房屋買賣合同糾紛的解決方法有哪些？
房屋作為基本的生活資料和生產(chǎn)資料，對單位、對個人事關(guān)重大。一方面，經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增長以及人們的消費水平和消費愿望的提高，使得土地、房屋的供應(yīng)跟不上需求，供需失調(diào)容易引起利益矛盾;另一方面，某些客觀情況的變化，如價格波動、質(zhì)量問題、因特殊原因不能按時交付房屋等，也會引起利益矛盾;第三，商品房買賣合同本身不規(guī)范、不具體、不明確，或者在合同履行過程中，當(dāng)事人一方甚至雙方發(fā)生違約現(xiàn)象，同樣會引發(fā)利益矛盾;第四，商品房買賣合同當(dāng)事人一方甚至雙方違反房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)，侵犯他人的合法權(quán)益，也是造成商品房買賣合同糾紛的一個主要原因。
實際中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納起來，主要有以下七種：
1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。
2、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。
房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。
3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所以同等條件，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。
機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準(zhǔn)賣給原補貼單位或房管機關(guān)，否則也無效。
6、價格欺詐，顯失公平，合同無效。
買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。
7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;
(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(3)依法收回土地使用權(quán)的;
(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(5)權(quán)屬有爭議的;
(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
房屋買賣合同糾紛出現(xiàn)的司法難題
第一，關(guān)于認購協(xié)議與定金的效力問題。認購協(xié)議是廣泛存在于房屋銷售中的一種文書，因認購協(xié)議簽署后無法達成房屋買賣合同而引發(fā)的案件的數(shù)量已經(jīng)在不斷地上升。由于買受人在簽訂認購協(xié)議后，往往要先行支付幾千元到幾萬元的定金，如果雙方不能達成正式的商品房買賣合同，買受人更容易成為受損方，買受人索還定金則成為必然，從各個區(qū)縣法院審理的案件看，因認購協(xié)議產(chǎn)生的糾紛原告全部為買受人。
第二，關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證書義務(wù)承擔(dān)問題�，F(xiàn)因辦證發(fā)生的糾紛，往往是出賣人無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證導(dǎo)致的買受人辦證遲延。那么買受人購買房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制;有的經(jīng)營者在集體土地上開發(fā)建造商品房，消費者根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書�，F(xiàn)此類案件審理中出現(xiàn)的難點問題是在合同沒有約定的情況下，如何認定辦證義務(wù)以及關(guān)于違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問題。
第三，政策調(diào)整后的稅費分攤。稅費分攤爭議是指受稅收政策的影響，一些房屋買賣合同的履行跨越兩個或者兩個以上的稅收政策時期，稅收政策的變化對交易雙方均可能產(chǎn)生影響，稅收政策變化引起的營業(yè)稅、契稅增加或者減少所引發(fā)的成本分攤和合同效力問題爭議。
房屋買賣合同糾紛的司法應(yīng)對
首先，簽訂合同前，要嚴(yán)格審查售房的主體資格。房屋買賣糾紛有很大一部分是由于對售房者的'資格或者資信情況不了解而產(chǎn)生的。要避免和減少糾紛的發(fā)生，在簽訂正式房屋買賣合同前，包括簽訂意向書或繳納定金時，要先審查發(fā)展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房屋預(yù)售許可證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房屋預(yù)售許可證》這兩證，要認真查看其中批準(zhǔn)銷售的面積、地點、項目名稱、銷售內(nèi)容等，防止開發(fā)商將批準(zhǔn)銷售范圍之外的房屋對外出售。因此，在簽訂認購協(xié)議繳納定金時，要先了解主合同無法簽訂時，定金是否能夠返還;買受人在簽訂認購書，被收取數(shù)萬元的定金后，開發(fā)商是否會有“潛規(guī)則”拋出不合理交易條件，脅迫買受人簽訂違心合同。
其次，在辦理房屋權(quán)屬證書的問題上，依據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33 條的規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。在出賣人不按時提供產(chǎn)權(quán)證書，或者不提供相應(yīng)的證明文件的情況下，買受人房屋的產(chǎn)權(quán)證書就無法辦理。所以，在買受人與出賣人兩者之間互有協(xié)助履行之義務(wù)。因此，在尊重雙方當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，買受人要要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。買受人可以要求出賣人簽訂協(xié)議，嚴(yán)格依據(jù)合同的約定，按照雙方約定的辦證種類進行辦證;在雙方?jīng)]有進行約定的情況下，應(yīng)該由相關(guān)的房地產(chǎn)主管部門決定房屋的辦證種類。
最后，當(dāng)事人對稅費的支付有明確約定的，應(yīng)遵守約定;當(dāng)事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國家稅費法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方當(dāng)事人對稅費的支付做出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國家稅費法規(guī)確定承擔(dān)主體。雙方不能達成一致意見的，人民法院不宜直接對合同予以適當(dāng)調(diào)整或判決解除合同，雙方仍應(yīng)履行合同義務(wù)。
總之，房屋買賣并不是像一般的商品買賣那樣簡單，它是一個系統(tǒng)工程。在買賣房屋過程中，不僅涉及到合同的合理確定，要對合同條款仔細研究琢磨，更重要的是要站在把握全局的高度上，了解交易雙方買賣的動機和實力，了解相關(guān)的法律條款，避免在法律已經(jīng)明確的問題上犯常規(guī)性的錯誤。
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