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房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)成本管理淺析成本管理論文

時間:2020-12-24 09:22:35 畢業(yè)論文范文 我要投稿

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)成本管理淺析成本管理論文

  房地產(chǎn)開發(fā)是一項工期長、資金占用量大并且資金的時間價值大的項目,要想在各種復(fù)雜的環(huán)境中把房地產(chǎn)項目做好,使房地產(chǎn)開發(fā)的利益最大化,就必須從成本管理上下大工夫。房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本控制貫穿于全過程,也就是投資決策、設(shè)計、招投標,建設(shè)實施和竣工結(jié)算各階段均應(yīng)有成本控制的概念。而工程建設(shè)成本的控制是工程項目管理的關(guān)鍵,在房地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)中工程建設(shè)主要由施工單位完成,所以加強房地產(chǎn)公司工程管理部門對項目工程建設(shè)過程中施工成本控制的內(nèi)容,原則、措施等問題的拿握尤為重要。

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)成本管理淺析成本管理論文

  一、房地產(chǎn)成本管理的概念

  房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用的計劃、組織和控制。成本管理的內(nèi)容很廣泛,貫穿于項目管理活動的全過程和各個方面,主要分為三個階段:第一階段為前期準備階段,既規(guī)劃、設(shè)計、招投標階段;第二階段為施工階段;第三階段為竣工驗收后的成本分析與考核階段。從項目規(guī)劃開始到竣工驗收后的成本核算。對施工企業(yè)而言即從中標簽約開始到施工準備、現(xiàn)場施工、直至竣工驗收,每個環(huán)節(jié)都離不開成本管理工作。如何優(yōu)質(zhì)高效的完成施工任務(wù),特別是有效的加強工程項目的成本管理和控制,獲取較高的效益,已成為企業(yè)能否發(fā)展和壯大的成敗所在。

  二、房地產(chǎn)成本管理的原則

  1.實施全面管理,全面管理包括全員管理和全過程管理

  (1)全員管理。施工成本與施工形成有關(guān)的各部門,各單位,班組和每個員工切身利益息息相關(guān),成本責任目標落實到每個部門乃至個人,真正樹立起全員管理的觀念。

 。2)全過程管理。在設(shè)計階段,提高設(shè)計人員的成本意識,優(yōu)化設(shè)計方案;在招標階段,相關(guān)部門要做好成本的預(yù)測,簽好合同,在施工前期,做好對工程實際成本的測算,制定相應(yīng)工作策略;根據(jù)成本預(yù)算制訂相應(yīng)成本計劃及目標,在施工過程中進行相應(yīng)的成本跟蹤。達到事中管理的目的在竣工驗收階段,及時收集相關(guān)資料,對整個工程成本進行核算和分析,使施工自始至終處于有管理之下。

  2.開源與節(jié)流并重

  建設(shè)工程成本管理的目的是提高經(jīng)濟效益,降低成本支出和增加收人是主要途徑。在項目實施過程中,一方面,“以收定支”,進行成本核算和分析,以便及時發(fā)現(xiàn)成本節(jié),超的原因,另一方面,加強合同管理,及時辦理合同外價款的結(jié)算,以提高項目成本的管理水平。

  3.設(shè)定目標管理

  目標管理是進行任何一項管理工作的基本方法和手段。在實施目標管理過程中,目標的設(shè)定不但應(yīng)切實可行,而且要層層落實。目標的責任不僅包括工作責任,要有成本責任,目標應(yīng)及時、壘面檢查,發(fā)現(xiàn)問題,及時采取糾正措施;目標評價更應(yīng)公正、合理,只有將成本管理置于這樣一個良性循環(huán)之中,成本目標才能得以實現(xiàn)。

  4.向節(jié)約要效益

  節(jié)約是提高經(jīng)濟效益的核心,也是成本管理的一項最重要的基本原則。

 、殴(jié)約財力。嚴格執(zhí)行成本開支范圍、費用開支標準和有關(guān)財務(wù)制度,對各項成本費用的支出進行限制和監(jiān)督。

  (2)節(jié)約人力。提高施工項目科學(xué)管理水平,優(yōu)化施工方案,提高生產(chǎn)效率。

 。3)節(jié)約物力。采取預(yù)防成本失控的技術(shù)組織措施,制止可能發(fā)生的材料浪費,真正做到向節(jié)約要效益,向技術(shù)要效率,確保成本目標的實現(xiàn)。

  5.責任、權(quán)力和利益相結(jié)合

  在項目成本管理過程中,要形成整個項目成本管理的責任網(wǎng)絡(luò),要使成本責任得以落實,責任人應(yīng)享有一定的權(quán)限,企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對項目經(jīng)理,項目經(jīng)理對各部門在成本管理中的業(yè)績要進行定期檢査、考評,要與工資、獎金掛鉤,做到獎罰分明,這一原則是成本管理得以實現(xiàn)的重要保證。

  6.向管理要質(zhì)量

  只有重視提高工程質(zhì)量水平,降低質(zhì)量成本,才會有優(yōu)質(zhì)的項目為企業(yè)樹立良好形象。它包括控制成本和故障成本兩個主要方面?刂瞥杀臼琴|(zhì)量保證費用,與質(zhì)量水平成正比關(guān)系,質(zhì)量管理的重點在于分析現(xiàn)有的質(zhì)量標準,減少檢驗程序和提高工作效率,使質(zhì)量總成本降至較低水平,故障成本是損失性費用,與質(zhì)量水平成反比關(guān)系,當前迫切需要的是降低故障成本。

  三、做好項目成本控制組織措施

  1.建立成本責任制,完善成本控制運行機制。包括:健全成本責任制;建立完善項目成本控制制度;樹立全員成本意識。

  2.制定施工成本計劃。成本計劃是項目實施之前所做的成本管理準備活動,是項目管理系統(tǒng)運行的基礎(chǔ)和先決條件,是根據(jù)內(nèi)部承包合同確定的目標成本。公司應(yīng)根據(jù)施工組織設(shè)計和生產(chǎn)要素的配置等情況,按施工進度計劃,確定每個項目月、季成本計劃和項目總成本計劃,計算出保本點和目標利潤,作為控制施工過程成本的依據(jù),使項目部人員及施工人員無論在工程進行到何種程度,都能事前清楚知道自己的目標成本,以便采取相應(yīng)手段控制成本。

  3.提高項目成本控制技術(shù)措施

 、胖贫ㄏ冗M可行的施工組織設(shè)計。施工方案主要包括四個內(nèi)容:施工方法的確定、施工機器、工具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。施工方案的`不同,工期就會不同,所需機器、工具也不同。因此,施工方案的優(yōu)化選擇是是施工企業(yè)降低工程成本的主要途徑。制定施工方案要以合同工期和業(yè)主要求為依據(jù),聯(lián)系項目的規(guī)模、性質(zhì)、復(fù)雜程度、現(xiàn)場等因素綜合考慮?梢酝瑫r制定幾個施工方案,互相比較,從中優(yōu)選最合理、最經(jīng)濟的一個。同時擬定經(jīng)濟可行的技術(shù)組織措施計劃,列入施工組織計劃之中。

 。2)配合沲工單位合理安排現(xiàn)場施工管理。項目現(xiàn)場施工管理主要包括臨時設(shè)施費及現(xiàn)場材料保管、場內(nèi)運輸費用。臨時設(shè)施應(yīng)選擇技術(shù)方案,本著經(jīng)濟適用的原則布置,不能占用過多資源,這樣本身就是極大的浪費。合理安排材料進出場是一件特別重要的工作,如何減少材料的保管時間,減少場內(nèi)運輸所耗費的人工、機械,必須有一個合理的安排,應(yīng)根據(jù)技術(shù)組織措施合理定制。

  4.嚴格把關(guān)項目成本控制合同措施

  ⑴認真分析合同條款。實行嚴格的合同管理,是施工單位的首要課題。建設(shè)單位應(yīng)聘請有經(jīng)驗的管理人員分析合同條款,力爭對每一項條款都理解透徹,防止施工單位進場后以工期、工程造價、手續(xù)等問題為借口,進行各種各樣的索款。

 。2)組織簽訂合理的分包合同與材料合同。分包合同及材料合同應(yīng)通過公開招標投標的方式,由公司經(jīng)理組織經(jīng)營、工程、材料和財務(wù)部門有關(guān)人員與項目經(jīng)理一起,同分包商就合同價格和合同條款進行協(xié)商討論,經(jīng)過雙方反復(fù)磋商,最后由公司經(jīng)理簽訂正式分包合同和材料合同。招標投標工作應(yīng)本著公平公正的原則進行,投標書要求密封,評標工作由招標領(lǐng)導(dǎo)小組全體成員參加,不搞一言堂,且層層有審批手續(xù)。同時,還應(yīng)建立分包商和材料商的檔案,以選擇最合理的分包商和材料商,從而達到控制支出的目的。

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