工作,無(wú)論從業(yè)務(wù)能力,還是從思想上都存在許多的不足。在這些方面我都得到了公司領(lǐng)導(dǎo)、部門領(lǐng)導(dǎo)的正確引導(dǎo)和幫助,使我在工作能力提高,方向明確,態(tài)度端正。從而,對(duì)我的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。
二、思想?yún)R報(bào)
20XX年是我真真正正走上工作崗位的第一年,對(duì)于工作或者說(shuō)事業(yè),每個(gè)人都有不同的認(rèn)識(shí)和感受,我也一樣。對(duì)我而言,我通常會(huì)從兩個(gè)角度去把握自己的思想脈絡(luò)。
首先是心態(tài),套用米盧的一句話 “態(tài)度決定一切”。有了正確的態(tài)度,才能運(yùn)用正確的方法,找到正確的方向,進(jìn)而取得正確的結(jié)果。具體而言,我對(duì)工作的態(tài)度就是選擇自己喜愛(ài)的,然后為自己的所愛(ài)盡自己最大的努力。我一直認(rèn)為工作不該是一個(gè)任務(wù)或者負(fù)擔(dān),應(yīng)該是一種樂(lè)趣,是一種享受,而只有你對(duì)它產(chǎn)生興趣,徹底的愛(ài)上它,你才能充分的體會(huì)到其中的快樂(lè)。我相信我會(huì)在對(duì)這一業(yè)務(wù)的努力探索和發(fā)現(xiàn)中找到我工作的樂(lè)趣,也才能毫無(wú)保留的為它盡我最大的力量。可以說(shuō),懂得享受工作,你才懂得如何成功,期間來(lái)不得半點(diǎn)勉強(qiáng)。
其次,是能力問(wèn)題,又可以分成專業(yè)能力和基本能力。對(duì)這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)我可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的例子說(shuō)明:以一只駱駝來(lái)講,專業(yè)能力決定了它能夠在沙漠的環(huán)境里生存,而基本能力,包括適應(yīng)度、堅(jiān)忍度、天性的警覺(jué)等,決定了它能在沙漠的環(huán)境里生存多久。具體到人,專業(yè)能力決定了你適合于某種工作,基本能力,包括自信力,協(xié)作能力,承擔(dān)責(zé)任的能力,冒險(xiǎn)精神,以及發(fā)展?jié)摿Φ,將直接決定工作的生命力。一個(gè)在事業(yè)上成功的人,必是兩種能力能夠很好地協(xié)調(diào)發(fā)展和運(yùn)作的人。
20XX年,我將以嶄新的精神狀態(tài)投入到工作當(dāng)中,努力學(xué)習(xí),提高工作、業(yè)務(wù)能力。積極響應(yīng)公司加強(qiáng)管理的措施,遵守公司的規(guī)章制度。
三、主要活動(dòng)及成績(jī)
1、20XX年4月,準(zhǔn)備并參加xx房展會(huì)。主要工作為宣傳資料準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)資料的收集與存檔。
2、20XX年5月,準(zhǔn)備企業(yè)內(nèi)刊《xxx》的資料收集及酒店公寓資料的收集。
3、20XX年6月,返校一個(gè)月,考察xxx樓市。如:xxxx、xxxx、xxxx、xxx、xx商旅酒店(產(chǎn)權(quán)式)、xx假日酒店等。
4、20XX年7月,第二期《xxxx》收尾工作,與印刷廠協(xié)作印刷。撰寫“xxxx項(xiàng)目說(shuō)明”、“xxxx示范區(qū)可行性報(bào)告”等系列政府報(bào)告。
5、20XX年8月,xxx
6、20XX年9月,網(wǎng)站文字改版工作全部完成,重新啟動(dòng)留言板功能。
7、20XX年10月,xxxx商業(yè)房產(chǎn)考察。
8、20XX年11月,制作20XX年新年臺(tái)歷。與外協(xié)部門合作編輯設(shè)計(jì)《xxxxx》。
9、20XX年12月,考察xxx房地產(chǎn)市場(chǎng),主要是大戶型樓盤,為xxxx定位、銷售做號(hào)準(zhǔn)備。出版了第三期《xxxx》,并聯(lián)系制作了“xxxxx俱樂(lè)部”VIP會(huì)員卡。
房產(chǎn)策劃年終總結(jié)【2】
當(dāng)華美的葉片落盡,生命的脈絡(luò)才歷歷可見(jiàn)。在這半年里我從一名還未初出茅廬的大學(xué)生到正式加xxxx大家庭,從象牙塔般的大學(xué)校園來(lái)到一個(gè)充滿未知和挑戰(zhàn)的職場(chǎng)舞臺(tái),完成了一次華麗的轉(zhuǎn)身。這一夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)包含了太多的艱辛與不易,它既離不開(kāi)這一年多來(lái)在的勤奮努力,更與同事和領(lǐng)導(dǎo)們給與我的支持和幫助密不可分。成長(zhǎng)了,收獲了,也逐漸走向成熟了,無(wú)論是工作技能還是社會(huì)經(jīng)驗(yàn)都有了明顯的提高。我一直相信前面的路,不管是一馬平川還是艱難險(xiǎn)阻,只要頑強(qiáng)地走過(guò)去,就會(huì)獲得寶貴的經(jīng)驗(yàn)。也正因?yàn)槿绱耍以趯?shí)踐中不斷摸索、總結(jié)、得出經(jīng)驗(yàn),相信這些經(jīng)驗(yàn),終將成為我一生寶貴的財(cái)富,F(xiàn)在就這20XX年的工作情況總結(jié)如下:
首先是增加對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)的了解:由于在學(xué)校期間我對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)不是很精通,對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下,我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場(chǎng),作為策劃部中的一員,我深深覺(jué)到自己身肩重任,需要不斷提高自身的素質(zhì),高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能,而房地產(chǎn)的知識(shí)作為基本知識(shí)更是必須要掌握的。
其次是通過(guò)市調(diào)對(duì)無(wú)錫房產(chǎn)市場(chǎng)有整體的把握:20XX年上半年,隨著政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策,與銀行不斷加息,房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期降低,觀望情緒逐漸加重,近期政府頻繁公布房市新政,從二貸的縮緊到二手房營(yíng)業(yè)稅免征年限的變化,再到契稅和開(kāi)發(fā)商拿地的首付限制。表面上看似乎有抑制房?jī)r(jià)上漲的可能,同時(shí)更有許多人開(kāi)始預(yù)測(cè)新一年房?jī)r(jià)必然下跌。但是,通過(guò)在銷售工作中跟客戶的接觸以及國(guó)中在渠道工作中對(duì)無(wú)錫城市居民住宅需求的了解,我認(rèn)為,在新的一年,錫城樓市市仍將保持堅(jiān)挺。作為一個(gè)房地產(chǎn)人,對(duì)市場(chǎng)的把握有時(shí)候決定著自己對(duì)項(xiàng)目整體形象確定的精準(zhǔn)性,甚至起著舉足輕重的作用。
第三通過(guò)平時(shí)工作以及自己的學(xué)習(xí)掌握策劃基礎(chǔ):從最初的一無(wú)所知到如今能對(duì)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行形象定位、對(duì)項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃提出自己的看法、對(duì)售樓處整體風(fēng)格及內(nèi)外包裝提出建議等等,每一天都在學(xué)習(xí)新的知識(shí)每一天都是在進(jìn)步。
雖然這兩個(gè)月里一直沒(méi)有完全跟蹤一個(gè)項(xiàng)目,平時(shí)做的都是些報(bào)告類的事情,但學(xué)到的東西很多。從第一次做xx界牌項(xiàng)目前期的營(yíng)銷策劃,既詫異驚喜同時(shí)在巨大壓力中,我們都希望打一場(chǎng)漂亮的勝利,畢竟是第一次做和策劃有關(guān)的事情都想好好對(duì)待認(rèn)真做好讓所有人都能夠滿意,翻過(guò)很多資料查過(guò)很多案例終于做出的方案獲得了大家的認(rèn)可,我總相信著付出就會(huì)有回報(bào);峭岐、靖江、旺莊三個(gè)項(xiàng)目售樓處的包裝建議讓大家開(kāi)玩笑說(shuō)我差不多成為售樓處“專家”,不同的項(xiàng)目都有其不同特點(diǎn),我們要善于總結(jié)善于分析找到其精準(zhǔn)點(diǎn)。
最后學(xué)習(xí)博思堂的企業(yè)文化。如果說(shuō),企業(yè)是一株枝繁葉茂的長(zhǎng)青樹(shù),那么向這株大樹(shù)提供營(yíng)養(yǎng)的,則是它的企業(yè)文化及由此而萌生的凝聚力和融合力。那些看不見(jiàn)又無(wú)所不在的精神,似粗壯、虬勁的筋脈,深深地扎根泥士,匯聚四面八方的養(yǎng)分,讓這株大樹(shù)盡情地萌出綠芽,迎來(lái)滿樹(shù)的繁花。
博思堂的員工來(lái)自五湖四海,學(xué)歷不同,經(jīng)驗(yàn)不同,思想不同,是怎樣的力量將他們?nèi)诤显谝黄,?lái)支撐這樣龐大的機(jī)構(gòu)良性運(yùn)營(yíng)呢?依然是企業(yè)文化的力量。 進(jìn)入公司大門,迎面而來(lái)是一幅火紅的企業(yè)文化墻,正中六個(gè)大字“團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值”,這六個(gè)大字即是公司企業(yè)文化的核心。
我相信每個(gè)無(wú)錫博思堂人看到這六個(gè)大字就會(huì)不自覺(jué)的產(chǎn)生一種企業(yè)的歸屬感和認(rèn)同感。
自己在公司這兩個(gè)月的工作,雖然工作量不大大,閃光點(diǎn)并不多,許多工作還有不盡如意之處,總結(jié)起來(lái)存在的不足主要有以下幾點(diǎn):
1、缺乏溝通,不能充分利用資源
在工作的過(guò)程中,由于對(duì)其他專業(yè)比較陌生,又礙于面子,不積極向其他同事求教,造成工作效率降低甚至出現(xiàn)錯(cuò)誤,不能達(dá)到優(yōu)勢(shì)資源充分利用。俗話說(shuō)的好“三人行必有我?guī)煛,在以后的工作中,我要主?dòng)加強(qiáng)和其他部門同事的溝通,通過(guò)公司這個(gè)平臺(tái)達(dá)到資源共享,從而提高自己的業(yè)務(wù)水平。2、 缺乏計(jì)劃性在工作過(guò)程中,由于缺乏計(jì)劃性,工作目的不夠明確,主次矛盾不清,常常達(dá)到事倍功半的效果,領(lǐng)導(dǎo)不滿意不說(shuō),自己還一肚子委屈。在以后的工作過(guò)程中,我要認(rèn)真制訂工作計(jì)劃,做事加強(qiáng)目的認(rèn)識(shí),分清主次矛盾,爭(zhēng)取能達(dá)到事半功倍的效果。
3、專業(yè)面狹窄
作為一個(gè)現(xiàn)代化人才,他應(yīng)該是一專多能的,這樣的人才才符合時(shí)代以及公司的需求。自己的專業(yè)面狹窄,對(duì)房地產(chǎn)其它專業(yè)認(rèn)識(shí)不夠。在以后的工作過(guò)程中,我將加強(qiáng)專業(yè)的學(xué)習(xí),尤其是策劃相關(guān)知識(shí)充分利用公司資源,提高主觀能動(dòng)性。
20XX年是xxxx拓展業(yè)務(wù)、持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵年,下半年對(duì)我來(lái)說(shuō)更是個(gè)全新的開(kāi)始。對(duì)生活,對(duì)工作,我有著太多的希望和夢(mèng)想。先將下半年工作展望如下:
1、盡快參與前期項(xiàng)目中,能夠系統(tǒng)的學(xué)習(xí)策劃相關(guān)知識(shí)與技巧;
2、不斷充實(shí)自己,提高自己的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì),隨時(shí)準(zhǔn)備接受公司下達(dá)的新任務(wù)。
3、 協(xié)助公司其他部門的需要幫助的工作。
新環(huán)境,新機(jī)遇,新挑戰(zhàn),在以后的工作中我將認(rèn)真執(zhí)行公司的相關(guān)規(guī)定,充分發(fā)揮個(gè)人主觀能動(dòng)性,不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)新經(jīng)驗(yàn),善于總結(jié),也希望公司的領(lǐng)導(dǎo)能給我更多的理解和更大的支持,爭(zhēng)取為貢獻(xiàn)自己的力量。
前方的路任重而道遠(yuǎn),愿以十年磨一劍,來(lái)?yè)Q得驚艷的一躍!
房產(chǎn)策劃年終總結(jié)【3】
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終目的和社會(huì)意義就是能夠讓居者獲得舒適和滿意的居住環(huán)境,在有限的資源下使居住條件達(dá)到最優(yōu)化。作為房地產(chǎn)策劃人,有責(zé)任把消費(fèi)者滿意作為自己的策劃使命,在有限的土地上為消費(fèi)者達(dá)到最優(yōu)的居住空間。因此在土地獲得之前,策劃人就應(yīng)該介入,這也是全程策劃的開(kāi)端。
全程策劃的第一環(huán)節(jié)就是對(duì)土地進(jìn)行調(diào)研,開(kāi)發(fā)商在拿地之前,應(yīng)該對(duì)拍賣地塊進(jìn)行周密的調(diào)研和經(jīng)濟(jì)預(yù)算,以求得到可以支付的最大拿地成本,降低拿地風(fēng)險(xiǎn)。土地調(diào)研和成本利潤(rùn)率核算幾乎是同時(shí)進(jìn)行的。對(duì)于地塊的調(diào)研主要包括:地塊基本條件和規(guī)劃指標(biāo),地塊所處城市位置和周邊資源,地塊所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境、地塊所在城市房地產(chǎn)微觀環(huán)境,地塊所在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期等,對(duì)于地塊經(jīng)濟(jì)效益的測(cè)算主要是成本利潤(rùn)率的測(cè)算,其中需要重點(diǎn)考慮的是:不同的拿地成本所帶來(lái)的利潤(rùn)率、開(kāi)發(fā)周期的預(yù)估、市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè),還有就是資金的機(jī)會(huì)成本評(píng)估。
隨著開(kāi)發(fā)商獲得土地后,策劃人的工作將正式展開(kāi)并進(jìn)入有計(jì)劃和有步驟地階段。第一階段是項(xiàng)目的前期規(guī)劃,通常認(rèn)為項(xiàng)目建筑規(guī)劃,園林景觀規(guī)劃只是設(shè)計(jì)院和園林景觀的工作,這種看法是錯(cuò)誤的。設(shè)計(jì)院雖然能夠設(shè)計(jì)出好的產(chǎn)品好的建筑,但未必能夠以市場(chǎng)為導(dǎo)向設(shè)計(jì)產(chǎn)品,也就是通常所說(shuō)的需求導(dǎo)向。例如建筑類型的規(guī)劃、戶型比例的把握、戶型的創(chuàng)新需求等,因此在做項(xiàng)目前期規(guī)劃之前,相應(yīng)的要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查。首先就是要對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行調(diào)研以此進(jìn)行建筑類型設(shè)計(jì)(如高層小高層、多層、別墅等)、戶型配比(如一房、兩房、三房、越層、單身公寓等)、戶型創(chuàng)新(如入戶花園、觀景陽(yáng)臺(tái)、空中庭院)等設(shè)計(jì)。在做好規(guī)劃前的市場(chǎng)調(diào)研后,開(kāi)發(fā)商、策劃師和建筑設(shè)計(jì)人員要集中開(kāi)動(dòng)腦大會(huì),開(kāi)發(fā)商根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的看法,建筑設(shè)計(jì)人員從建筑角度提出項(xiàng)目看法,策劃師則側(cè)重從市場(chǎng)分析的角度提出對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的看法,也就是說(shuō)策劃師更加側(cè)重規(guī)劃的可行性,能夠在項(xiàng)目推出后滿足市場(chǎng)需求。這種需求導(dǎo)向?qū)τ谝粋(gè)商品房項(xiàng)目是至關(guān)重要的。同時(shí)策劃師還要從國(guó)家宏觀政策的角度出發(fā)提出建筑規(guī)劃中所應(yīng)規(guī)避的問(wèn)題點(diǎn)。
建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的同時(shí),也是項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉的過(guò)程,作為策劃人在這一階段必須要有意識(shí)的`把握建筑規(guī)劃中可以作為項(xiàng)目賣點(diǎn)的東西加以提煉,這為日后做項(xiàng)目定位,賣點(diǎn)總結(jié)都有很大的幫助。同時(shí),策劃師還要對(duì)項(xiàng)目建筑做全盤性的理解和把握,掌握項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì),建筑園林景觀、建筑類型、風(fēng)格、戶型比例、創(chuàng)新點(diǎn)等等。
在建筑設(shè)計(jì)方案審批通過(guò)之后,開(kāi)發(fā)商將著手于項(xiàng)目施工,在正式施工之前,施工方和開(kāi)發(fā)商要訂出項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃,策劃師必須要對(duì)這一份施工進(jìn)度計(jì)劃有足夠的掌握,以施工進(jìn)度安排為基礎(chǔ)才能準(zhǔn)確的制定項(xiàng)目的推盤計(jì)劃。
在建筑規(guī)劃中后期,市場(chǎng)人員配合策劃師要對(duì)項(xiàng)目所處市場(chǎng)進(jìn)行一次深入的市場(chǎng)調(diào)研,做出一份集合真實(shí)性、實(shí)用行、全局性的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。這一份調(diào)研報(bào)告可以說(shuō)是提交給開(kāi)發(fā)商作為項(xiàng)目操盤參考的依據(jù),內(nèi)容涉及了項(xiàng)目自身調(diào)研總結(jié)(SWOT分析、配套資源調(diào)研、賣點(diǎn)匯總等)、宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(宏觀政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、供給與需求、整體價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)等)、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(項(xiàng)目所在地樓盤匯總、項(xiàng)目所在地競(jìng)爭(zhēng)性樓盤等)、消費(fèi)者調(diào)研(需求分析、層次分析)、項(xiàng)目初步定位等,這份市場(chǎng)報(bào)告將為項(xiàng)目市場(chǎng)定位、推廣主題、目標(biāo)客戶選擇、定價(jià)策略、開(kāi)盤周期策略、廣告策略提供可靠依據(jù),因此是至關(guān)重要的。
通過(guò)前期的土地調(diào)研、建筑規(guī)劃前第一次市場(chǎng)調(diào)研、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、第二次全面市場(chǎng)調(diào)研、施工進(jìn)度安排等一系列工作,策劃師開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目的操盤運(yùn)作策劃,首先要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位,市場(chǎng)定位要結(jié)合項(xiàng)目賣點(diǎn)和所處的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境給項(xiàng)目找準(zhǔn)當(dāng)前市場(chǎng)上的位置,定位務(wù)必要保證明確性和準(zhǔn)確性,市場(chǎng)定位將作為項(xiàng)目推盤的核心貫徹推盤全過(guò)程。通過(guò)市場(chǎng)定位,在客群分析的基礎(chǔ)上找準(zhǔn)本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的目標(biāo)群體,著力明確目標(biāo)群體的購(gòu)買動(dòng)機(jī),購(gòu)買行為,接受信息渠道。在市場(chǎng)定位、目標(biāo)客群分析的基礎(chǔ)上,為項(xiàng)目提煉出推廣主題,這一主題即是項(xiàng)目的營(yíng)銷主題,貫穿項(xiàng)目推廣的全過(guò)程,也是項(xiàng)目的廣告主題,將反應(yīng)項(xiàng)目最核心最優(yōu)勢(shì)的賣點(diǎn)。
擬定項(xiàng)目的總體營(yíng)銷推廣思路(推盤思路)是前期計(jì)劃的最重要一環(huán),推廣思路應(yīng)明確運(yùn)用何種方式推盤;運(yùn)用何種營(yíng)銷方式引爆市場(chǎng),使項(xiàng)目成為市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn);同時(shí)還要明確推盤時(shí)間的把握和控制;營(yíng)銷創(chuàng)新點(diǎn)的設(shè)計(jì)安排等,可以說(shuō)總體營(yíng)銷推廣思路是項(xiàng)目營(yíng)銷的前提和主線,策劃者必須對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者充分理解的基礎(chǔ)上才能做出正確的思路選擇。整體營(yíng)銷推廣思路下是項(xiàng)目推廣的策略環(huán)節(jié),分策略計(jì)劃是項(xiàng)目執(zhí)行的基礎(chǔ),主要包括了:項(xiàng)目分期推廣策略、價(jià)格策略、開(kāi)盤營(yíng)銷策略、階段廣告策略、現(xiàn)場(chǎng)銷售策略、公關(guān)活動(dòng)策略等。這些計(jì)劃制定要求既要有切實(shí)的可操作性,又要有前瞻性。到項(xiàng)目執(zhí)行階段,對(duì)分策略計(jì)劃的執(zhí)行要根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況變化采取靈活運(yùn)用,且不可拘泥于計(jì)劃、循規(guī)蹈矩。
廣告策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣的主要手段,廣告策略主要包括了:廣告計(jì)劃的制定、廣告媒體的選擇、廣告主題和文案的編寫(廣告表現(xiàn))、廣告設(shè)計(jì)、廣告分階段計(jì)劃、廣告預(yù)算等。制定廣告策略應(yīng)根據(jù)樓盤的差異性而有所不同,不同檔次、不同區(qū)域、不同的目標(biāo)群體都相應(yīng)有其獨(dú)特的廣告策略。這里要對(duì)比一下房地產(chǎn)策劃師和專業(yè)廣告公司的區(qū)別,專業(yè)的廣告公司無(wú)疑是廣告行家,對(duì)廣告表現(xiàn)、廣告手法的運(yùn)用都有其獨(dú)到和專業(yè)之處?梢哉f(shuō)專業(yè)的廣告公司會(huì)把房地產(chǎn)廣告做得更像廣告,更有藝術(shù)性和美感。房地產(chǎn)策劃師則在對(duì)項(xiàng)目的理解、廣告主題把握、廣告階段推廣和投放計(jì)劃上擁有不可替代的優(yōu)勢(shì),他們劣勢(shì)是寫出的文案過(guò)于現(xiàn)實(shí)性、缺少美感,甚至大多直白平淡,不具有沖擊力和表現(xiàn)力。因此對(duì)比廣告公司和策劃師,二者有利有弊,值得互相取長(zhǎng)補(bǔ)短,F(xiàn)今有很多專業(yè)廣告公司出來(lái)的房地產(chǎn)策劃師能夠很好的彌補(bǔ)了二者的缺憾。
房地產(chǎn)廣告應(yīng)用的媒體與日常消費(fèi)品應(yīng)用的廣告媒體也有所不同,房地產(chǎn)對(duì)廣告媒體的選擇和搭配上都有其獨(dú)特的一面,房地產(chǎn)廣告更多的應(yīng)用大眾傳媒的報(bào)紙和雜志作為傳播媒體,而較少用電視廣播等。同時(shí)每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有一個(gè)銷售中心,樓書(shū)、戶型圖、海報(bào)的平面廣告就成為房地產(chǎn)主要的宣傳媒介。
房地產(chǎn)廣告表現(xiàn)包括了廣告主題、廣告文案、廣告設(shè)計(jì),這些文字大多見(jiàn)諸于平面媒體,如報(bào)紙、樓書(shū)、海報(bào)、直郵、招貼、戶外廣告牌等。房地產(chǎn)廣告與日常大眾消費(fèi)品的廣告不同之處還在于,前者廣告訴求單一、集中最核心的賣點(diǎn)吸引目標(biāo)客戶同時(shí)區(qū)分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,例如沃爾沃轎車主力訴求是安全,海飛絲廣告主打去屑等。而房地產(chǎn)廣告必須是全面表現(xiàn)樓盤優(yōu)勢(shì)的廣告,在表現(xiàn)項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)的同時(shí),盡可能的多羅列項(xiàng)目賣點(diǎn),甚至一個(gè)賣點(diǎn)就可以做成一則廣告投放。可以說(shuō)如何用最具吸引力和創(chuàng)造力的文字把項(xiàng)目賣點(diǎn)表現(xiàn)出來(lái),是房地產(chǎn)宣傳推廣成功與否的關(guān)鍵,一則兼具了吸引力和獨(dú)特性的廣告能夠更好的區(qū)分競(jìng)爭(zhēng)樓盤,便于受眾記憶。對(duì)于廣告文案的撰寫我個(gè)人更傾向與以宣傳賣點(diǎn)為主,藝術(shù)渲染為輔。看過(guò)了太多現(xiàn)今房地產(chǎn)廣告,大多數(shù)是炒概念,烘托形象,斯斯文文、華而不實(shí),反而對(duì)項(xiàng)目主力賣點(diǎn)介紹的很少,這種舍本逐末的行為多半會(huì)發(fā)生在廣告公司身上。
這里值得一提的是,樓盤銷售過(guò)程中如果出現(xiàn)銷售情況不利,沒(méi)有按照預(yù)期的銷售進(jìn)度時(shí),那么我們就要適時(shí)地修改調(diào)整廣告策略。在調(diào)整之前應(yīng)該對(duì)前期廣告效果進(jìn)行調(diào)研并召開(kāi)動(dòng)腦會(huì)議找出前期廣告不足,重新制定新的廣告策略。調(diào)整的方式可以是對(duì)廣告媒體的更換,廣告發(fā)布時(shí)機(jī)的重新選取,廣告投入增加,廣告文案的調(diào)整,甚至必要的話廣告主題也可以進(jìn)行更換。當(dāng)然銷售不利可能是多方面的原因,如:樓盤定位不準(zhǔn),市場(chǎng)容量有限,銷售淡季、宣傳推廣不到位等,這里從廣告推廣的角度考慮,不論什么原因?qū)е落N售不暢,都應(yīng)該對(duì)廣告策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
開(kāi)盤是項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后正式銷售的開(kāi)始,開(kāi)盤策劃在樓盤營(yíng)銷推廣中的地位舉足輕重。在銷售中心建立、銷售人員進(jìn)場(chǎng)到開(kāi)盤這段時(shí)間,通常在房地產(chǎn)營(yíng)銷中所說(shuō)的蓄水期階段就要確定開(kāi)盤策略。通常情況下,蓄水期階段售樓處的工作主要是:銷售道具準(zhǔn)備、銷講培訓(xùn)模擬,銷控表制定、銷售的各種表格準(zhǔn)備、接待來(lái)人來(lái)電、區(qū)分意向客戶、前期預(yù)約和vip卡發(fā)售(在不允許收售定金的情況下,以會(huì)員制或者VIP卡的形式積累客戶是比較有效的方法)等。從蓄水期到開(kāi)盤日時(shí)間的把握不應(yīng)控制過(guò)死,應(yīng)根據(jù)客戶積累情況和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況適當(dāng)調(diào)整開(kāi)盤時(shí)間,蓄水期過(guò)長(zhǎng)或者過(guò)短都不利于客戶的積累,影響開(kāi)盤效果。
開(kāi)盤的過(guò)程實(shí)質(zhì)上是預(yù)約客戶選房、簽訂認(rèn)購(gòu)合同的過(guò)程,而在整個(gè)操盤過(guò)程中,開(kāi)盤對(duì)樓盤造勢(shì)和宣傳都起到了巨大作用。因此許多代理商會(huì)在開(kāi)盤時(shí)作很多活動(dòng)和宣傳工作,以此達(dá)到宣傳推廣和造勢(shì)的目的。開(kāi)盤的準(zhǔn)備主要包括了開(kāi)盤流程制定、開(kāi)盤方式選擇、認(rèn)購(gòu)合同準(zhǔn)備、開(kāi)盤活動(dòng)安排、開(kāi)盤應(yīng)急預(yù)案等。這里主要強(qiáng)調(diào)開(kāi)盤方式的選擇,通常用的開(kāi)盤方式例如搖號(hào)法、排號(hào)法、VIP客戶優(yōu)選法、所謂的開(kāi)盤方式主要還是客戶的選房規(guī)則。這里運(yùn)用什么樣的方式取決于前期客戶的積累情況和項(xiàng)目的規(guī)模。在客戶積累情況很好供不應(yīng)求的情況下,通常采用排號(hào)方式,排在前面的客戶有優(yōu)先選房權(quán)。使用VIP卡的方式通常是蓄水期的vip客戶按照vip卡的排號(hào)順序選房。開(kāi)盤考驗(yàn)的是一個(gè)策劃人的協(xié)調(diào)能力和組織控制能力,因此合理有序的開(kāi)盤流程,科學(xué)民主的開(kāi)盤方式都顯得尤為重要。開(kāi)盤的好壞直接影響到樓盤銷售期的銷售情況,一個(gè)場(chǎng)面熱烈、井然有序、具有轟動(dòng)效應(yīng)的開(kāi)盤將為樓盤銷售創(chuàng)造一個(gè)良好的開(kāi)端。
樓盤價(jià)格策略包括了樓盤定價(jià)和價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè),定價(jià)需要以定性和定量的方式科學(xué)的制定,常用的定價(jià)方法有成本導(dǎo)向定價(jià)法和市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法,現(xiàn)實(shí)當(dāng)中,通常兩種方法加以結(jié)合應(yīng)用,成本導(dǎo)向這里不必細(xì)說(shuō),市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法主要是針對(duì)目前市場(chǎng)同類項(xiàng)目的價(jià)格制定出既有競(jìng)爭(zhēng)力,又符合本項(xiàng)目定位的價(jià)格,通常采用市場(chǎng)價(jià)格比較法系數(shù)修正表來(lái)制定價(jià)格,這種方法是通過(guò)定量比較得出的,從定性角度,同樣不能忽視策劃師和開(kāi)發(fā)商多年來(lái)對(duì)樓市價(jià)格的經(jīng)驗(yàn)把握,通過(guò)二者結(jié)合加上市場(chǎng)調(diào)研最終得出樓盤價(jià)格,制定好的樓盤價(jià)格同樣不能限制太死,應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的走勢(shì)和價(jià)格的浮動(dòng)有所變化,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲幅過(guò)快,樓市價(jià)格急劇變幻,因此要求策劃師能夠掌握先機(jī),提前預(yù)測(cè)樓盤價(jià)格走勢(shì),以期在合理的價(jià)格內(nèi)獲得較大利潤(rùn),通常定價(jià)策略包括低開(kāi)高走、平開(kāi)高走、高開(kāi)高走等,一般情況下樓盤定價(jià)較多使用低開(kāi)高走策略,有利于先期銷售順暢和價(jià)格的抬升。
公共關(guān)系策略在樓盤營(yíng)銷中是比較常用的營(yíng)銷手段,這里不在贅述廣義的公共關(guān)系,樓盤公共關(guān)系策略主要包括了活動(dòng)營(yíng)銷和政府公關(guān),活動(dòng)營(yíng)銷主要指通過(guò)各種活動(dòng)策劃達(dá)到宣傳樓盤知名度和影響力的目的,最終促進(jìn)銷售;顒(dòng)營(yíng)銷具體包括了謝老客戶答謝會(huì),開(kāi)盤演出活動(dòng)、產(chǎn)品推介會(huì)、樓盤新聞發(fā)布會(huì)、明星代言、樓盤創(chuàng)新發(fā)布會(huì)、樓盤評(píng)比活動(dòng)、各種酒會(huì)名車會(huì)、贊助或捐款各類公共活動(dòng)和公益活動(dòng)、參加官方或非官方的房展會(huì)、樓盤事件營(yíng)銷(包括開(kāi)盤活動(dòng)、封頂活動(dòng)、入住活動(dòng)等)等,活動(dòng)應(yīng)根據(jù)樓盤銷售的不同時(shí)點(diǎn)適時(shí)地推出。所謂的政府公關(guān)主要是和政府及下屬機(jī)關(guān)打交道,爭(zhēng)取在第一時(shí)間得到政府頒發(fā)的房地產(chǎn)法律法規(guī)、市政規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整等信息,這些信息對(duì)樓盤營(yíng)銷的影響不可小視。開(kāi)展公共關(guān)系策略要把握三點(diǎn):1是活動(dòng)的成本控制,在有限的廣告成本下活動(dòng)營(yíng)銷應(yīng)盡量控制成本,以防超出廣告預(yù)算。2是必須有明確的目的性,公關(guān)活動(dòng)的目的必須是明確的,每一個(gè)時(shí)段,不同的銷售節(jié)點(diǎn)的公關(guān)活動(dòng)必定是與之后的銷售情況或者企業(yè)發(fā)展相關(guān)。3公關(guān)活動(dòng)要針對(duì)特定的目標(biāo)人群展開(kāi),房產(chǎn)消費(fèi)群體在整個(gè)消費(fèi)群體的比例是非常小的,公關(guān)活動(dòng)在開(kāi)展之前鎖定目標(biāo)群體、做到有的放矢才能取得良好的效果?梢哉f(shuō)沒(méi)有明確的目的性、沒(méi)有選擇目標(biāo)消費(fèi)群體展開(kāi)公關(guān)活動(dòng)無(wú)疑是浪費(fèi)錢財(cái)。
一個(gè)樓盤在推廣時(shí),大致可以分為以下幾個(gè)階段:入市期、蓄水期(積累期)、開(kāi)盤期、開(kāi)盤強(qiáng)銷期、持續(xù)期、第二強(qiáng)銷期、第二持續(xù)期、尾盤期。每一個(gè)階段都有特定的推廣目標(biāo)和工作安排,拿蓄水期來(lái)說(shuō),這一階段主要推廣目標(biāo)是樓盤形象預(yù)告、知名度和影響力的提升,占領(lǐng)樓盤在目標(biāo)消費(fèi)群體心里中的位置、企業(yè)品牌宣傳、前期積累意向客戶等,這一階段的主要工作來(lái)自銷售中心和策劃部。包括了階段廣告計(jì)劃制定與發(fā)布、階段公關(guān)活動(dòng)策略和銷售中心現(xiàn)場(chǎng)接待。
這里的分期是在時(shí)間上把握和控制樓盤的營(yíng)銷推廣,在項(xiàng)目體量上同樣需要分期推廣,也就是項(xiàng)目體量的分期。通常情況下,項(xiàng)目分幾期銷售,主要取決于項(xiàng)目體量的大小和市場(chǎng)情況,在項(xiàng)目體量較大、市場(chǎng)預(yù)期不看好的情況下,會(huì)多期銷售,項(xiàng)目體量較孝市場(chǎng)預(yù)期看好的情況下,則會(huì)減少分期,甚至不分期銷售。項(xiàng)目如何分期的依據(jù)主要是戶型大小和優(yōu)劣的把握,一般情況下,好房子都是留到最后賣,以便可以提升房?jī)r(jià)。目前大多數(shù)樓盤強(qiáng)調(diào)均好性,戶型和套間沒(méi)有明顯的優(yōu)劣之分,因此分期的依據(jù)主要按位置和戶型大校前期開(kāi)盤不會(huì)只推出一種戶型,而是推出幾種戶型供選擇,同時(shí)有試探市場(chǎng)的作用。前期推出的房子一般來(lái)說(shuō)位置和戶型不會(huì)是最好的,因此價(jià)格也較后續(xù)推出的低。
房地產(chǎn)全程策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,需要項(xiàng)目經(jīng)理、策劃師、市場(chǎng)人員、銷售人員、廣告文案、設(shè)計(jì)人員多方配合、協(xié)調(diào)工作。策劃是一項(xiàng)極具創(chuàng)新思維并需要經(jīng)驗(yàn)積累的工作,希望有志于此的人能夠真正領(lǐng)悟其中的奧秘,不懈探索策劃的真諦。希望在不久的將來(lái),中國(guó)能夠產(chǎn)生數(shù)量巨大的職業(yè)策劃。
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