注冊會計師考試土地增值稅稅率考點總結(jié)
一、土地增值稅稅率
土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。
【建議】記憶土地增值稅的稅率表。
二、應(yīng)稅收入的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
非貨幣收入要折合貨幣金額計入收入總額。
三、扣除項目的確定
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)
上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標(biāo)利息及罰息不得扣除。
2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況)：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)
3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。
4.土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
試題練習(xí)：【單選題】某生產(chǎn)企業(yè)2015年銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200萬元。該辦公樓原值700萬元，已計提折舊 400萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，該辦公樓的重置成本為1400萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納各種稅費共計72萬元。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅( )。
A. 128.4萬元
B. 132.6萬元
C. 146.8萬元
D. XX1.2萬元
【答案】B
【解析】本題考查的'是土地增值稅的計算，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。就本題來講，評估價格=重置成本×成新度折扣率，扣除項目合計=1400×50%+72=772(萬元)，增值額=1200-772=428(萬元)，增值=428÷772×100%=55.44%>50%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。應(yīng)納土地增值稅=428×40%-772×5%=132.6(萬元)，所以本題選B。
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