商品預(yù)售合同

時間：2024-08-11 09:11:50 其他合同范本我要投稿

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【精選】商品預(yù)售合同四篇

　　隨著法律法規(guī)不斷完善，人們越發(fā)重視合同，隨時隨地，各種場景都有可能使用到合同，簽訂合同能促使雙方規(guī)范地承諾和履行合作。那么一份詳細(xì)的合同要怎么寫呢？以下是小編精心整理的商品預(yù)售合同4篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

【精選】商品預(yù)售合同四篇

商品預(yù)售合同篇1

　　一、商品房預(yù)售合同概述

　　（一）商品房預(yù)售的概念

　　商品房預(yù)售也稱房屋預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為，其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約，其與成品房買賣已成為我國房地產(chǎn)市場銷售的兩種主要方式。

　　商品房預(yù)售最早由香港立信置業(yè)公司使用，后來被各國房地產(chǎn)公司效仿。此后，我國的房地產(chǎn)銷售中，也引入了商品房預(yù)售的形式，并制定相應(yīng)的法律來對其進行規(guī)范、調(diào)整，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《物權(quán)法》等。

　　二、關(guān)于我國商品房預(yù)售合同效力的問題

　�。ㄒ唬┪传@得商品房預(yù)售許可證和無效的預(yù)售合同效力

　　商品房進行預(yù)售必須取得商品房預(yù)售許可證，商品房預(yù)售方應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進行預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證。無預(yù)售許可證的合同不屬于完整的合同，具有一定的缺陷。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商進行商品房預(yù)售時應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證，這是取締性規(guī)定的內(nèi)容。商品房預(yù)售者在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下進行預(yù)售的合同可以被認(rèn)為是有效合同；相反，在商品房預(yù)購者明知商品房預(yù)購方未取得商品房預(yù)購合同的情況下簽訂預(yù)購合同的，合同無效。預(yù)售方明知未取得商品房預(yù)售許可證而故意隱瞞事實而與預(yù)購者進行合同的簽訂，該合同屬于可變更可撤銷合同。

　　商品房預(yù)售合同無效也可能存在房開商主體資格的不合格、商品房存在物和權(quán)利的瑕疵以及一方通過欺詐、脅迫、趁人之危而簽訂的合同。

　�。ǘ┥唐贩款A(yù)售款收取的法律程序保障問題

　　我國沒有一定的法律程序來維護商品房預(yù)售的合法秩序，《城市房地產(chǎn)管理法》對收費秩序僅做框架性規(guī)定，具體的收費細(xì)則仍沒有明確，導(dǎo)致我國當(dāng)前為商品房預(yù)售款收取沒有嚴(yán)格的程序進行保障。預(yù)購方和預(yù)售方在商品房預(yù)售合同簽訂時地位的不平等，導(dǎo)致預(yù)購方的權(quán)利得不到及時的保障，而預(yù)售方憑借自身的優(yōu)勢，也容易使預(yù)購方遭受損失。例如：預(yù)售方在同預(yù)購方在簽訂合同時，約定合同履行期限，但在實際履行中會延遲交付商品房，造成違約，由于沒有相關(guān)法律的保障，商品房預(yù)售合同的約定可能使預(yù)購方承擔(dān)不必要的損失，而對于預(yù)售方來說，簡單的象征性的懲罰不足以對預(yù)購方進行懲罰。再加上我國法律允許利用在開發(fā)的土地進行抵押，在預(yù)售方難以償付相應(yīng)貸款時，銀行便要收回相應(yīng)在開發(fā)土地，這便使預(yù)購方的權(quán)利難以得到有效保障。

　　三、對于商品房預(yù)售合同完善的建議

　　（一）確定商品房預(yù)售合同的價值取向

　　確定商品房預(yù)售合同的價值取向，不僅可以更好的保護預(yù)購者的合法權(quán)益，避免了商品房預(yù)售合同的行政管理傾向。為了更好的確定商品房預(yù)售合同的價值取向，預(yù)購方在與預(yù)售方在簽訂合同之時，需要明確預(yù)售方是否具備相關(guān)資質(zhì)，是否擁有相關(guān)證書。在預(yù)售方通過欺詐、脅迫趁人之危等方式來同預(yù)購方簽訂合同的，預(yù)售方可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，申請撤銷合同或者認(rèn)定合同無效，并要求預(yù)售方雙倍返還購房款。在預(yù)售方無法取得相關(guān)許可證明的情況下，同樣可以要求解除合同并返還雙倍購房款。此類對于無預(yù)售許可證的預(yù)售合同的司法救濟，可以有效維護商品房預(yù)售合同中的弱勢群體---預(yù)購方，幫助其很好地維護自身合法權(quán)益，免受相關(guān)的利益侵害。此種做法可以在避免商品房預(yù)售合同登記的價值僅限于行政登記之外，有效的維護弱者的合法權(quán)益，維護法律的公平正義。

　�。ǘ┩晟粕唐贩款A(yù)售合同的法律保障

　　對于開發(fā)商利用自身的優(yōu)勢地位來同預(yù)購方簽訂商品房預(yù)售合同，容易造成預(yù)購者的損失，并且僅僅根據(jù)合同的條款對開發(fā)商進行懲處，遠遠起不到對開發(fā)商進行限制的`作用。因此，完善商品房預(yù)售合同的法律保障，可以從制度層面解決相關(guān)問題，維護預(yù)購方的合法權(quán)益。在房開商做出如下行為時，預(yù)購者在以下條件下可以要求對方支付低于一倍已付房款的價格：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

　　《解釋》的此項規(guī)定旨在保護預(yù)購方的合法權(quán)益，避免合同的無效和撤銷導(dǎo)致的實際利益的損失。但在實踐中，一倍的預(yù)購賠償可能不能完全彌補預(yù)購方的損失，例如，隨著物價的上漲，20xx購買的房屋，到20xx年的價格上漲的不只是一倍，特別是北上廣地區(qū)。在此情況下，開發(fā)商若因房產(chǎn)被抵押而使預(yù)購者不能按照合同取得房產(chǎn)，損失的利益可能不止預(yù)購款的一倍。因此，要維護商品房預(yù)購方的合法權(quán)益，還要繼續(xù)加強完善商品房預(yù)售合同的法律保障。

　　參考文獻：

　　[1]石玉萍。淺議商品房預(yù)售合同登記的效力---以保護弱勢預(yù)購人利益為視角[J].法制與社會，20xx（10）。

　　[2]劉子華。論商品房預(yù)售合同登記的法律效力---兼評預(yù)售商品房權(quán)屬以預(yù)售登記為準(zhǔn)之規(guī)定[J].中國仲裁，20xx（12）。

商品預(yù)售合同篇2

　　賣方：_________ 營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

　　開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書號碼：_________ 法定代表人：_________

　　委托代理人：_________ 買方：_________

　　法定代表人：_________ 委托代理人：_________

　　第一條本合同依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，由買方、賣方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上共同訂立。

　　第二條賣方與_________市規(guī)劃國土局簽訂深地合字(_________)_________號《土地使用權(quán)出讓合同書》及_________號補充協(xié)議，取得位于_________市_________區(qū)_________路，宗地編號為_________，土地面積_________平方米的土地使用權(quán)，土地用途為_________，土地使用期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

　　賣方經(jīng)批準(zhǔn)在上述土地上興建商品房，定名為_________，主體建筑物的性質(zhì)為_________，屬_________結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)：地上_________層，地下_________層。

　　本房地產(chǎn)項目地價款已繳清，所售房地產(chǎn)未設(shè)定抵押，也無其他權(quán)利限制。深圳市規(guī)劃國土局已批準(zhǔn)本房地產(chǎn)項目進行預(yù)售，《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》號為_________。

　　第三條買方購買_________的第_________棟_________座_________號房，位于_________層，用途為_________，建筑面積_________平方米，其中：套內(nèi)建筑面積_________平方米，分?jǐn)偣媒ㄖ娣e_________平方米。

　　具體分?jǐn)傢椖亢筒环謹(jǐn)傢椖恳姼奖怼?/p>

　　具體樓層和位置見所附總平面圖、立面圖、樓層平面圖及分戶平面圖。

　　賣方出售的房地產(chǎn)所位于宗地編號為_________的土地及公共設(shè)施，為該地域范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人共同享有(法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同中另有規(guī)定的除外)。

　　賣方承諾在本合同所售房地產(chǎn)交付買方使用時，本項目的土地出讓合同書及其補充協(xié)議中規(guī)定的`公共設(shè)施，也一并建成交付使用，否則買方可以拒絕收樓(買賣雙方另有約定的除外)。

　　第四條買賣雙方約定前條所述房地產(chǎn)按下面第_________種方式計算購房款：

　　(一)按建筑面積計算，單價為人民幣/港幣_________元/平方米，總金額為人民幣/港幣_________元(小寫_________元)。

　　(二)按套內(nèi)建筑面積計算，單價為人民幣/港幣_________元/平方米，總金額為人民幣/港幣_________元(小寫_________元)。

　　(三)按套計算，總金額為人民幣/港幣_________元(小寫_________元)。

　　第五條賣方委托_________為購房款的代收和監(jiān)管機構(gòu)，_________為本項目的工程監(jiān)理機構(gòu)。

　　雙方約定：買方不直接將購房款交給賣方，而是按照附表規(guī)定的付款方式將購房款匯入代收機構(gòu)，以便于監(jiān)管。

　　賣方在代收機構(gòu)的帳戶名稱是_________，帳號_________。

　　第六條買方未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購房款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延支付的違約責(zé)任：

　　(一)買方給付的價款達到應(yīng)付總價款_________%以上的，買方應(yīng)就房價欠付額向賣方支付延期付款的違約金(違約金標(biāo)準(zhǔn)按債務(wù)履行期間人民銀行有關(guān)延期付款的滯納金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)。

　　(二)買方給付的金額不足應(yīng)付價款_________%的，賣方可要求買方支付欠付價款百分之_________的違約金(一般不超過_________%)。

　　(三)買方超過合同約定時間_________日仍不付清應(yīng)付價款的，賣方有權(quán)單方解除合同。賣方單方解除合同的，應(yīng)以書面形式及時通知買方，并在_________日內(nèi)從買方已付價款中扣除雙方約定的違約金，剩余款項退還給買方。

　　第七條賣方須于_________年_________月_________日前將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付買方使用，交付使用時應(yīng)取得建設(shè)主管部門規(guī)定的工程竣工驗收證明。

　　賣方在房地產(chǎn)竣工驗收合格之前交付房地產(chǎn)的，交付行為無效。

　　賣方向買方交付房地產(chǎn)時，應(yīng)發(fā)出書面通知，并由買方簽收。書面通知應(yīng)包括實際交付建筑面積的內(nèi)容。買方接到書面通知后，應(yīng)及時對房地產(chǎn)進行驗收。如有異議，應(yīng)當(dāng)在_________日內(nèi)提出，逾期不提出，視為同意收樓。

商品預(yù)售合同篇3

　　商品房預(yù)售合同的性質(zhì)：

　　(一)商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同

　　在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同;本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時;房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因為：在商品房預(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購方關(guān)于房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，達到雙方的交易目的。

　　(二)商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同

　　商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的`統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：

　　(1)期貨買賣的標(biāo)的物的價格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的;

　　(2)期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物;

　　(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的

　　(4)期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、便于儲存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。

　　但是，在商品房預(yù)售合同中，

　　第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經(jīng)明確的，而不是通過公開競價的方式確定的;

　　第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身;

　　第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能;第四，由于房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。

　　可見，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產(chǎn)市場交易秩序。

　　(三)商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同

　　在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù)，則該期限為延緩期限;如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒有權(quán)利請求對方履行義務(wù)。只是在期限到來時，雙方當(dāng)事人才開始履行義務(wù);在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務(wù)。在期限到來時，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因為：

　　其一，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，但在期限到來時，商品房預(yù)售合同終止效力，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的;

　　其二，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但還沒有發(fā)生法律效力，只在期限到來時，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求�？梢姡唐贩款A(yù)售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時間。

　　(四)商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同

　　在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：

　　一是分期付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實現(xiàn)買受方的經(jīng)濟目的�？梢�，分期付款買賣合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實存在的物。但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中;

　　二是分期付款買賣合同的買受方在接受標(biāo)的物后，尚有二期以上的價款需要支付;但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。前者是在取得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在取得標(biāo)的物后的分期付款;

　　三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。

　　綜上所述，商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性，則商品房預(yù)售合同屬于遠期交貨合同。所謂遠期交貨合同，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。