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物業(yè)工作計(jì)劃

時(shí)間:2022-02-09 15:20:11 工作計(jì)劃 我要投稿

物業(yè)工作計(jì)劃(精選15篇)

  時(shí)間過(guò)得可真快,從來(lái)都不等人,我們又將接觸新的知識(shí),學(xué)習(xí)新的技能,積累新的經(jīng)驗(yàn),一起對(duì)今后的學(xué)習(xí)做個(gè)計(jì)劃吧。好的計(jì)劃都具備一些什么特點(diǎn)呢?下面是小編精心整理的物業(yè)工作計(jì)劃,歡迎閱讀,希望大家能夠喜歡。

物業(yè)工作計(jì)劃(精選15篇)

物業(yè)工作計(jì)劃1

  一、完善安全管理體系,建立長(zhǎng)效管理機(jī)制

  為了做好安全管理工作,物業(yè)部計(jì)劃在五月份成立安保組、保潔 組、維修 組歸口部門(mén),在物業(yè)部的形式下,在公司副總經(jīng)理管線領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)公司的全盤(pán)安全工作。下設(shè)執(zhí)行小組,物業(yè)部以物業(yè)經(jīng)理為小組成員,安保、保潔主管、維修主管為組員。同時(shí)公司實(shí)行主管級(jí)以上人員夜間巡崗制度,使項(xiàng)目在夜間公司各項(xiàng)目的突發(fā)應(yīng)急事件得以快速穩(wěn)妥處理,安全隱患得以消除。具體到每人晚上在項(xiàng)目住宿并負(fù)責(zé)夜班的巡查工作。

  二、實(shí)行半軍事化管理,培養(yǎng)安保精兵。

  (一)嚴(yán)把進(jìn)人關(guān),狠抓基本功。

  首先,在安保招聘過(guò)程中公司一直堅(jiān)持“寧缺毋濫”的原則,建立了一套完整的安保員招聘、培訓(xùn) 和使用機(jī)制。對(duì)公開(kāi)招聘和定點(diǎn)定向輸送來(lái)的男青年從身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、政治素質(zhì)等方面嚴(yán)格把關(guān),經(jīng)嚴(yán)格檢查后才能進(jìn)入公司,在入職后試用期一個(gè)月,培訓(xùn)期間滿(mǎn)后采用考核的方式,考核合格才能正式上崗。從此使上崗隊(duì)員能盡快的熟悉工作情況,進(jìn)入工作狀態(tài)。

  (二)有為才有位,實(shí)行帶班、隊(duì)長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)上崗制度。

  競(jìng)爭(zhēng)上崗是一種科學(xué)選人用人機(jī)制,它有助于形成正確的用人選人導(dǎo)向,克服用人上的不正之風(fēng)。過(guò)去挑選班長(zhǎng),實(shí)行的是一種“伯樂(lè)相馬”的用人方式,難免存在看關(guān)系、講來(lái)頭、憑交情、論親疏的情況。而公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)上崗是一種“賽場(chǎng)比馬”的用人方式,它為廣大安保員提供了一試身手,一比高低的平等機(jī)會(huì),這有助于安保員勤奮工作創(chuàng)出成績(jī)。今后只要努力工作,不斷提高自己,在公平競(jìng)爭(zhēng)中就有獲得留用或晉升的機(jī)會(huì)。采取科學(xué)用人的機(jī)制。同時(shí)物業(yè)部將根據(jù)公司的要求,適當(dāng)拉開(kāi)安保員、班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)的工資待遇,便宜層級(jí)管理,穩(wěn)定員工。

  (三)安保食宿訓(xùn)練一體化。

  為了便于日常管理,公司物業(yè)部將實(shí)行安保員統(tǒng)一住宿、統(tǒng)一就餐、統(tǒng)一訓(xùn)練,達(dá)到了公司半軍事化管理的目標(biāo)。內(nèi)容具體化,要求每天定點(diǎn)、定時(shí)訓(xùn)練,適時(shí)有序。

  三、細(xì)化內(nèi)部管理,提升安全服務(wù)品質(zhì)。

  (一)實(shí)施安保管理標(biāo)準(zhǔn)化。

  面對(duì)目前輕紡城與建材城嚴(yán)峻的治安形勢(shì),為了使安全管理進(jìn)一步規(guī)范 化、標(biāo)準(zhǔn)化,創(chuàng)建新城一流安保隊(duì)伍的管理目標(biāo)。物業(yè)部將制定《員工手冊(cè) 》和《安保管理制度》等,其標(biāo)準(zhǔn)化的主要內(nèi)容包含了物業(yè)安全管理人員職責(zé)標(biāo)準(zhǔn)化;治安保衛(wèi)管理制度執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化;安保服務(wù)管理工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化;安全應(yīng)急事件處理工作標(biāo)準(zhǔn)化;安全管理工作考核及獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)化等。標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施有效的推動(dòng)了整體安全工作的提升,使公司安全管理更加規(guī)范和細(xì)致。

  (二)加強(qiáng)消防管理,減少火災(zāi)隱患。

  在消防管理過(guò)程中,以堅(jiān)持“預(yù)防為主”、“防消結(jié)合”的思想。首先從物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)出發(fā),在宿舍、辦公樓與房屋裝修巡檢等日常性工作中,始終把消防問(wèn)題作為一個(gè)主要標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制,確保防范在先。其次建立完善的公司安保管理檔案,落實(shí)目前租戶(hù)的緊急聯(lián)絡(luò)方式和聯(lián)絡(luò)人,使租戶(hù)在消防管理要有認(rèn)識(shí),在第一時(shí)間能與物業(yè)服務(wù)人員,特別是安保的聯(lián)系。第三,制定適應(yīng)九園工業(yè)園區(qū)實(shí)際、實(shí)效性強(qiáng)的火災(zāi)應(yīng)急處理方案,使整個(gè)項(xiàng)目的滅火救災(zāi)工作處于有序的運(yùn)行狀態(tài)。第四由安保主管負(fù)責(zé)制訂消防月檢查的制度,對(duì)存在的問(wèn)題隱患及時(shí)上報(bào)維修及更換、更新,使消防系統(tǒng)時(shí)刻處于完好狀態(tài)。

  (二)強(qiáng)化技防系統(tǒng)運(yùn)用,將人防、技防有機(jī)結(jié)合。

  在做好人防管理的同時(shí),物業(yè)部將運(yùn)用各類(lèi)技防系統(tǒng)做到操作規(guī)范、及時(shí)報(bào)修。對(duì)物業(yè)部的技防系統(tǒng)實(shí)行了統(tǒng)一管理,由姚主管主抓,建立各小區(qū)技防設(shè)施檔案,對(duì)規(guī)范操作、問(wèn)題報(bào)修、維修養(yǎng)護(hù)等,使技防設(shè)施的有效利用率得到充分提高。同時(shí)為了使人防與技防的有機(jī)結(jié)合,要不定期組織進(jìn)行各類(lèi)綜合演練,通過(guò)演練與培訓(xùn)增強(qiáng)安保員的實(shí)戰(zhàn)能力,保障了宿舍樓與辦公樓與在管區(qū)域內(nèi)的財(cái)產(chǎn)安全和人身安全。

  (三)成立專(zhuān)職巡邏監(jiān)督崗。

  為了加強(qiáng)安保崗位人員監(jiān)督和夜間外圍巡查,物業(yè)部將根據(jù)公司進(jìn)度成立巡邏監(jiān)督崗。白天負(fù)責(zé)檢查安保員的崗位形象和值勤紀(jì)律,夜間負(fù)責(zé)各小區(qū)外圍巡查和突發(fā)事件的緊急處理。巡邏監(jiān)督崗的成立,一方面對(duì)檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的安保員崗容風(fēng)紀(jì)和值勤狀況等方面出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)糾正,并對(duì)違紀(jì)人員給予教育批評(píng),嚴(yán)重者報(bào)公司給予處分,從而嚴(yán)整隊(duì)伍作風(fēng),有效提高值勤質(zhì)量;另一方面由于巡邏監(jiān)督崗良好的機(jī)動(dòng)性使夜間項(xiàng)目的外圍安全得到了保障,保證了夜間突發(fā)事件及時(shí)調(diào)度、及時(shí)處理,使區(qū)域防范工作得到深化和加強(qiáng)。

  綜上所述,物業(yè)部今年的重點(diǎn)工作放在安全管理上,包括對(duì)資產(chǎn)的重點(diǎn)清點(diǎn)與臺(tái)賬管理,同時(shí)在防汛、防寒上

  為了加強(qiáng)安保 崗位人員監(jiān)督和夜間外圍巡查,物業(yè)部將根據(jù)公司進(jìn)度成立巡邏監(jiān)督崗。白天負(fù)責(zé)檢查安保員的崗位形象和值勤紀(jì)律

  開(kāi)展工作。在安全管理工作中將根據(jù)新城公司這幾年的工作經(jīng)驗(yàn),進(jìn)行充分總結(jié) ,吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。同時(shí),物業(yè)部充分認(rèn)識(shí)到目前的管理安全工作距離現(xiàn)實(shí)的要求還存在較大差距,物業(yè)部將在今后的安全管理工作將仍以服務(wù)為重點(diǎn),提高安全服務(wù)品質(zhì),在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下,使整體安全服務(wù)工作再上一個(gè)新臺(tái)階。

物業(yè)工作計(jì)劃2

  商業(yè)、寫(xiě)字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房地產(chǎn),它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分,其直接的功用就是為消費(fèi)者提供購(gòu)物、辦公的場(chǎng)所。從建筑結(jié)構(gòu)上來(lái)分,商場(chǎng)物業(yè)有敞開(kāi)式的市場(chǎng)和廣場(chǎng)類(lèi)型,也有封閉式的購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓類(lèi)型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè),此類(lèi)物業(yè)給開(kāi)發(fā)商及物業(yè)公司帶來(lái)的收益更加可觀,但按照收益與風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)應(yīng)的商業(yè)原則,因經(jīng)營(yíng)和管理商業(yè)物業(yè)導(dǎo)致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復(fù)雜。

  一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點(diǎn)及成因簡(jiǎn)析。

  我們認(rèn)為,商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛,具備如下兩個(gè)方面的特征:

 。ㄒ唬┥虡I(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會(huì),以業(yè)委會(huì)為維權(quán)主體與物業(yè)管理公司的直接對(duì)抗相對(duì)較少,更換物業(yè)公司也相對(duì)較少。

  相對(duì)于住宅而言,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)各異,又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營(yíng)模式,導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會(huì)有困難。據(jù)20xx年相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì),僅以深圳為例,商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會(huì)的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)文件規(guī)定,“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上,或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%,且使用超過(guò)一年的,業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書(shū)面提出申請(qǐng)成立首屆業(yè)主委員會(huì)!

  實(shí)踐中,如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下,則根本沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的必要。只有在存在分割產(chǎn)權(quán)物業(yè)的情況下,才具備了成立業(yè)委會(huì)的前提。但問(wèn)題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高,但實(shí)際上各個(gè)產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)出租,或者開(kāi)發(fā)商用委托第三方經(jīng)營(yíng)或者全場(chǎng)租約的形式經(jīng)營(yíng),又或者開(kāi)發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫(xiě)字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多,不一定達(dá)到成立業(yè)委會(huì)的法定要求。即使達(dá)到了法定的條件,也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權(quán)人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務(wù)和共同利益關(guān)系,在缺乏相互了解交流的平臺(tái)下,也很難形成成立業(yè)委會(huì)的合意。加上開(kāi)發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對(duì)抗性的業(yè)委會(huì),無(wú)人牽頭的小業(yè)主就成了一盤(pán)散沙。

  物業(yè)公司最擔(dān)心的就是與業(yè)委會(huì)對(duì)抗、導(dǎo)致丟失管理權(quán)。沒(méi)有業(yè)委會(huì)或者開(kāi)發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會(huì)中具有控制權(quán),則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少,業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當(dāng)然,作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師,我們經(jīng)常向開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會(huì)的好處,有一個(gè)監(jiān)督方,有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范,有利于減少各類(lèi)糾紛,有利于小區(qū)的和諧。

 。ǘ╇S著商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域外有了新拓展,部分商業(yè)項(xiàng)目采用了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式,對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求,出現(xiàn)了相對(duì)居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件數(shù)量下降,但個(gè)案標(biāo)的額上升以及針對(duì)管理質(zhì)量、管理內(nèi)容和收費(fèi)合理性的新訴訟糾紛。

  深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi),30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當(dāng)所導(dǎo)致的侵權(quán)糾紛,其他物業(yè)糾紛的比例則為10%;而在商業(yè)物業(yè)中,欠繳物業(yè)管理費(fèi)的糾紛比例下降至30%,經(jīng)營(yíng)戶(hù)、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導(dǎo)致的管理類(lèi)侵權(quán)糾紛上升至50%,20%則是其他糾紛。

  出現(xiàn)以上情形的原因主要?dú)w結(jié)為以下兩個(gè)方面。其一,商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大大高于居住型物業(yè),開(kāi)發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤(rùn)讓渡于其他物業(yè)公司,因此進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開(kāi)發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時(shí)與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體,傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域,如房屋租賃,招商引進(jìn),廣告招租等業(yè)務(wù),此時(shí)都將會(huì)一并委托給物業(yè)公司,或者直接將大廈經(jīng)營(yíng)權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。

  在減少了開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的前提下,無(wú)疑加大了物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù),增加了諸如租賃合同模板的制定;租賃合同糾紛的預(yù)防和解決;招商、廣告業(yè)務(wù)的引進(jìn)、管理;業(yè)績(jī)分成等新業(yè)務(wù)上。同時(shí),因服務(wù)范圍的擴(kuò)大,業(yè)主和商戶(hù)對(duì)物業(yè)公司的管理是否合法得當(dāng)、是否謹(jǐn)慎合理、費(fèi)用是否合理、特別是中央空調(diào)費(fèi)用的測(cè)算是否合理等更加關(guān)注。其二,進(jìn)駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)或企業(yè),一般依據(jù)合同約定,在進(jìn)駐前均會(huì)繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)保證金,加上商戶(hù)進(jìn)行實(shí)體經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較強(qiáng),因此欠繳物業(yè)管理費(fèi)的案件數(shù)量相對(duì)下降,不過(guò)因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)高昂,個(gè)案欠費(fèi)的數(shù)額會(huì)升高。

  二、針對(duì)商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類(lèi)型,物業(yè)管理企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)防范方面應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)。

 。ㄒ唬┰诮邮荛_(kāi)發(fā)商委托,獨(dú)立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下,物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時(shí),需要注意:

  1、獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)保障條款

  在物業(yè)公司對(duì)商業(yè)樓宇招商經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶(hù)。為了保證利益最大化,商戶(hù)可能會(huì)提出保障其同類(lèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此,應(yīng)當(dāng)在合同中約定獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的涵義和范圍:

 。1)明確獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義。某類(lèi)行業(yè)或者店鋪的名稱(chēng)、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)范疇等要解釋明確,尤其是約定不允許引進(jìn)的類(lèi)似行業(yè)的范圍。

 。2)明確違約責(zé)任,特別是獨(dú)家經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)必須達(dá)到的業(yè)績(jī)和按時(shí)交納租金(或分成)、管理費(fèi)等的違約責(zé)任,并約定管理方在條件成就時(shí)有權(quán)利提前解除合同。

  2、開(kāi)業(yè)日期與開(kāi)業(yè)率的約定

  對(duì)于初次招商的商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō),項(xiàng)目開(kāi)業(yè)日期對(duì)于經(jīng)營(yíng)商家和管理方都是比較重要的,項(xiàng)目開(kāi)業(yè)日期的確定,是收取租金、管理費(fèi),特別是與實(shí)際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調(diào)費(fèi)、水電損耗等費(fèi)用的標(biāo)志和起點(diǎn)。實(shí)踐中,需要雙方明確約定項(xiàng)目的各項(xiàng)收費(fèi)起點(diǎn),對(duì)于開(kāi)業(yè)日期要求商家開(kāi)業(yè)前向管理方出具書(shū)面函件,明確其開(kāi)業(yè)日期,以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動(dòng)準(zhǔn)備。到期即使因單方原因無(wú)法正式開(kāi)業(yè)或者達(dá)不到商業(yè)預(yù)期,也應(yīng)當(dāng)開(kāi)始計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用。

  對(duì)于因開(kāi)業(yè)日期不明確或者開(kāi)業(yè)率不足導(dǎo)致無(wú)法支付各項(xiàng)費(fèi)用的糾紛,雙方事先應(yīng)當(dāng)就開(kāi)業(yè)的具體日期、逾期不能開(kāi)業(yè)的處理辦法以及各方的違約責(zé)任做出明確的約定;在開(kāi)業(yè)率上應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定開(kāi)業(yè)是否為整體開(kāi)業(yè);如不是,則要確定開(kāi)業(yè)率是多少,開(kāi)業(yè)率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是以開(kāi)業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例還是以開(kāi)業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進(jìn)行計(jì)算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責(zé)的條款來(lái)合法規(guī)避責(zé)任和最大程度完成費(fèi)用收取任務(wù)。

  3、租金遞增率的設(shè)定

  經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)時(shí),租金是投資回報(bào)的主要方式。在租金的確定上,如合同明確約定采用固定租金,則無(wú)甚爭(zhēng)議;若采用遞增租金時(shí),應(yīng)當(dāng)確定租金遞增率,作為合同相對(duì)方的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)代開(kāi)發(fā)商了解本地區(qū)一定時(shí)期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力,并經(jīng)過(guò)對(duì)政府規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)部門(mén)發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查后,借鑒周邊類(lèi)似物業(yè)的租金確定方式來(lái)確定。實(shí)踐中,因客觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的千變?nèi)f化,一味租金遞增將導(dǎo)致商戶(hù)難以為繼,導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏,應(yīng)當(dāng)在合同中約定租金、管理費(fèi)的彈性條款,如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

  4、扣率租金模式下如何預(yù)防法律糾紛

  除采用固定租金或遞增租金的形式以外,在某些情況下還可采用扣率租金?勐首饨鹗遣扇】勐首饨鸷凸潭ㄗ饨饍烧呷∑涓叩姆绞,即確定一個(gè)百分比例,按照每個(gè)租期商戶(hù)的營(yíng)業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當(dāng)月租金為扣率租金,如扣率租金低于固定租金,則當(dāng)月租金為固定租金,一般采取的是先預(yù)交固定租金,待租期結(jié)束后再補(bǔ)足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費(fèi)用收取方式多見(jiàn)于大型商廈。如深圳華X萬(wàn)X城。這種做法,使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時(shí),也分享了商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成果,保證了開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)。

  但是,如何確定商戶(hù)的營(yíng)業(yè)額則是個(gè)突出的問(wèn)題,很多時(shí)候開(kāi)發(fā)企業(yè)和商戶(hù)會(huì)因?yàn)闋I(yíng)業(yè)額數(shù)額上的爭(zhēng)執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實(shí)踐中,如果是商場(chǎng)統(tǒng)一收銀方式的話,則不存在此問(wèn)題;如果是由商戶(hù)各自收銀,采取“日?qǐng)?bào)”和“月報(bào)”相結(jié)合、商戶(hù)自報(bào)和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先,應(yīng)每日統(tǒng)計(jì)商戶(hù)的日營(yíng)業(yè)額,待到月底時(shí)再讓商戶(hù)上報(bào)整月的營(yíng)業(yè)額,在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶(hù)的日現(xiàn)金流量計(jì)算出整月的營(yíng)業(yè)額,不容易存在誤差;其次,應(yīng)不定期的抽查商戶(hù)的營(yíng)業(yè)情況,根據(jù)當(dāng)日抽查的營(yíng)業(yè)額再與商戶(hù)自報(bào)的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行對(duì)比分析。如何確定租金是事關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的重要事項(xiàng),在實(shí)踐中應(yīng)采取靈活合理的方式,并在合同中進(jìn)行明確具體的約定,以避免法律糾紛的出現(xiàn)。

  5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞

  物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)招商時(shí)往往會(huì)給予商戶(hù)一定期限的裝修期,在裝修期內(nèi)商戶(hù)享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、免除中央空調(diào)費(fèi)的待遇。但問(wèn)題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定?為了財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)便于操作,有些合同把裝修期獨(dú)立于正式的租賃期限以外,這樣的很容易出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谧赓U期限內(nèi),雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù),有據(jù)可依。如果裝修期獨(dú)立于正式租賃期限以外,則合同約定的租期尚未開(kāi)始,并且商戶(hù)未實(shí)際經(jīng)營(yíng),雙方的法律關(guān)系應(yīng)如何界定?如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)如何承擔(dān)?商戶(hù)裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復(fù)原狀?等等。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定,建議將裝修期納入正式租賃期限,并在租賃合同中對(duì)裝修期可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行具體明確的約定。

  6、裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防

  在商業(yè)地產(chǎn)租賃過(guò)程中,商戶(hù)通常會(huì)按照自己的需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修。就裝修問(wèn)題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時(shí),應(yīng)對(duì)裝修條款詳細(xì)加以約定。

 。1)裝修范圍。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前,首先應(yīng)當(dāng)書(shū)面征得出租人的同意,明確出租人同意裝修的具體范圍;其次,承租人在裝修前,應(yīng)將房屋裝修設(shè)計(jì)方案取得出租人認(rèn)可;最后,明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。

 。2)裝修期限。通常情況下,出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限,該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用外,無(wú)須支付房屋租金。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿(mǎn)后,即使承租人未能完成裝修,仍需按約支付租金。

 。3)裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞,出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢(qián)款作為裝修保證金,以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。

 。4)租賃終止后的裝修處理。一般說(shuō)來(lái),承租人會(huì)把裝修款分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本中,在租賃期限正常屆滿(mǎn)時(shí)不應(yīng)存在補(bǔ)償問(wèn)題。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時(shí),雙方往往會(huì)為裝修的補(bǔ)償問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議。為此,雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時(shí),出租人的裝修補(bǔ)償義務(wù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時(shí),承租人無(wú)權(quán)要求出租人給予裝修補(bǔ)償。因此,承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書(shū)證,以便雙方結(jié)算。

 。5)對(duì)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)也應(yīng)當(dāng)重視裝修期,在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開(kāi)啟、開(kāi)啟的時(shí)段和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),裝修期滿(mǎn)后全額收取空調(diào)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)一般在裝修期有所下調(diào),但仍要履行管理義務(wù),應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶(hù)簽收并隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查,避免出現(xiàn)人身和財(cái)產(chǎn)損害。

  7、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設(shè)定

  一般情況下,在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對(duì)承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定,但往往約定的內(nèi)容模糊,通常只是表述“承租方租賃期滿(mǎn)后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”。但同等條件如何界定?無(wú)法實(shí)際操作,如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲,有第三方出價(jià)高的情況下,承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出,從而發(fā)生糾紛;谶@種情況我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在租賃合同中做出如下約定:

  (1)承租方在租賃期滿(mǎn)后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

 。2)對(duì)于長(zhǎng)期合作并且商業(yè)信譽(yù)較好的租戶(hù),同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價(jià)的租金上下不超過(guò)10%范圍內(nèi)時(shí)享有優(yōu)先權(quán),比如原租金是10000元,第三方出價(jià)只要不超過(guò)11000元,承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租;如果第三方出價(jià)為12100元,那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租。

 。3)此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿(mǎn)后,具備房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)所提供的同地段、類(lèi)型或相似地段、類(lèi)型租金標(biāo)準(zhǔn)為同等條件,如原租金10000元,租期5年后評(píng)估租金為15000元,承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。

  8、對(duì)欠租商戶(hù)采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險(xiǎn)

  在商戶(hù)拖欠租金和物業(yè)管理費(fèi)用的情況下,物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實(shí)踐中比較糾結(jié)的問(wèn)題。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。

  首先應(yīng)在租賃合同中寫(xiě)明在商戶(hù)欠租的情況下物業(yè)公司享有對(duì)商戶(hù)采取停水停電的權(quán)利。此外,應(yīng)區(qū)分兩種情況:第一種情況,開(kāi)發(fā)商或業(yè)主與自來(lái)水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購(gòu)電協(xié)議》,則對(duì)于欠租的商戶(hù),開(kāi)發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因?yàn)樯虘?hù)和自來(lái)水公司、電力公司并不存在水、電使用合同,不能享有相應(yīng)的使用與否的決定權(quán)。第二種情況,商戶(hù)和自來(lái)水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同,則商戶(hù)用水、用電的權(quán)利就受法律保護(hù)。此時(shí),雖有免責(zé)約定,司法實(shí)踐中也通常被認(rèn)定承擔(dān)擅自停水、停電造成商戶(hù)經(jīng)濟(jì)損失的賠償責(zé)任。另外,還要注意即使有權(quán)停水、停電,物業(yè)公司也應(yīng)事先書(shū)面通知商戶(hù),提前告知停水、停電的具體實(shí)施時(shí)間、范圍,以避免給商戶(hù)帶來(lái)突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險(xiǎn)。

  對(duì)于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶(hù)、商戶(hù)欠繳物業(yè)管理費(fèi)的斷水?dāng)嚯妴?wèn)題,按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和各地的物業(yè)管理?xiàng)l例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實(shí)踐,均認(rèn)定物業(yè)公司行為違法;谖飿I(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系,一方付錢(qián),一方提供服務(wù),物業(yè)公司有對(duì)小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護(hù)相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。即使物業(yè)公司接受水電部門(mén)委托代收水、電、煤、有線電視等費(fèi)用,也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者,并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權(quán)利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)物業(yè)公司可以采取斷水?dāng)嚯姷却胧,這種約定因干涉他合同而無(wú)效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

  9、解除租賃合同、強(qiáng)行收回房屋和處理商戶(hù)遺留物品的法律風(fēng)險(xiǎn)

  制定租賃合同一般都會(huì)約定合同解除條件,如商戶(hù)欠租達(dá)到一定金額和時(shí)間、商戶(hù)違法經(jīng)營(yíng),則出租人就享有合同解除權(quán)。實(shí)踐中,合同解除條件已經(jīng)成就,但商戶(hù)拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出,考慮到從起訴到法院強(qiáng)制執(zhí)行的時(shí)間長(zhǎng)、過(guò)程復(fù)雜,為了避免擴(kuò)大損失,業(yè)主大多會(huì)采取自行強(qiáng)制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風(fēng)險(xiǎn),避免欠租商戶(hù)以丟失珍貴物品為由反咬一口呢?首先,一旦滿(mǎn)足合同解除條件,出租人應(yīng)及時(shí)向商戶(hù)郵寄解除租賃合同通知書(shū),寫(xiě)明要求商戶(hù)自動(dòng)騰退房屋的期限,如超過(guò)期限則出租人將強(qiáng)行收回房屋。

  其次,如商戶(hù)超過(guò)該期限仍未搬離,則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的方式:第一,邀請(qǐng)公證人員至現(xiàn)場(chǎng),對(duì)清理房屋的整個(gè)過(guò)程進(jìn)行公證;第二,聘請(qǐng)律師作為見(jiàn)證,并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)商戶(hù)的遺留物品進(jìn)行認(rèn)真清點(diǎn)造冊(cè),全程錄像,留作證據(jù);第三,將商戶(hù)的遺留物品妥善保管,并書(shū)面通知商戶(hù)留存物品的地點(diǎn)和清單,要求其限期領(lǐng)取并承擔(dān)保管費(fèi)用。實(shí)踐中,也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會(huì)、社區(qū)工作站甚至無(wú)利害關(guān)系人數(shù)人見(jiàn)證下清退承租商戶(hù)物品的做法。

  (二)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險(xiǎn)與防范

  1、商業(yè)物業(yè)的保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

  商業(yè)物業(yè)流動(dòng)人流量多,注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點(diǎn)。同時(shí)進(jìn)駐商戶(hù)、企業(yè)自身的實(shí)力和守法守規(guī)意識(shí)參差不齊,加上設(shè)施設(shè)備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應(yīng)等都容易滋生事故,因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風(fēng)險(xiǎn)性。司法實(shí)踐中,侵權(quán)訴訟與日俱增,而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營(yíng)中面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)樵賰?yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過(guò)失對(duì)物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財(cái)產(chǎn)造成損害,而受害者可依法提出索賠,如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個(gè)難題。而保險(xiǎn)就是一個(gè)很好的選擇。

  事實(shí)上,很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶(hù)應(yīng)購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的保險(xiǎn),而忽視了自身的保險(xiǎn)。即使在商戶(hù)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的情況下,根據(jù)保險(xiǎn)利益原則,商戶(hù)投保的也只是自身的財(cái)產(chǎn),萬(wàn)一發(fā)生不測(cè)事件,例如火災(zāi),在毀壞商戶(hù)財(cái)產(chǎn)的同時(shí)也給建筑物本身帶來(lái)了損害;又例如第三者在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的意外傷害,在商戶(hù)無(wú)力賠償或其他賠償不足的情況下,物業(yè)公司乃至開(kāi)發(fā)商往往都要承擔(dān)連帶責(zé)任,對(duì)于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言,購(gòu)買(mǎi)足夠的保險(xiǎn)至為重要。一般應(yīng)考慮購(gòu)買(mǎi)如下保險(xiǎn):

 。1)財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn),承保范圍是保險(xiǎn)單明細(xì)表中列明的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失,包括指雷電、颶風(fēng)、臺(tái)風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強(qiáng)大的自然現(xiàn)象,以及火災(zāi)和爆炸;

 。2)第三者責(zé)任險(xiǎn),即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)的直接損毀,依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人支付的賠償金額。

 。3)物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn),即凡在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè),取得合法資格的物業(yè)管理者,均可作為被保險(xiǎn)人。該險(xiǎn)種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔(dān)憂的各種責(zé)任風(fēng)險(xiǎn),如公眾場(chǎng)所中的第三者責(zé)任;電梯扶梯責(zé)任;游泳池責(zé)任;廣告牌責(zé)任以及停車(chē)場(chǎng)責(zé)任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過(guò)程中的疏忽或過(guò)失造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失(依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任),還包括物業(yè)公司訴訟費(fèi)用和為縮小或減少對(duì)第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費(fèi)用。

  2、商業(yè)物業(yè)停車(chē)場(chǎng)區(qū)域的車(chē)輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)的控制與預(yù)防

  商業(yè)地產(chǎn)停車(chē)場(chǎng)的管理風(fēng)險(xiǎn),主要集中在車(chē)輛管理?yè)p毀風(fēng)險(xiǎn)。,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)過(guò)程中,因管理停放的車(chē)輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。具體風(fēng)險(xiǎn)可能有:車(chē)輛停放期間車(chē)輛外表被第三人用器具劃傷,被其他停放車(chē)輛有意或無(wú)意碰撞而損壞,在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形,諸如狂風(fēng)暴雨等導(dǎo)致的車(chē)輛毀損。由于高檔商圈、寫(xiě)字樓內(nèi)停放的車(chē)輛大多價(jià)值不菲,因此該類(lèi)糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔(dān)不菲的賠償風(fēng)險(xiǎn)。

  物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車(chē)服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則,這方面司法實(shí)踐中已經(jīng)形成定論,即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費(fèi)則構(gòu)成保管關(guān)系,無(wú)論出現(xiàn)何種情形,保管人即物業(yè)公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。否則就只是車(chē)位使用服務(wù)關(guān)系。但車(chē)位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹(jǐn)慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無(wú)法免責(zé)。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤(pán)發(fā)生地下停車(chē)場(chǎng)浸水事件,車(chē)主損失巨大,造成影響較大的群體性糾紛,我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此,提請(qǐng)注意以下方面:

 。1)建立車(chē)位進(jìn)場(chǎng)刷卡制度,并將車(chē)位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車(chē)輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)印制在停車(chē)憑證上。

  (2)完善停車(chē)場(chǎng)硬件,要求開(kāi)發(fā)商、業(yè)主購(gòu)買(mǎi)監(jiān)控設(shè)備,降低管理風(fēng)險(xiǎn)。(3)將停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌,放置在停車(chē)場(chǎng)顯著位置,明示停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車(chē)輛的保管責(zé)任等。

  (4)收取停放服務(wù)費(fèi),給予收款憑證,收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車(chē)輛的牌號(hào)或者電子卡應(yīng)有可資查詢(xún)的存檔記錄。如果車(chē)輛停放憑證丟失,應(yīng)由車(chē)輛停放人持車(chē)輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù),重新領(lǐng)取車(chē)輛放行憑證。

  (5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車(chē)輛損害時(shí),應(yīng)以指示牌等形式向車(chē)輛停放人明確告知,并將可能造成車(chē)輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔,進(jìn)行分離,明確禁止車(chē)輛停放在上述區(qū)域。 (6)在異常天氣來(lái)臨時(shí),需要及時(shí)廣播告知業(yè)主挪移車(chē)位,提前預(yù)備沙包等物,尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車(chē)場(chǎng),一般防空區(qū)域是有三防門(mén)的,及時(shí)放下此門(mén)便具有防毒、防水、防輻射的功能,日常管理時(shí),不能只圖車(chē)輛通過(guò)的便利,用水泥封閉三防門(mén)下面的凹形閘口,而應(yīng)當(dāng)用易于挪動(dòng)的木板或其他可以隨意搬動(dòng)的材料封閉凹形閘口。

  (7)建立健全保安員日常巡查制度,保證一定的巡查密度,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,排除潛在危險(xiǎn)。對(duì)監(jiān)控設(shè)備要保證完好無(wú)損,對(duì)錄像資料要按照國(guó)家規(guī)定,保存至少30天。

  (8)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn),分散管理風(fēng)險(xiǎn)。

  三、物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)

  俗語(yǔ)常說(shuō)“有始有終”。無(wú)論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè),物業(yè)公司管理都始于進(jìn)場(chǎng)而終于撤場(chǎng),雖然被動(dòng)撤場(chǎng)在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見(jiàn),但物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、撤場(chǎng)不當(dāng)所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會(huì)十分復(fù)雜。經(jīng)過(guò)對(duì)客戶(hù)蘇州開(kāi)發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點(diǎn)大學(xué)校區(qū)、無(wú)錫最大購(gòu)物中心、深圳南山區(qū)某大型商場(chǎng)等物業(yè)進(jìn)場(chǎng)、退場(chǎng)的法律服務(wù),我們認(rèn)為物業(yè)企業(yè)對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)場(chǎng)和撤場(chǎng)應(yīng)高度重視并注意風(fēng)險(xiǎn)防范。

  (一)物業(yè)的進(jìn)場(chǎng)的類(lèi)型與相關(guān)問(wèn)題

  商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。

  1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進(jìn)場(chǎng)”

  協(xié)議的主體是開(kāi)發(fā)商,所以交接對(duì)象也是開(kāi)發(fā)商。因此在與開(kāi)發(fā)商交接的情況下,進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)當(dāng)把握如下兩個(gè)原則,其一,審查開(kāi)發(fā)商所移交的材料是否完備,是否真實(shí)。對(duì)移交的材料應(yīng)當(dāng)查實(shí),如暫時(shí)未能移交及查實(shí)的,應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商說(shuō)明情況,取得開(kāi)發(fā)商書(shū)面承諾書(shū),要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。其二,物業(yè)公司對(duì)開(kāi)發(fā)商所移交的物業(yè)及實(shí)體性構(gòu)筑物一定要把好驗(yàn)收關(guān),否則因把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)。具體來(lái)說(shuō),應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面:

 。1)對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核,對(duì)尚未完善的事項(xiàng),要求開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案,(包括物管用房,專(zhuān)項(xiàng)基金,開(kāi)辦費(fèi)用,是否對(duì)小業(yè)主有減免費(fèi)用、允許搭建改造承諾等以及對(duì)外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問(wèn)題)。

 。2)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)圖紙、單位名稱(chēng)、工程項(xiàng)目合同、工程負(fù)責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。

 。3)將開(kāi)發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點(diǎn)備用,可為以后維修減少費(fèi)用。

 。4)凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見(jiàn)的建材,設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

 。5)驗(yàn)收時(shí)注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無(wú)按要求做好:包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄電梯設(shè)施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房(含清潔工具房)、商業(yè)指示標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、汽車(chē)泊位是否足夠,樓宇公用、消防設(shè)施做好與否,室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)(含商鋪)等。

 。6)對(duì)于可能有爭(zhēng)議的商業(yè)區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所(休憩綠地)、停車(chē)位等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭(zhēng)。

  2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進(jìn)場(chǎng)。

  這類(lèi)交接相對(duì)于前者較為復(fù)雜,理想狀態(tài)下如有相對(duì)方的配合則會(huì)順利交接,但通常均會(huì)發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進(jìn)場(chǎng)交接,雙方互相設(shè)置障礙甚至大打出手,造成了很惡劣的社會(huì)影響,降低了北京建外SOHO的經(jīng)營(yíng)形象。因此對(duì)于“新舊交接”的進(jìn)場(chǎng)方式,尤其需要注意以下幾個(gè)方面:

  (1)一方進(jìn)場(chǎng),一方會(huì)撤場(chǎng),雙方都應(yīng)當(dāng)組建接管小組,與對(duì)方會(huì)商制定交接的流程、時(shí)間表、確定負(fù)責(zé)人。

 。2)嚴(yán)格執(zhí)行交接流程,對(duì)于相關(guān)材料的交接,應(yīng)當(dāng)做好交接清單,并讓對(duì)方簽字。對(duì)因歷史遺留問(wèn)題發(fā)生的資料遺失,如開(kāi)發(fā)商未將資料移交導(dǎo)致退出的物業(yè)無(wú)法移交的,應(yīng)當(dāng)取得其聲明并簽字確認(rèn)。往來(lái)函件應(yīng)當(dāng)提前與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系,找專(zhuān)人進(jìn)行確認(rèn)送達(dá)業(yè)務(wù),如發(fā)生拒收的情況,應(yīng)當(dāng)采取DV全程跟拍或公證送達(dá)。

 。3)對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。列出清單并依據(jù)清單對(duì)水電,管線消防等硬件設(shè)施逐項(xiàng)進(jìn)行接管驗(yàn)收,對(duì)于損壞的部分,需去函說(shuō)明,取得快遞回執(zhí)。(4)對(duì)資料和樓宇內(nèi)的遺留問(wèn)題進(jìn)行協(xié)調(diào),補(bǔ)救。

 。5)如雙方發(fā)生沖突,應(yīng)首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的支持并向政府主管機(jī)構(gòu)請(qǐng)求協(xié)調(diào),在維穩(wěn)的背景下,通過(guò)正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)場(chǎng)而不要采取過(guò)激措施。對(duì)有爭(zhēng)議的部分,應(yīng)當(dāng)取得對(duì)方明確的書(shū)面答復(fù),本著“求同存異”的原則,逐步進(jìn)行協(xié)調(diào)接收。

  (二)物業(yè)撤場(chǎng)應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題

  一般情況,物業(yè)撤場(chǎng)都會(huì)有交接相對(duì)方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對(duì)方違約,導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法取得物業(yè)管理利潤(rùn),依據(jù)合同行使解除權(quán)被迫撤場(chǎng)的情況下,相對(duì)方不僅不會(huì)配合,反而會(huì)百般刁難。在相對(duì)方不配合的情況下應(yīng)當(dāng)如何交接,此時(shí)注意兩個(gè)原則:

  1、應(yīng)注意“程序合法,取證充分!睂(duì)于無(wú)人配合或設(shè)置障礙的交接,撤場(chǎng)屬于單方行動(dòng),很容易成為對(duì)方日后爭(zhēng)議的口實(shí),所以必須注意程序的合法性,每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括:

  (1)成立撤場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組并分立各管理項(xiàng)目主管小組,明確職責(zé);

 。2)做好交接計(jì)劃、流程并告知開(kāi)發(fā)商,通知其截止撤場(chǎng)時(shí)間點(diǎn)管理責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移,警告如因其拒絕交接造成的安全責(zé)任由其自行承擔(dān);

  (3)將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示,做好管理區(qū)域內(nèi)商戶(hù)、小業(yè)主的說(shuō)服解釋工作;

  (4)做好完備的交接記錄,DV全程拍攝并照相,將重要機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行封貼(加蓋公章和封貼人簽字);重要機(jī)房、值班室等安全鎖好;

  (5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告;

  (6)將所有日常運(yùn)營(yíng)管理資料和原自開(kāi)發(fā)商處取得的圖紙、設(shè)施設(shè)備資料等制定清單,分類(lèi)分箱封存并標(biāo)記清晰;

 。7)通知開(kāi)發(fā)商接收管理資料、交接證明文書(shū)和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;

  (8)對(duì)于開(kāi)發(fā)商拒絕接受的財(cái)務(wù)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)預(yù)先安排公證提存等措施保管妥當(dāng);

  (9)將撤場(chǎng)的每一步驟和文書(shū)證明資料以及催促開(kāi)發(fā)商交接的函件送達(dá)對(duì)方簽收,對(duì)方不簽收的,通過(guò)特快專(zhuān)遞、公證、見(jiàn)證等方式取得送達(dá)的證據(jù)。

  2、充分依靠政府物業(yè)主管部門(mén)和街道辦等機(jī)構(gòu),事先向相關(guān)機(jī)構(gòu)報(bào)告,說(shuō)明撤場(chǎng)的原因和可能造成的嚴(yán)重后果;請(qǐng)求派人現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證;必要時(shí)候?qū)⒊穲?chǎng)證據(jù)和需要移交的管理資料等送達(dá)到政府主管機(jī)構(gòu)保管;撤場(chǎng)后向政府機(jī)構(gòu)提交報(bào)告。

  3、整理并備份管理資料,做好財(cái)務(wù)核算、分包合同解除和清退員工的補(bǔ)償工作。

 。1)工程類(lèi)資料和日常管理資料重要的要復(fù)制備份;移交撤場(chǎng)資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法舉證;

  (2)為了追討開(kāi)發(fā)商和商戶(hù)欠費(fèi),撤場(chǎng)前應(yīng)對(duì)管理期限內(nèi)的物業(yè)費(fèi)用,單獨(dú)歸類(lèi)制定清單,向欠費(fèi)方發(fā)出清償通知書(shū)并保證送達(dá);對(duì)未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費(fèi)或其他訴訟進(jìn)行列表清理,隨后可聘請(qǐng)律師追繳物業(yè)管理費(fèi);

  (3)清理員工勞動(dòng)資料,包括:項(xiàng)目員工合同、薪酬、社保、保險(xiǎn)等。對(duì)于勞動(dòng)合同不完備的部分進(jìn)行補(bǔ)充,分項(xiàng)列明工資、社保、福利等費(fèi)用和員工遣散所支出的其他費(fèi)用并妥善遣散員工;

 。4)撤場(chǎng)前對(duì)物業(yè)共用部分,共用設(shè)備的維保養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭(zhēng)議;

 。5)做好財(cái)務(wù)核算,如收支、損益核算;辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費(fèi)用統(tǒng)計(jì);可能將來(lái)帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的測(cè)算,可以委托審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)評(píng)估。以便公司了解項(xiàng)目盈虧和報(bào)稅。

  總之,商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理特有的法律風(fēng)險(xiǎn)需要引起經(jīng)營(yíng)者和管理者的高度重視。本文一管之見(jiàn),囿于經(jīng)驗(yàn)和水平,難免有不盡、錯(cuò)漏之處,希望各位同仁斧正。

物業(yè)工作計(jì)劃3

  一元復(fù)始,萬(wàn)象更新。新的一年即將開(kāi)始,綜合客服部也面臨了全新的環(huán)境與考驗(yàn),根據(jù)自身的情況,做出以下工作計(jì)劃:

  1、以客戶(hù)為中心,大力提升服務(wù)質(zhì)量。

  尋找、創(chuàng)造機(jī)會(huì)采取多種形式與客戶(hù)加強(qiáng)溝通,比如:上門(mén)走訪、顧客滿(mǎn)意度調(diào)查、往來(lái)文件、節(jié)日期間的互動(dòng)等等。及時(shí)掌握客戶(hù)的信息,把握客戶(hù)需求,并盡最大努力滿(mǎn)足客戶(hù)需求,為客戶(hù)提供高附加值的服務(wù)。提高顧客滿(mǎn)意度。

  2、利用helpdesk管理軟件,注重客戶(hù)信息的收集、分析、比較;根據(jù)客戶(hù)反饋信息,及時(shí)做出反映。

  3、以客戶(hù)為中心,改善業(yè)務(wù)流程、操作程序。

  4、推動(dòng)拓展、發(fā)揮“貼心管家小組”職能,使每位成員真正和客戶(hù)“貼”起心來(lái),及時(shí)為客戶(hù)解決問(wèn)題。

  5、規(guī)范、強(qiáng)化、細(xì)化客服人員的禮貌待客、熱情服務(wù)。

  6、全力配合政府機(jī)關(guān),做好公共服務(wù)工作。

  7、及時(shí)宣傳、傳達(dá)、落實(shí)政府部門(mén)的有關(guān)法律法規(guī)條文

  8、一如既往的全力配合、支持、落實(shí)各級(jí)政府的各項(xiàng)政策指示,發(fā)揮我們應(yīng)有的作用。

  9、嚴(yán)控外包方,把好質(zhì)量關(guān)。

  10、利用對(duì)外包方的“月會(huì)”制度,進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)外包方服務(wù)的質(zhì)量控制與管理。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題讓其限期整改。對(duì)于外包方的管理形成“嚴(yán)、細(xì)、實(shí)”的工作作風(fēng)。

  11、對(duì)于像“外墻清洗”等類(lèi)似的一次性外包服務(wù)活動(dòng),派專(zhuān)人跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,讓其立即整改,嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。

  12、暢通溝通平臺(tái),做好宣傳工作。

  13、發(fā)揮、利用宣傳欄的橋梁、窗口作用,及時(shí)更新豐富宣傳欄信息,將項(xiàng)目部的有關(guān)管理信息、服務(wù)信息及外來(lái)信息等及時(shí)發(fā)布給業(yè)主。

  14、向廣大顧客全面展示、樹(shù)立物業(yè)部的良好形象。

  對(duì)于業(yè)主普遍關(guān)心的問(wèn)題,利用宣傳欄以專(zhuān)題的形式發(fā)布給業(yè)主。

  15、進(jìn)一步暢通、拓寬與業(yè)主的溝通渠道。

  16、強(qiáng)化員工培訓(xùn),提升員工素質(zhì)。

  17、以《培訓(xùn)計(jì)劃表》為基礎(chǔ),側(cè)重培訓(xùn)客服人員的“服務(wù)意識(shí)、禮貌待客、案例分析”等,全面提升客服人員的綜合素質(zhì)。

  18、開(kāi)發(fā)各種形式的新課件,加大新課題,新思想的培訓(xùn);拓寬培訓(xùn)形式。

  19、注重培訓(xùn)后的效果驗(yàn)證與考核,最終達(dá)到提升服務(wù)品質(zhì)的目的。

  20、加強(qiáng)內(nèi)部管理,執(zhí)行質(zhì)量體系要求

  21、加強(qiáng)五常法的執(zhí)行檢查力度,使每位員工都能熟練掌握并有效運(yùn)用到工作中。

  22、改進(jìn)電子檔案、文檔檔案的管理方法;明確檔案管理相關(guān)制度、管理流程;將一些應(yīng)急預(yù)案、方案、程序、流程等單獨(dú)裝訂成冊(cè)。

  23、加強(qiáng)前臺(tái)服務(wù)、員工紀(jì)律方面的管理。

  24、有效利用iso9001這一管理工具,科學(xué)化管理,規(guī)范每一個(gè)服務(wù)過(guò)程、服務(wù)細(xì)節(jié),并記錄保留有效數(shù)據(jù),提升服務(wù)質(zhì)量。

  25、加強(qiáng)各種計(jì)劃、流程的執(zhí)行監(jiān)察力度。

  26、努力提高,適時(shí)跟進(jìn)

  27、持續(xù)做好垃圾分類(lèi)工作,爭(zhēng)取成為“北京市垃圾分類(lèi)優(yōu)秀示范園區(qū)”。

  28、提前做好美國(guó)白蛾的相關(guān)防范防治工作,避免美國(guó)白蛾在園區(qū)泛濫,給園區(qū)及公司造成損失。

  29、爭(zhēng)取創(chuàng)建“花園式單位”,做好相關(guān)工作。

  30、管理上強(qiáng)調(diào)以人為本,以情感人,以情動(dòng)人,情滿(mǎn)園區(qū),著力打造和諧園區(qū)、情感園區(qū)。

  31、客服部將在完美時(shí)空項(xiàng)目部的領(lǐng)導(dǎo)下,繼續(xù)按照項(xiàng)目部的戰(zhàn)略部署及要求,協(xié)助項(xiàng)目部完成公司的各項(xiàng)指標(biāo),加強(qiáng)與業(yè)主溝通,提高服務(wù)品質(zhì)及為把實(shí)創(chuàng)上地物業(yè)得管理精髓發(fā)揚(yáng)光大而繼續(xù)努力。

物業(yè)工作計(jì)劃4

  20xx年即將成為過(guò)去,我們將迎來(lái)嶄新的一年,在過(guò)去的一年里,在公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)、在各部門(mén)的大力協(xié)助配合、在全體保潔員工的共同努力下,保部按照公司的要求完成了商場(chǎng)內(nèi)外的保潔各項(xiàng)工作任務(wù)。現(xiàn)將保潔部的一年整體工作情況匯報(bào)如下:

  一、 完善保潔部各項(xiàng)規(guī)章制度。

  本年度為規(guī)范保潔員工言行、提高工作效率,對(duì)《保潔崗位職責(zé)》《保潔行為規(guī)范》《保潔日?己思(xì)則標(biāo)準(zhǔn)》《保潔流程標(biāo)準(zhǔn)》《績(jī)效考核條例》等相關(guān)管理制度進(jìn)行了重新修定,并新制定了《保潔安全操作管理?xiàng)l例》《客流量高峰期保潔要求》《突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案》《離崗簽到規(guī)范》等管理制度,使員工的日常工作都有章可循、有制可約,各項(xiàng)制度的實(shí)施對(duì)提高員工工作積極性、主動(dòng)性與自律性等方面起到了實(shí)效性作用,讓員工自動(dòng)自發(fā)地履行各自的崗位職責(zé),使商場(chǎng)內(nèi)外的保潔工作在原來(lái)的基礎(chǔ)上有了大的改善與提高,使各區(qū)域的衛(wèi)生質(zhì)量都達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

  二、 控制保潔材料成本,節(jié)能降耗。

  貫徹公司節(jié)能降耗的精神,本著節(jié)約就是為公司省錢(qián)的思想,加強(qiáng)了保潔節(jié)約意識(shí)的引導(dǎo),號(hào)召員工本著從自我做起,從細(xì)節(jié)做起,杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。其一,衛(wèi)生間的水不用時(shí)及時(shí)關(guān)閉,減少洗塵推、拖拍的次數(shù)。清理垃圾時(shí),在袋子里的垃圾不到三分之二的情況下,把幾個(gè)袋子的`垃圾折合在一個(gè)袋子里。其二,對(duì)甩干機(jī)的使用進(jìn)行了實(shí)際操作培訓(xùn),制定相關(guān)管理制度,減少使用頻率,延長(zhǎng)了 甩干機(jī)的使用壽命。其三,對(duì)保潔日常工具及設(shè)施設(shè)備的使用進(jìn)行嚴(yán)格的掌控,深入了解工具及設(shè)施設(shè)備的使用情況,工具按照計(jì)劃用量合理領(lǐng)用;設(shè)施設(shè)備定期進(jìn)行維護(hù),并協(xié)同行政部門(mén)進(jìn)行物料、設(shè)施配件更換的質(zhì)量及價(jià)格把關(guān),把保潔費(fèi)用支出合理地控制在預(yù)算范圍內(nèi),真正做到了開(kāi)源節(jié)流。

  三、 員工綜合素質(zhì)提升。

  員工的素質(zhì)是公司形象的重要組成部分,為了提高保潔員工的整體素質(zhì),對(duì)保潔員工進(jìn)行了管理規(guī)范流程、保潔禮儀禮貌、服務(wù)安全意識(shí)的多次培訓(xùn)及考核,取得一定的成效,使員工在安全意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、整體形象上有了很大的提高;明白自身的素質(zhì)及保潔服務(wù)質(zhì)量好壞與公司的形象息息相關(guān),全年度有六名員工拾到顧客的手機(jī)、錢(qián)包、物品上交后歸還顧客,受到顧客好評(píng)。沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一例顧客及商戶(hù)投拆員工服務(wù)不到位的現(xiàn)象,為商戶(hù)、顧客營(yíng)造一個(gè)舒適整潔的經(jīng)營(yíng)、購(gòu)物環(huán)境打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

  四、 本年度所做的主要工作:

  其一,商場(chǎng)日常保潔工作

  1,對(duì)外包單位藍(lán)天保潔進(jìn)行了有效的監(jiān)督,使外圍襄棉路段、人民路段、長(zhǎng)虹路段的地面保潔工作基本達(dá)到我司的要求。

  2,完成商場(chǎng)節(jié)日期間客流量高峰期的保潔工作;對(duì)商場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行人員的合理調(diào)整安排、引導(dǎo)員工提高區(qū)域整體兼管意識(shí),完成商場(chǎng)節(jié)日期間的全面保潔工作;

  3,完成雨雪天氣的商場(chǎng)保潔工作;雨雪天氣的保潔工作采取防護(hù)措施:四個(gè)大門(mén)的主要出入口、扶梯上下出入口的防滑提示、吸水地毯的鋪設(shè)、主要通道的人員增補(bǔ)、五樓樓頂?shù)孛娴牡芈╇s物清理、調(diào)動(dòng)員工對(duì)門(mén)外主通道進(jìn)行鏟雪清理、對(duì)地下停車(chē)場(chǎng)的污漬滲水的清理; 4,完成商場(chǎng)綠植及五樓綠植的日常管理工作;

  其二、年度保潔工作

  1,完成地下停車(chē)場(chǎng)高空管網(wǎng)設(shè)施設(shè)備的除塵及a座b座多處污水管網(wǎng)的全面清掏,確保管網(wǎng)設(shè)施的清潔達(dá)標(biāo)及污水管網(wǎng)的正常運(yùn)作;

  2,完成外圍的玻璃雨蓬、步行街的景觀燈、二號(hào)門(mén)上方龍骨的全面清洗工作;并根據(jù)春、夏、秋、冬不同季節(jié)的保潔工作、商場(chǎng)內(nèi)外的保潔服務(wù)內(nèi)容及要求做了充分的安排與計(jì)劃,并全面地落實(shí)到位。

  其三、計(jì)劃外的保潔工作

  1,完成集團(tuán)辦公室遷移到酒店后新辦公區(qū)域的開(kāi)荒保潔工作;

  2,完成了商場(chǎng)改建玻璃門(mén)的多次清洗工作;

  3,完成五樓辦公室改建期間垃圾雜物的清理、外墻玻璃的高空清洗及改建完畢后地面及細(xì)節(jié)的全面開(kāi)荒保潔;

  4,完成步行街展臺(tái)周邊的墻面清洗及展臺(tái)內(nèi)外的全面保潔工作;

  5,完成長(zhǎng)虹路、人民路施工改建期間對(duì)我司外圍玻璃雨蓬、商場(chǎng)主要通道、 地下停車(chē)場(chǎng)造成的灰塵污染的相關(guān)保潔工作;

  其四、班長(zhǎng)及員工的培訓(xùn)工作

  1,為提高基層管理人員的管理水平,在4月份對(duì)班長(zhǎng)進(jìn)行了崗位職責(zé)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、執(zhí)行力提升的培訓(xùn)工作,讓班長(zhǎng)了解部門(mén)的各項(xiàng)規(guī)章制度、了解崗位職責(zé)、了解各崗位操作流程、用行動(dòng)與自身的形象來(lái)影響員工,教育員工,要求員工做到的自己先要做到,更好地發(fā)揮承上啟下的管理作用; 2,6月份,10月份對(duì)員工進(jìn)行了團(tuán)隊(duì)意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、節(jié)能降耗意識(shí)、績(jī)效考核細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)、安全管理操作條例、突發(fā)事件應(yīng)急處理流程等綜合培訓(xùn),為提高保潔員工的服務(wù)安全意識(shí)、應(yīng)變能力、工作效率起了很好地推進(jìn)作用。

  五、 保潔工作中存在的問(wèn)題

  其一,保潔安全意識(shí)不足?土髁扛叻迤诩坝暄┨鞖獾纳虉(chǎng)的日常保潔,各種液狀的污染物質(zhì)稍處理不及時(shí)就會(huì)帶來(lái)不可預(yù)知的安全隱患;閉店后地面的清洗操作、安全通道的清洗、外圍項(xiàng)目的高空清洗操作等都涉及到安全,個(gè)別員工在操作過(guò)程中防范意識(shí)不夠,沒(méi)有按照規(guī)定時(shí)間而提前操作、還有些員工在操作過(guò)程中不采取任何提示措施而進(jìn)行清洗操作;安全操作保潔工作才能保證商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)環(huán)境,為此,每天例會(huì)對(duì)員工進(jìn)行安全意識(shí)的強(qiáng)化學(xué)習(xí),讓員工從思想上重視安全的重要性,讓員工意識(shí)到保潔安全操作不能有一絲一毫的大意、懈怠,任何的疏忽都會(huì)給自身、他人及公司帶來(lái)嚴(yán)重的后果;

  其二,保潔員工年齡偏大,文化程度較低,保潔工作時(shí)間長(zhǎng)、工作單調(diào)枯燥,思想容易產(chǎn)生波動(dòng)。個(gè)別員工工作紀(jì)律稍差,在客流量少時(shí)有扎堆聊天現(xiàn)象;還有些員工對(duì)月度評(píng)比、日?己擞信懦馇榫w;針對(duì)這些問(wèn)題,在加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行思想教育的同時(shí),關(guān)心員工的生活,多和員工溝通,使員工的思想意識(shí)水平提高,工作從被動(dòng)變主動(dòng)。對(duì)違紀(jì)員工進(jìn)行正確地引導(dǎo),把績(jī)效考核條例和人性化管理相結(jié)合,減少員工的違紀(jì)現(xiàn)象;對(duì)員工進(jìn)行日常行為規(guī)范與考核細(xì)則的學(xué)習(xí),讓員工清楚明了考核是對(duì)員工多方面的綜合能力評(píng)比(工作態(tài)度、工作責(zé)任心、團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)配合度、工作質(zhì)量、工作紀(jì)律),。只有通過(guò)評(píng)比才知道自身還有哪些不足,還要哪些方面需要改進(jìn);要求管理人員在對(duì)員工的日常考核工作中要公平公正。檢查工作中不走過(guò)場(chǎng),對(duì)于表現(xiàn)好的要鼓勵(lì),不合標(biāo)準(zhǔn)、違反工作紀(jì)律的要進(jìn)行處罰,使員工能夠從心里認(rèn)可考核制度,從而能夠有效地落實(shí)。

  其三,專(zhuān)業(yè)技能知識(shí)不足:公司在不斷發(fā)展壯大,高科技材料也層出不窮,我們現(xiàn)有的保潔知識(shí)已無(wú)法保證對(duì)高科技材料的清潔保養(yǎng),在今后的工作中,要加強(qiáng)學(xué)習(xí),豐富部門(mén)的專(zhuān)業(yè)技能知識(shí),為做好保潔工作打下良好的基礎(chǔ);

  六、xx年工作計(jì)劃:

  其一,調(diào)整人力年齡結(jié)構(gòu),提高保潔員工整體素質(zhì);根據(jù)公司要求,結(jié)合保潔部人員現(xiàn)狀,在保證保潔正常工作的情況下逐步完成對(duì)不符合公司要求的人員調(diào)整;并配合人力行政做好新招聘員工的入職試用審批工作; 其二,按照部門(mén)的預(yù)算目標(biāo),加強(qiáng)對(duì)日常保潔物料的使用控制及設(shè)施設(shè)備的監(jiān)管維護(hù),把費(fèi)用控制在合理有效地范圍內(nèi),在保證日常工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下,更好地完成公司制定的目標(biāo)任務(wù);其三,團(tuán)隊(duì)工作建設(shè)加強(qiáng):任何工作都需要和諧的工作氛圍、全身心地投入才能有效地完成,無(wú)論是不同時(shí)間段員工的工作強(qiáng)度還是員工在工作中的異常表現(xiàn),都需要管理人員能夠從多方面了解員工,了解她們的思想動(dòng)態(tài),及時(shí)找出問(wèn)題所在,引導(dǎo)和疏通員工的不滿(mǎn)情緒,避免影響保潔整體工作;在工作之余加強(qiáng)員工活動(dòng)的組織工作,給員工提供一個(gè)溝通平臺(tái),同時(shí)要求管理人員在員工中不僅要發(fā)揮標(biāo)桿作用還要起到很好的協(xié)調(diào)作用,在搞好班組員工關(guān)系的同時(shí),也要搞好和其他部門(mén)之間的關(guān)系,更好地帶動(dòng)員工做好團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作;其四,員工培訓(xùn)工作:保潔培訓(xùn)工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作,每年都要對(duì)保潔員工進(jìn)行保潔相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn),不斷地提高員工的綜合素質(zhì)、改進(jìn)工作態(tài)度,增強(qiáng)員工對(duì)公司的歸屬感、責(zé)任感、促進(jìn)公司與員工及管理人員與員工的溝通,本年度的培訓(xùn)工作主要有以下幾點(diǎn):

  1,消防安全意識(shí)的培訓(xùn),配合消防部門(mén)對(duì)員工進(jìn)行消防知識(shí)的培訓(xùn),分階段對(duì)員工進(jìn)行安全意識(shí)的強(qiáng)化培訓(xùn),提高員工對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)變處理能力、節(jié)日高峰期對(duì)區(qū)域保潔的掌控力、安全操作能力、盡可能減少污漬滯留地面的時(shí)間,減少潛在的安全隱患,并嚴(yán)格按照安全操作規(guī)范流程保潔,杜絕隱患事故發(fā)生;

  2,儀表儀容、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn),保潔工作的區(qū)域遍布商場(chǎng)各個(gè)地方,員工的儀容儀表及服務(wù)意識(shí)的好壞直接影響公司的對(duì)外形象。所以日常員工的著裝規(guī)范統(tǒng)一,員工服務(wù)意識(shí)的提高也是保潔培訓(xùn)工作中的重點(diǎn);

  3,技能知識(shí)培訓(xùn),隨著公司不斷發(fā)展,保潔工作的標(biāo)準(zhǔn)和要求也會(huì)越來(lái)越高。員工除了具備基本的保潔知識(shí)外還需要掌握更多的保潔技能知識(shí)才能更好地做好保潔工作。比如:設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、地磚的清潔保養(yǎng)、石材的清潔保養(yǎng)等都需要具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人員來(lái)操作。本年度會(huì)對(duì)重點(diǎn)加強(qiáng)員工技能知識(shí)的培訓(xùn)學(xué)習(xí),以適應(yīng)公司的發(fā)展需要; 新的一年里我們?nèi)w保潔員工會(huì)以更加飽滿(mǎn)的熱情和積極地工作態(tài)度投入到保潔工作中,為公司的全面發(fā)展盡一份力。

物業(yè)工作計(jì)劃5

  20xx年,保潔部在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持、物業(yè)公司經(jīng)理的正確領(lǐng)導(dǎo)下,秉承公司"您的滿(mǎn)意是我們永恒的追求"的宗旨,不斷壯大,努力工作,完成了工作任務(wù)。20xx年,除了要一如既往地作好本職工作,堅(jiān)定"服務(wù)"的理念外,還要開(kāi)拓工作思路,今年我部門(mén)工作重點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面:

  一、完善各項(xiàng)管理制度,形成配套的考核、監(jiān)督機(jī)制。XX年,我們將在原來(lái)的基礎(chǔ)上,修改、完善各項(xiàng)管理制度,改變以前"人管人"的被動(dòng)狀態(tài),從而走向"制度管人,制度約束人"的良性軌跡。進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)人的管理,并把各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化、量化,一方面,便于操作人員熟悉自己該怎么做,該作到什么程度。另一方面,方便主管人員的考核、監(jiān)督,減少個(gè)人的主觀因素。工作中,堅(jiān)持"定人、定崗、定時(shí)、定標(biāo)準(zhǔn)、定任務(wù)"的"五定"方針,對(duì)具體的工作采取有效的措施,加強(qiáng)對(duì)操作人員的管理,優(yōu)化人員結(jié)構(gòu),更有利于以后工作的開(kāi)展。

  二、樹(shù)立服務(wù)品牌。服務(wù)品牌的樹(shù)立,有利于企業(yè)的知名度,對(duì)一個(gè)部門(mén)也是一樣,有利于提高部門(mén)的影響力,更有利于增強(qiáng)部門(mén)的凝聚力,目前,我們本著"清掃一戶(hù),潔凈一戶(hù),滿(mǎn)意一戶(hù)"的原則,為業(yè)主提供家政服務(wù),得到業(yè)主的好評(píng),在業(yè)主心中樹(shù)立了良好的形象。

  三、確定兩個(gè)工作目標(biāo)。即達(dá)到青島市A類(lèi)物業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和達(dá)到經(jīng)濟(jì)效率化的目標(biāo)。根據(jù)小區(qū)定位及物業(yè)服務(wù)定位,我們保潔部會(huì)為業(yè)主創(chuàng)造一流的生活環(huán)境而不懈努力,工作嚴(yán)格執(zhí)行A類(lèi)物業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),并能力爭(zhēng)創(chuàng)青島市十佳物業(yè)公司。在做好保潔工作的同時(shí),我們會(huì)做好廢品收購(gòu)及家政服務(wù)工作,限度地減員增效,提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。

  四、一個(gè)家政服務(wù)公司一方面。由于我們保潔人員素質(zhì)不同,工作質(zhì)量有所差異,所做的家政服務(wù)的效果也不同。另一方面,目前輪流作業(yè)的形式,也不便于人員的管理。XX家政公司,在保證服務(wù)質(zhì)量,規(guī)范內(nèi)部管理的同時(shí),我們還可以提取一定的服務(wù)費(fèi)用。

  五、建立一個(gè)垃圾中轉(zhuǎn)站。隨著業(yè)主入住的不斷增加,小區(qū)垃圾不斷增加,垃圾的清運(yùn)、中轉(zhuǎn)、處理,是保潔工作的一個(gè)重要內(nèi)容。希望在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下,盡快建立一個(gè)中轉(zhuǎn)站。

  六、保潔與綠化的統(tǒng)一整體性與不可分隔性。保潔、綠化都是小區(qū)環(huán)境管理的一部分,小區(qū)離開(kāi)了保潔,就會(huì)出現(xiàn)臟、亂、差的現(xiàn)象。小區(qū)離開(kāi)了綠化,就不會(huì)有花草樹(shù)木。如果兩者屬于不同的部門(mén),就會(huì)出現(xiàn)年前兩者相互矛盾、相互推委、相互扯皮的現(xiàn)象。建議把兩者合并為環(huán)境部。

物業(yè)工作計(jì)劃6

  自領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下順利開(kāi)展,在清潔、綠化工作方面的質(zhì)量能有明顯的改善與提高,但在小區(qū)車(chē)輛秩序的管理、公共設(shè)施設(shè)備維保的管理、部門(mén)內(nèi)部隊(duì)伍的培訓(xùn)建設(shè)等方面仍然較薄弱。對(duì)我個(gè)人來(lái)講,一直在物業(yè)客服線上工作,接觸工作主要以客戶(hù)投訴處理、內(nèi)外溝通協(xié)調(diào)以及社區(qū)文化活動(dòng)為主,對(duì)其他部門(mén)在技術(shù)操作、內(nèi)部管理方面的知識(shí)掌握不夠全面,尤其是對(duì)工程、保安在工作的細(xì)化管理上更是弱項(xiàng),工作計(jì)劃:

  根據(jù)公司在新一年度的戰(zhàn)略目標(biāo)及工作布署,xxxx小區(qū)工作計(jì)劃將緊緊圍繞"服務(wù)質(zhì)量提升年"來(lái)開(kāi)展工作,主要工作計(jì)劃有:

  一、全面實(shí)施規(guī)范化管理

  在原有基礎(chǔ)上修定各部門(mén)工作手冊(cè),規(guī)范工作流程,按工作制度嚴(yán)格執(zhí)行,加大制度的執(zhí)行力度,讓管理工作有據(jù)可依。并規(guī)范管理,健全各式檔案,將以規(guī)范表格記錄為工作重點(diǎn),做到全面、詳實(shí)有據(jù)可查。

  二、執(zhí)行績(jī)效考核工作,提高服務(wù)工作質(zhì)量

  以績(jī)效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,明確各級(jí)工作職責(zé),責(zé)任到人,通過(guò)檢查、考核,真正做到獎(jiǎng)勤罰懶,提高員工的工作熱情,促進(jìn)工作有效完成。

  三、強(qiáng)化培訓(xùn)考核制度

  根據(jù)公司培訓(xùn)方針,制定培訓(xùn)計(jì)劃,提高服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)水平。有針對(duì)性的開(kāi)展崗位素質(zhì)教育,促進(jìn)員工愛(ài)崗敬業(yè),服務(wù)意識(shí)等綜合素質(zhì)的提高。對(duì)員工從服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識(shí)、應(yīng)對(duì)能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn),并在實(shí)際工作中檢查落實(shí),提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量,提高員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì),為公司發(fā)展儲(chǔ)備人力資源。

  四、結(jié)合小區(qū)實(shí)際建立嚴(yán)整的安防體系

  從制度規(guī)范入手,責(zé)任到人,并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行,結(jié)合績(jī)效考核加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè),加大對(duì)小區(qū)住戶(hù)安防知識(shí)的宣傳力度,打開(kāi)聯(lián)防共治的局面。

  五、完善日常管理,開(kāi)展便民工作,提高住戶(hù)滿(mǎn)意度

  以制度規(guī)范日常工作管理,完善小區(qū)樓宇、消防、公共設(shè)施設(shè)備的.維保,讓住戶(hù)滿(mǎn)意,大力開(kāi)展家政清潔、花園養(yǎng)護(hù)、水電維修等有償服務(wù),在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

  六、根據(jù)公司年度統(tǒng)籌計(jì)劃,開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),創(chuàng)建和諧社區(qū)。

  根據(jù)年度工作計(jì)劃,近階段的工作重點(diǎn)是:

  1、根據(jù)營(yíng)運(yùn)中心下發(fā)的《設(shè)備/設(shè)施規(guī)范管理制度》、《電梯安全管理程序》、《工作計(jì)劃管理制度》等制度規(guī)范,嚴(yán)格執(zhí)行,逐項(xiàng)整改完善,按實(shí)施日期落實(shí)到位。

  2、根據(jù)《績(jī)效考核制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門(mén)員工培訓(xùn)學(xué)習(xí),明確崗位工作要求。

  3、擬定車(chē)輛臨停收費(fèi)可行性方案。

  4、配合運(yùn)營(yíng)中心"溫馨社區(qū)生活剪影"等社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展,組織相關(guān)部門(mén)做好準(zhǔn)備工作。

  5、按部門(mén)計(jì)劃完成當(dāng)月培訓(xùn)工作。

    我公司為了加強(qiáng)與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通,做好小區(qū)工作,現(xiàn)做計(jì)劃如下:

  一、全面實(shí)施規(guī)范化管理

  在原有基礎(chǔ)上修定各部門(mén)工作手冊(cè),規(guī)范工作流程,按工作制度嚴(yán)格執(zhí)行,加大制度的執(zhí)行力度,讓管理工作有據(jù)可依。并規(guī)范管理,健全各式檔案,將以規(guī)范表格記錄為工作重點(diǎn),做到全面、詳實(shí)有據(jù)可查。

  二、執(zhí)行績(jī)效考核工作,提高服務(wù)工作質(zhì)量

  以績(jī)效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制,明確各級(jí)工作職責(zé),責(zé)任到人,通過(guò)檢查、考核,真正做到獎(jiǎng)勤罰懶,提高員工的工作熱情,促進(jìn)工作有效完成。

  三、強(qiáng)化培訓(xùn)考核制度

  根據(jù)公司培訓(xùn)方針,制定培訓(xùn)計(jì)劃,提高服務(wù)意識(shí)、業(yè)務(wù)水平。有針對(duì)性的開(kāi)展崗位素質(zhì)教育,促進(jìn)員工愛(ài)崗敬業(yè),服務(wù)意識(shí)等綜合素質(zhì)的提高。對(duì)員工從服務(wù)意識(shí)、禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識(shí)、應(yīng)對(duì)能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn),并在實(shí)際工作中檢查落實(shí),提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量,提高員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì),為公司發(fā)展儲(chǔ)備人力資源。

  四、結(jié)合小區(qū)實(shí)際建立嚴(yán)整的安防體系

  從制度規(guī)范入手,責(zé)任到人,并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行,結(jié)合績(jī)效考核加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè),加大對(duì)小區(qū)住戶(hù)安防知識(shí)的宣傳力度,打開(kāi)聯(lián)防共治的局面。

  五、加強(qiáng)管理公共秩序

  1.代收掛號(hào)、快遞、包裹,做到件件通知住戶(hù)。

  2.門(mén)崗向住戶(hù)提供公交車(chē)線路、便民電話查詢(xún),平信已為住戶(hù)分類(lèi)存放,請(qǐng)業(yè)主到門(mén)崗查詢(xún);

  3.對(duì)于小區(qū)內(nèi)部秩序管理,我們提倡的是各個(gè)不同群體的利益需要和諧共處,近期在小區(qū)各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走,避免他們受到車(chē)輛的干擾,讓人進(jìn)入小區(qū)感受到“慢“的節(jié)奏,能放松、能享受到小區(qū)軟硬件的便利,希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢(shì)群體。

  4.避免電動(dòng)車(chē)、摩托丟失,我們要求摩托、電動(dòng)車(chē)、單車(chē)盡量停放到車(chē)庫(kù),車(chē)庫(kù)24小時(shí)發(fā)牌,停放不足1小時(shí)免費(fèi),望住戶(hù)配合。

  5.夏季為小區(qū)住戶(hù)增加幾部移動(dòng)涼衣架,減少對(duì)中心花園占用。

  六、維修服務(wù)

  我們?cè)诮M織管理處人員進(jìn)行上門(mén)維修服務(wù)業(yè)務(wù)培訓(xùn),  為實(shí)施企業(yè)品牌戰(zhàn)略,提高物業(yè)管理各層面的服務(wù)水平,創(chuàng)建荊州一流的物業(yè)公司,公司決定申報(bào)投資廣場(chǎng)大廈創(chuàng)建工作計(jì)劃如下:

  一、建立創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組

  陳總為組長(zhǎng),物管處各管理人員及公司其它管理人員為組員,公司于6月15日前宣布小組成立決定。

  二、發(fā)動(dòng)全體員工積極參與

  創(chuàng)優(yōu)工作事關(guān)公司全體,成立領(lǐng)導(dǎo)小組后公司即召開(kāi)員工大會(huì),進(jìn)行動(dòng)員。

  三、創(chuàng)優(yōu)工作與日常管理結(jié)合

  創(chuàng)優(yōu)的基礎(chǔ)是日常管理水平,公司現(xiàn)成物業(yè)管理處于6月30日前拿出具體計(jì)劃,責(zé)任人屈勁松。

  四、考察學(xué)習(xí)

  公司有組織有計(jì)劃地安排相關(guān)人員出外考察學(xué)習(xí)。

  五、申報(bào)手續(xù)

  負(fù)責(zé)向市房管局物業(yè)科進(jìn)行創(chuàng)優(yōu)相關(guān)手續(xù)的申報(bào),責(zé)任人蔡開(kāi)宇。

  六、資料準(zhǔn)備

  創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)資料整理是創(chuàng)優(yōu)工作的重要部分,根據(jù)去年的省優(yōu)經(jīng)驗(yàn),今年的資料準(zhǔn)備工作計(jì)劃于7月1日正式開(kāi)始,責(zé)任人蔡開(kāi)宇。

  七、專(zhuān)家指導(dǎo)

  為順利一次性通過(guò)達(dá)標(biāo)要求,公司邀請(qǐng)市物業(yè)科專(zhuān)家和高科物業(yè)公司專(zhuān)家指導(dǎo)工作,計(jì)劃于6月中旬實(shí)施,并迎接市、省以及建設(shè)部官員與專(zhuān)家組的檢查,具體工作根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一安排進(jìn)行。

  八、自檢整改

  由公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組于7月、8月、9月分別進(jìn)行三次大規(guī)模自檢,逐條交物管處整改,責(zé)任人屈勁松。

  自檢方法分為:

  1、分部自檢。由物管處各專(zhuān)業(yè)班組分專(zhuān)業(yè)進(jìn)行自檢整改;

  2、交叉自檢。由公司其它部門(mén)、管理處各專(zhuān)業(yè)班組之間交叉進(jìn)行自檢,并進(jìn)行整改;

  3、專(zhuān)家自檢。邀請(qǐng)省市、行業(yè)專(zhuān)家及公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)物業(yè)進(jìn)行檢查,提意見(jiàn),并整改。

  九、迎檢準(zhǔn)備

  由公司各部門(mén)員工在領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下,全力以赴,迎接省、國(guó)家建設(shè)部官員與專(zhuān)家組的到來(lái),做好服務(wù)公關(guān)工作,責(zé)任人為各部門(mén)經(jīng)理。

  十、成果保持

  創(chuàng)優(yōu)工作的目的是提高公司的管理水平,創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)通過(guò)后,公司進(jìn)行總結(jié)并召開(kāi)員工大會(huì),對(duì)檢查中的問(wèn)題進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié),對(duì)創(chuàng)優(yōu)成果通過(guò)質(zhì)量保證體系,加強(qiáng)日?己说冗M(jìn)行保持,達(dá)到使公司在管理水平上上一個(gè)臺(tái)階的目標(biāo),責(zé)任人為行政部李經(jīng)理。

  以上工作計(jì)劃,望各部門(mén)及相關(guān)責(zé)任人遵照實(shí)施。

物業(yè)工作計(jì)劃7

  根據(jù)×城市物業(yè)管理的現(xiàn)狀,××物業(yè)管理有限公司正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),為贏得市場(chǎng),提升品牌,樹(shù)立××物業(yè)新形象,不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平與服務(wù)質(zhì)量,加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)與提高綜合管理能力,加強(qiáng)與業(yè)主的溝通與合作,不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解,滿(mǎn)足業(yè)主的需求,不斷提高管理處的業(yè)主滿(mǎn)意度,引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制,以最小的成本為公司獲取最大的社會(huì)效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益,特此擬定管理處工作計(jì)劃:

  一、充分發(fā)揮××物業(yè)公司的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神,調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性與增強(qiáng)主人翁意識(shí)。

  1、每半月召開(kāi)一次工作例會(huì),在總結(jié)工作的同時(shí),積極充分聽(tīng)取基層員工的呼聲、意見(jiàn)或合理化建議或批評(píng)。

  2、不定期開(kāi)展團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。組織員工進(jìn)行愛(ài)衛(wèi)生、愛(ài)護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動(dòng),增強(qiáng)員工的凝聚力與向心力。

  二、轉(zhuǎn)變思想,端正態(tài)度,牢樹(shù)為業(yè)主(住戶(hù))服務(wù)意識(shí)。

  轉(zhuǎn)變守舊走老路,凡事“等、要、靠”的思想,樹(shù)立以業(yè)主為中心全新的服務(wù)理念。

  三、激活管理機(jī)制

  1、管理處實(shí)行內(nèi)部分工逐級(jí)負(fù)責(zé)制,即各部門(mén)員工崗位分工明確,各司其職,各盡其能,直接向主管負(fù)責(zé),主管直接向主任負(fù)責(zé),必要時(shí)各主管與管理處負(fù)責(zé)人簽訂《管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)》,

  2、管理處實(shí)行定時(shí)值班制,改變工作作風(fēng),提高辦事效率,向業(yè)主公布管理處常設(shè)(報(bào)修)電話,全方位聆聽(tīng)業(yè)主的聲音。

  3、制定切實(shí)可行的管理措施,推行“首問(wèn)責(zé)任制”。

  4、健全完善管理處規(guī)章制度,如管理處員工守則、崗位責(zé)任制、績(jī)效考核制度、內(nèi)部員工獎(jiǎng)懲制度等。

  5、月績(jī)效考核工作盡量量化,建立激勵(lì)機(jī)制與健全績(jī)效考核制,根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績(jī)、崗位技能等做到獎(jiǎng)勤罰懶,激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

  6、完善用人制度,競(jìng)爭(zhēng)上崗,末位淘汰。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機(jī)會(huì)。

  7、加強(qiáng)內(nèi)部員工隊(duì)伍管理,建設(shè)高效團(tuán)隊(duì),增強(qiáng)管理處員工的凝集力。

  四、嚴(yán)格管理,提高管理水平與服務(wù)質(zhì)量。

  1、小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門(mén)有效投訴為零;向物業(yè)公司主管部門(mén)有效投訴為2%,投訴處理回訪率100%。

  2、小區(qū)業(yè)主對(duì)服務(wù)工作的滿(mǎn)意率達(dá)90%以上。

  3、急修及時(shí),返工、返修率不高于2%。

  4、治安、車(chē)輛、消防管理無(wú)重大管理責(zé)任事故發(fā)生。

  5、房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計(jì)劃保養(yǎng),運(yùn)行正常,無(wú)管理責(zé)任事故發(fā)生。

  6、管理處擬由業(yè)主委員會(huì)成立社區(qū)文化活動(dòng)小組,負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng);充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個(gè)案、報(bào)刊摘要等內(nèi)容的板報(bào)。

  7、本年度記錄、資料保存完整,及時(shí)歸檔。

  8、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)98%以上;物業(yè)管理報(bào)告每年度向業(yè)主公布一次。

  五、加大培訓(xùn)力度,注重培訓(xùn)效果。

  管理處挑選精兵強(qiáng)將,成立以主任為主的培訓(xùn)實(shí)施小組,對(duì)新入職及在職員工進(jìn)行培訓(xùn):

  1.新入職培訓(xùn)

  為新招員工提供的基本知識(shí)與基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)),熟悉公司的各項(xiàng)規(guī)章制度(如考勤制度,獎(jiǎng)懲制度、考核制度等),掌握基本的服務(wù)知識(shí)(如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、禮貌常識(shí)等),掌握崗位工作的具體要求(如崗位責(zé)任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等)。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。通過(guò)職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉與適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。

  崗前培訓(xùn)內(nèi)容:公司規(guī)章制度、《員工手冊(cè)》、《員工禮儀規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念、公司的組織機(jī)構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識(shí)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)等內(nèi)容。

  2.在職培訓(xùn)

  培訓(xùn)內(nèi)容:

  1、××物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度

  2、××公司的《員工手冊(cè)》

  3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)

  4、各部門(mén)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)

  通過(guò)以上培訓(xùn)內(nèi)容來(lái)加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)與提高綜合管理能力。

  六、 提升××物業(yè)服務(wù)品牌,樹(shù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象。

  1、人力資源整合,根據(jù)管理處工作需要,適當(dāng)將部分崗位職能合并,實(shí)現(xiàn)因才設(shè)崗,因才定崗的復(fù)合型人才管理機(jī)制。

  2、客戶(hù)服務(wù):繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊(cè)》,注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效率與服務(wù)質(zhì)量,為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

  3、設(shè)備設(shè)施維護(hù):按機(jī)電運(yùn)行與維修分工的原則,對(duì)小區(qū)所有的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行層層落實(shí),做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、水泵、消防等正常運(yùn)行,做到周、月、季度保養(yǎng)有計(jì)劃,有落實(shí),杜絕發(fā)生重大安全責(zé)任事故。

  4、清潔綠化管理:清潔綠化部門(mén)要發(fā)揚(yáng)主人翁精神,增強(qiáng)責(zé)任心與使命感,形成團(tuán)隊(duì)凝聚力,落實(shí)主管追究主問(wèn)制。另外要對(duì)清潔綠化加大監(jiān)管力度,力爭(zhēng)在此方面有較大的改觀。

  5、資料管理:嚴(yán)格按照檔案管理規(guī)定。另外,擬想對(duì)業(yè)主資料、業(yè)委會(huì)資料進(jìn)行較徹底的分類(lèi)整理,做到目錄清晰,檢索方便,樓層各住戶(hù)資料袋裝化,實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理,同時(shí)制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度。

  6、車(chē)輛管理:對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格管理,逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主車(chē)輛按固定車(chē)位停放;臨時(shí)車(chē)輛采用臨時(shí)收費(fèi)管理;更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信。對(duì)需要保管的車(chē)輛采取保管措施,簽訂車(chē)輛保管合同,車(chē)主支付保管費(fèi)。

  7、安全、消防管理:加強(qiáng)對(duì)保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì)、禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn),完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng),對(duì)外來(lái)人員(裝修人員)進(jìn)出識(shí)別登記、出租屋的登記、住戶(hù)搬運(yùn)、等管理工作,要求保安員對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達(dá)80%左右。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由保安員進(jìn)行檢查,維修保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。

  七、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)與措施

  管理處將加大對(duì)欠款業(yè)主的催交力度,有選擇地對(duì)頑固業(yè)戶(hù)采取一定措施,每月統(tǒng)計(jì), 落實(shí)到人。另外,管理處將采取如下系列措施,開(kāi)展多元化經(jīng)濟(jì),努力創(chuàng)建“社區(qū)經(jīng)濟(jì)圈”,力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)收支平衡。

  1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,管理處成立房屋出租中介服務(wù)中心與成立便民服務(wù)點(diǎn),制定相關(guān)制度與有效措施,定人定崗,把業(yè)主委托代為出租的房屋及便民服務(wù)統(tǒng)一搞活管好。

  2、利用廣場(chǎng)地面資源,對(duì)在小區(qū)內(nèi)合法、方便顧客為前提的擺點(diǎn)商家以臨時(shí)占有使用場(chǎng)地的,適當(dāng)收取一定費(fèi)用。

  3、節(jié)約管理成本,減少不必要的開(kāi)支。嚴(yán)格控制辦公用品的采購(gòu)與支出。

  4、修訂管理處有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),增加有償服務(wù)項(xiàng)目。

  八、其它工作。

  1、關(guān)注、督促房地產(chǎn)公司對(duì)小區(qū)屋面防水、供暖工程遺留問(wèn)題的解決。

  2、充分利用轄區(qū)派出所治安群防群治,建立完善聯(lián)防預(yù)警機(jī)制。

物業(yè)工作計(jì)劃8

  不知不覺(jué)中,20xx年已過(guò)去了,回顧這一年的工作,我部在房產(chǎn)以及集團(tuán)公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下,全體員工時(shí)刻以“真誠(chéng)勤仁用心服務(wù)”精神為動(dòng)力,,秉承公司優(yōu)良傳統(tǒng),發(fā)揚(yáng)愛(ài)崗敬業(yè),吃苦耐勞精神,先后順利的完成了各項(xiàng)工作,取得了較好的成績(jī),同時(shí)也得到小區(qū)業(yè)主的好評(píng),F(xiàn)將一年來(lái)的工作總結(jié)如下,并對(duì)下年的工作進(jìn)行進(jìn)一步的規(guī)劃。

  一、20xx年工作總結(jié)

  20xx年以來(lái)的一年中,面對(duì)磐安縣物業(yè)工作的總體趨勢(shì),在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和關(guān)心下,全體員工的努力下,我們以飽滿(mǎn)的熱情來(lái)做好了各項(xiàng)工作,在各方面工作中取得了一定得成績(jī),下面對(duì)20xx年的工作總結(jié)如下:

 。ㄒ唬┲苯臃⻊(wù)部門(mén)工作總結(jié)(服務(wù)中心)

  服務(wù)中心中心是我們xx對(duì)外服務(wù)的窗口,其服務(wù)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通管理處。今年以來(lái),按照部門(mén)的服務(wù)理念,圍繞部門(mén)的工作核心,根據(jù)部門(mén)年度工作計(jì)劃的工作重點(diǎn)和管理目標(biāo),開(kāi)展各項(xiàng)服務(wù)、管理、培訓(xùn)工作,并針對(duì)原有存在的不足之處加大培訓(xùn)、逐步予以改善。

  1、費(fèi)用收繳工作

  20xx年的工作重點(diǎn)之一是費(fèi)用的收繳工作。由于工程遺留問(wèn)題,一部分業(yè)主以各種借口推遲或拒交物業(yè)管理費(fèi)和相關(guān)的一些費(fèi)用。服務(wù)中心耐心地、深入細(xì)致地做每一戶(hù)業(yè)主的工作:及時(shí)協(xié)調(diào)各部門(mén)解決業(yè)主的戶(hù)內(nèi)存在問(wèn)題;了解業(yè)主的需求,并及時(shí)予以跟進(jìn)處理,得到業(yè)主的贊許與認(rèn)可,從而提高了費(fèi)用的收繳率。

  2、業(yè)主(住戶(hù))滿(mǎn)意度調(diào)查及投訴處理

  今年一年,服務(wù)中心緊緊圍繞一期的工程問(wèn)題和返修工作進(jìn)行跟進(jìn)。根據(jù)實(shí)際情況,我們明確了返修工作完成后,必須先由服務(wù)中心、維修部、施工單位三方對(duì)相關(guān)工程進(jìn)行檢查、驗(yàn)收,合格后方可通知業(yè)主驗(yàn)收,減少了業(yè)主反復(fù)驗(yàn)收的情況和投訴。為了了解過(guò)去一年每一戶(hù)的維修情況,服務(wù)中心對(duì)每一戶(hù)的維修記錄逐一進(jìn)行分類(lèi)統(tǒng)計(jì),便于日后工作的跟進(jìn)。

  3、驗(yàn)收交樓工作

  20xx年的工作重點(diǎn)之二是二期交樓工作。在繼續(xù)做好二期交樓工作的同時(shí),對(duì)一期尚未交樓的——套房進(jìn)行檢查,包括戶(hù)內(nèi)的工程問(wèn)題、所缺配件等逐一進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的檢查。對(duì)于工程問(wèn)題,通知施工單位進(jìn)行維修;對(duì)于所缺配件,通知相關(guān)部門(mén)予以補(bǔ)充。

  4、工程返修工作

  二期的收樓工作正常進(jìn)行著,對(duì)于一些返修工作已完成的單元,加大了通知業(yè)主進(jìn)行二期收樓驗(yàn)收的力度,目前已完成二次收樓。由于有些施工單位的原因或業(yè)主本人的問(wèn)題,有個(gè)別單元的返修工作滯后,造成業(yè)主投訴和提出索賠要求,本部在盡力協(xié)調(diào)相關(guān)施工單位盡快按交樓標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主要求做好返修工作的同時(shí),也積極地與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào),征得業(yè)主的諒解,有些業(yè)主放棄了索賠要求,有些業(yè)主大幅度降低了索賠的要求,取得較好的效果。在今年三月份開(kāi)始,重新啟動(dòng)的聯(lián)合小組工作,對(duì)于一期和二期業(yè)主索賠要求的協(xié)商、確認(rèn)起到較好的效果。

 。ǘ╅g接服務(wù)部門(mén)工作總結(jié)(秩序維護(hù)部、保潔部、工程部)

  20xx年,間接服務(wù)部門(mén)牢牢把握各自的工作職責(zé),在公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷支持下,維護(hù)部、保潔部、工程部全體員工發(fā)揚(yáng)“吃苦耐勞”的精神、克服種種困難,高質(zhì)量、嚴(yán)要求,較好的完成了20xx年的工作任務(wù)。

  1、秩序維護(hù)部

  一是在治安管理工作中,今年1月份至今,加大了管理力度,制定了管理方案,確保春節(jié)期間公司財(cái)、物和施工現(xiàn)場(chǎng)的財(cái)、物安全,避免丟失被盜現(xiàn)象。

  二是在消防管理工作中,1月份至今,公司對(duì)小區(qū)基本消防器品全面檢查10次,并做好記錄和使用不干膠封條進(jìn)行封閉管理,有效的消防事故的發(fā)生。

  2、保潔部

  清潔工作上,首先對(duì)員工進(jìn)行了培訓(xùn),并派巡查員每日督促跟進(jìn)外派清潔公司各區(qū)域的衛(wèi)生清潔,監(jiān)管改正他們不合理的作業(yè),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,促使他們的清潔水平、服務(wù)意識(shí)達(dá)到公司的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

  3、工程部(工程服務(wù)、工程維護(hù))

  20xx年,工程部在其它兄弟部門(mén)的支持配合以及部門(mén)全體員工的努力下,較圓滿(mǎn)的完成了工程服務(wù)和工程維護(hù)兩大工作,確保了小區(qū)各設(shè)備設(shè)施、水、電、氣的正常運(yùn)行,以及工程返修工作的順利進(jìn)行。

  二、存在的問(wèn)題

  翻檢一年來(lái)的工作,值得欣慰的是,我們嚴(yán)格按照公司部署要求,積極、認(rèn)真、穩(wěn)妥地開(kāi)展各項(xiàng)工作,取得了一定的成績(jī)。但在肯定成績(jī)的同時(shí),我們也必須正視工作中存在的問(wèn)題,主要表現(xiàn)在:

 。ㄒ唬┙(jīng)營(yíng)拓展方面的問(wèn)題

  目前,我公司現(xiàn)有的服務(wù)與業(yè)主實(shí)際需求還存在著不相匹配的情況,特別是因?yàn)榉敌薰こ塘看蟆⑹┕せ騻淞蠒r(shí)間長(zhǎng)、施工延期、重復(fù)返修等情況,造成業(yè)主投訴和索賠的問(wèn)題,嚴(yán)重影響著我們服務(wù)質(zhì)量的進(jìn)一步提升。

 。ǘ┕芾矸矫娴膯(wèn)題

  從宏觀方面來(lái)講,我們的戰(zhàn)略計(jì)劃還有待進(jìn)一步加強(qiáng),同時(shí),對(duì)管理重點(diǎn)環(huán)節(jié)的把控尚不到位,ISO執(zhí)行效果反饋及執(zhí)行力度也還需要進(jìn)一步強(qiáng)化。從微觀方面來(lái)看,一是部門(mén)間的相互銜接、物業(yè)部與房產(chǎn)其他相關(guān)部門(mén)、施工方相互銜接等需要進(jìn)一步加強(qiáng);二是流程間存在制度的缺陷或監(jiān)督的缺失,影響著工作效率的提升;三是各部門(mén)間的管理制度及工作安排與流程有發(fā)生沖突的現(xiàn)象;

 。ㄈ﹩T工素質(zhì)意識(shí)方面的問(wèn)題

  服務(wù)意識(shí)、環(huán)境維護(hù)意識(shí)、安全防范意識(shí)、節(jié)能意識(shí)、成本控制意識(shí)等等,如:工程人員進(jìn)戶(hù)維護(hù)的服務(wù)理念貫徹、秩序維護(hù)巡邏發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞的反饋意識(shí)等等都有待進(jìn)一步加強(qiáng),員工整體素質(zhì)和工作能力距離一流物業(yè)管理的要求尚有一定的差距,有待進(jìn)一步提升。

  三、20xx年工作計(jì)劃

  認(rèn)真審視和總結(jié)工作,我們最深切的體會(huì)是,在物業(yè)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)壓力越來(lái)越大,業(yè)主對(duì)服務(wù)的要求越來(lái)越高的大背景下,我們的工作不進(jìn)則退。20xx年已經(jīng)過(guò)去,20xx年擺在我們面前的任務(wù)還十分繁重,一方面要針對(duì)上年工作中暴露出的問(wèn)題和不足,制定切實(shí)可行的措施,改進(jìn)工作、提升質(zhì)量;另一方面,還要把上年工作中好的思路、方法以及工作組織模式等予以傳承和發(fā)揚(yáng),保持優(yōu)勢(shì)、再接再厲,確保我部全年工作目標(biāo)和任務(wù)的順利完成,確保我部各項(xiàng)工作高質(zhì)量、高水平地持續(xù)推進(jìn)。

  具體工作措施

  1、強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),進(jìn)一步提升工作質(zhì)量

  在下年的工作中,我們要繼續(xù)強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),以業(yè)主滿(mǎn)意為檢驗(yàn)工作質(zhì)量的最終標(biāo)準(zhǔn),全面進(jìn)行深化管理服務(wù)體制改革工作,擴(kuò)大服務(wù)的廣度與深度,在工作質(zhì)量、服務(wù)時(shí)效上狠下功夫,提高工作效率和到場(chǎng)服務(wù)準(zhǔn)點(diǎn)率,千方百計(jì)讓業(yè)主滿(mǎn)意,要加強(qiáng)對(duì)各區(qū)域的日常保潔保養(yǎng)及綠化養(yǎng)護(hù)工作,給翡翠湖和海德華府尊貴的業(yè)主營(yíng)造一個(gè)潔凈、優(yōu)雅的居住環(huán)境;與此同時(shí),在工程質(zhì)量方面,要加強(qiáng)與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào),并重點(diǎn)跟進(jìn)一期未完成單元的工程返修以及業(yè)主提出的工程返修、跟進(jìn)二期室內(nèi)裝修及以及一、二期遺留的工程返修。

  2、強(qiáng)化創(chuàng)新意識(shí),卓有成效地開(kāi)展工作

  在下年的工作中,我們要繼續(xù)強(qiáng)化創(chuàng)新意識(shí),要拿出新招法、新舉措,以創(chuàng)新促進(jìn)工作質(zhì)量的提升。針對(duì)業(yè)主費(fèi)用交納不盡人意的情況,我們要集思廣益,對(duì)不同業(yè)主采取相應(yīng)的措施及時(shí)追繳各類(lèi)欠費(fèi),加大物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用的收繳工作力度;我部將根據(jù)海德自身特點(diǎn),開(kāi)展形式多樣的公益、文體、趣味等社區(qū)文化活動(dòng),調(diào)動(dòng)業(yè)主參與的積極性,拉近與業(yè)主之間的距離,在每一個(gè)節(jié)慶前對(duì)園區(qū)和會(huì)所進(jìn)行裝飾和布置,營(yíng)造良好的節(jié)日氣氛,創(chuàng)新服務(wù);針對(duì)目前公司一線崗位人員流動(dòng)情況較為嚴(yán)重,新的一年將加強(qiáng)對(duì)秩序維護(hù)部缺編人員的招聘工作,全力滿(mǎn)足秩序維護(hù)部缺編要求,同時(shí)充分發(fā)揮員工的工作主動(dòng)性和積極性。

  3、強(qiáng)化管理意識(shí),推進(jìn)工作規(guī)范化運(yùn)作

  在新年度的工作中,我部將繼續(xù)強(qiáng)化管理意識(shí),使內(nèi)部管理制度全面化和規(guī)范化,將責(zé)任落實(shí)到人,完善各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及操作流程,保證員工服務(wù)水平的一致性,做到職責(zé)明確。要以制度約束人,在制度執(zhí)行過(guò)程中給員工輸入“按章辦事,一絲不茍”的管理理念。

  4、強(qiáng)化培訓(xùn)的意識(shí),全面提升員工的工作能力

  企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),歸根結(jié)底是人才的競(jìng)爭(zhēng)。目前我部下轄各部門(mén)人員的綜合素質(zhì)普遍有待提高,在新年度的工作中,我們要繼續(xù)強(qiáng)化培訓(xùn)意識(shí),通過(guò)培訓(xùn)全力提高員工的整體素質(zhì)和工作能力,打造一流的團(tuán)隊(duì)。特別是為迎接二期業(yè)主順利收樓,我們要加強(qiáng)對(duì)禮節(jié)禮貌、服務(wù)意識(shí)、操作規(guī)程、安全作業(yè)等方面的培訓(xùn)。

  總之,在20xx年,我們將努力使工作水平再上一個(gè)新臺(tái)階,形成并彰顯我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力,不斷提高業(yè)主對(duì)xx的信賴(lài)和滿(mǎn)意,樹(shù)立良好的形象和口碑,把xx物業(yè)打造成為磐安物業(yè)管理水平第一的高檔住宅園區(qū)。

物業(yè)工作計(jì)劃9

  工作計(jì)劃網(wǎng)權(quán)威發(fā)布物業(yè)新年工作計(jì)劃ppt,更多物業(yè)新年工作計(jì)劃ppt相關(guān)信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)工作計(jì)劃網(wǎng)。

  20xx年上半年,在開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)及總公司的支持和領(lǐng)導(dǎo)下,到目前為止我們已完成營(yíng)業(yè)收入230萬(wàn)元。20xx年下半年,我們將繼續(xù)保持上半年的良好發(fā)展勢(shì)頭,響應(yīng)市政府振興徐州老工業(yè)基地的號(hào)召,進(jìn)一步加大業(yè)務(wù)投入,爭(zhēng)取引進(jìn)更多的工程項(xiàng)目,重點(diǎn)開(kāi)拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)。同時(shí)還要找問(wèn)題、找差距、找不足,為此,我們制定我公司20xx下半年的工作計(jì)劃:

  一、總的工作目標(biāo):

  1、穩(wěn)抓環(huán)衛(wèi),提高道路保潔質(zhì)量,確保開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生在全市領(lǐng)先。

  2、發(fā)展綠化,確保完成開(kāi)發(fā)區(qū)下達(dá)的綠化養(yǎng)護(hù)及綠化保潔任務(wù)。

  3、積極拓展其他工程業(yè)務(wù),提高經(jīng)濟(jì)效益。

  4、確保安全生產(chǎn),加強(qiáng)安全意識(shí),尤其是保證車(chē)輛行駛安全及道路保潔工人人身安全。

  5、提高全體干部員工的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)理念。

  6、維護(hù)職工的合法利益,提高職工福利待遇,確保職工隊(duì)伍的穩(wěn)定。

  7、力爭(zhēng)完成全年?duì)I業(yè)收入520萬(wàn)元,創(chuàng)利稅20萬(wàn)元。

  8、積極拓展物業(yè)管理新業(yè)務(wù),擬承接高鐵國(guó)際商務(wù)區(qū)一體化物業(yè)管理。

  二、具體措施:

  1、加強(qiáng)政治學(xué)習(xí),統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí),提高全體干部員工為開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)和發(fā)展服務(wù)的意識(shí)。將開(kāi)發(fā)區(qū)的新形勢(shì)、新發(fā)展、新變化傳達(dá)給個(gè)職工,激發(fā)職工的工作熱情。

  2、加強(qiáng)職工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。尤其是物業(yè)管理人員,分管理人員、維修人員、秩序維護(hù)員(保安)、保潔員等不同部門(mén)、不同工種要定期進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能訓(xùn)練,定期進(jìn)行消防知識(shí)培訓(xùn);對(duì)駕駛員定期進(jìn)行安全思想教育。

  3、繼續(xù)在各部門(mén)推行承包責(zé)任制,由部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門(mén)內(nèi)部的所有事務(wù),部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)。

  1)公司擬正式成立監(jiān)管科,隸屬于公司辦公室,向辦公室及公司總經(jīng)理匯報(bào)工作。監(jiān)管科于20xx年初成立試運(yùn)行以來(lái),對(duì)公司的各項(xiàng)工作都有了很大的促進(jìn)作用,但是監(jiān)管力度仍然不夠大,離公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)監(jiān)管科的期許,還有比較大的差距。公司擬于下半年正式成立監(jiān)管科,加強(qiáng)對(duì)各部門(mén)的檢查考核,量化考核指標(biāo),每天考核兩次,不走過(guò)場(chǎng),不搞形式主義,不怕得罪人,如實(shí)填寫(xiě)日考核表,月底總結(jié)考核情況報(bào)辦公室,根據(jù)考核情況按公司獎(jiǎng)懲制度進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

  2)對(duì)環(huán)境衛(wèi)隊(duì)醞釀進(jìn)行重大改革。推行承包責(zé)任制,環(huán)衛(wèi)隊(duì)實(shí)行隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)制,隊(duì)長(zhǎng)簽定承包責(zé)任合同,全面負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)工作。同時(shí)計(jì)劃分路段進(jìn)行承包,由監(jiān)管科對(duì)各路段進(jìn)行考核定獎(jiǎng)懲;垃圾中轉(zhuǎn)站(車(chē)隊(duì))實(shí)行隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)制,隊(duì)長(zhǎng)簽訂承包責(zé)任合同,職責(zé)范圍包括垃圾中轉(zhuǎn)站、車(chē)隊(duì)、安全保衛(wèi)、渣土辦;與駕駛員簽訂責(zé)任狀,明確駕駛員的責(zé)、權(quán)、利,進(jìn)一步明確發(fā)生安全事故后公司和駕駛員各自所承擔(dān)的責(zé)任;對(duì)原垃圾站進(jìn)行改造,新上壓縮機(jī)組一臺(tái);強(qiáng)化服務(wù)功能,提高服務(wù)水平,加大對(duì)企事業(yè)單位的服務(wù)力度,擬增加封閉式保潔車(chē)、吸糞車(chē)及灑水車(chē)各一輛;擬接管經(jīng)七路垃圾中轉(zhuǎn)站。

  2)辦公室加強(qiáng)內(nèi)部管理,對(duì)公司各部門(mén)勞動(dòng)紀(jì)律及業(yè)績(jī)的監(jiān)督考核;負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)、汽車(chē)等事項(xiàng)的綜合管理;組織經(jīng)理辦公會(huì)及班組長(zhǎng)會(huì)議,每月進(jìn)行工作總結(jié)并制定下月工作計(jì)劃;安排監(jiān)管科每天考核各部門(mén)工作;進(jìn)一步加強(qiáng)物資采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)管理、用油管理,材料進(jìn)出必須有領(lǐng)導(dǎo)簽字;油票由辦公室統(tǒng)一開(kāi)具經(jīng)總經(jīng)理簽字后方可加油,并由辦公室安排專(zhuān)人隨同;汽車(chē)維修及購(gòu)買(mǎi)配件由專(zhuān)人負(fù)責(zé),辦公室統(tǒng)一安排。

  3)綠化隊(duì)實(shí)行承包責(zé)任制,分管經(jīng)理簽訂承包責(zé)任合同,負(fù)責(zé)綠化隊(duì)內(nèi)部所有事務(wù)。在確保完成開(kāi)發(fā)區(qū)下達(dá)的綠化帶養(yǎng)護(hù)及保潔任務(wù)的同時(shí),積極拓展其他綠化工程業(yè)務(wù)。

  4)繼續(xù)加大物業(yè)管理力度。做好安全培訓(xùn)及管理,定期對(duì)安保人員進(jìn)行技能培訓(xùn)、消防培訓(xùn),定期舉行技能競(jìng)賽和消防演習(xí);繼續(xù)加強(qiáng)科技創(chuàng)業(yè)園服務(wù)區(qū)的管理,對(duì)服務(wù)區(qū)食堂衛(wèi)生及飯菜質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理,確保宿舍樓住戶(hù)財(cái)產(chǎn)及人身安全,確保園區(qū)環(huán)境美觀,高標(biāo)準(zhǔn)高質(zhì)量完成園區(qū)車(chē)棚建設(shè);繼續(xù)做好怡園市民廣場(chǎng)窗口單位物業(yè)管理,擬申報(bào)廣場(chǎng)綠化工程為徐州市精品園林工程;承接清潔技術(shù)產(chǎn)業(yè)園綠化

  4、開(kāi)源節(jié)流,節(jié)約各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)開(kāi)支,加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)力度,尤其是工程審計(jì),提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。

  5、加大物業(yè)管理房租、水電費(fèi)收費(fèi)力度,確保費(fèi)用及時(shí)回收。

  6、改革公司工資分配體制。進(jìn)一步提高臨聘人員工資待遇以及改革駕駛員工資制度,宗旨是使多勞者多得、少勞者少得、不勞者不得,盡可能使工資分配趨于合理化。

  7、加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理,進(jìn)行安全知識(shí)培訓(xùn),包括保安職責(zé)教育、消防知識(shí)培訓(xùn)、車(chē)輛行駛安全教育等,特別是行車(chē)安全管理,通過(guò)每周進(jìn)行一次安全思想教育,強(qiáng)化駕駛員的安全意識(shí)。確保20xx年全年無(wú)安全責(zé)任事故。

  8、嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度,細(xì)化獎(jiǎng)懲條例。做到獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,使人人有壓力,人人有動(dòng)力。

  20xx年下半年,我們將以振興徐州老工業(yè)基地為契機(jī),參與推進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)二次創(chuàng)業(yè),以秦常委及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持為動(dòng)力,齊心協(xié)力,共謀發(fā)展,爭(zhēng)取超額完成全年經(jīng)濟(jì)目標(biāo)任務(wù)。

物業(yè)工作計(jì)劃10

  xx物業(yè)公司自成立到現(xiàn)在,在集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)愛(ài)下逐步走入管理服務(wù)階段,為了能使物業(yè)公司達(dá)到集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)期(獨(dú)立運(yùn)營(yíng),自負(fù)盈虧),公司正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),為樹(shù)立物業(yè)新形象,不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量,加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力,加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和合作,不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解,滿(mǎn)足業(yè)主的需求,不斷提高業(yè)主滿(mǎn)意度,引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制,以最小的成本為公司獲取最大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益,特此擬定以下20xx年工作計(jì)劃:

  一、20xx年物業(yè)公司計(jì)劃完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo):

  1.全年物業(yè)費(fèi)收。簒x萬(wàn)元;

  2.歷年清欠:xx萬(wàn)元;

  3、停車(chē)費(fèi)收。簒x萬(wàn)元;

  4、創(chuàng)收:xx萬(wàn)元;

  5.暖氣費(fèi)收。簒x萬(wàn)元;

  合計(jì)收入總額:xx萬(wàn)元;

  二﹑充分發(fā)揮物業(yè)公司的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神,調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性和增強(qiáng)主人翁意識(shí)。

  1﹑每周召開(kāi)一次工作例會(huì),在總結(jié)工作的同時(shí),積極充分聽(tīng)取基層員工的呼聲﹑意見(jiàn)或合理化建議或批評(píng)。

  2﹑不定期開(kāi)展團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。組織員工進(jìn)行愛(ài)衛(wèi)生﹑愛(ài)護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動(dòng),增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力。

  三﹑轉(zhuǎn)變思想,端正態(tài)度,牢固樹(shù)立為業(yè)主服務(wù)的意識(shí)。

  為了提升服務(wù)水平,我們將在美好尚郡綜合小區(qū)推行管家式服務(wù)及全員首接責(zé)任制.每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議,并在第一時(shí)間傳遞到客服中心,并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果,通知建議人,使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。樹(shù)立以業(yè)主為中心,推進(jìn)一站式全新的服務(wù)理念。

  四﹑激活管理機(jī)制

  1﹑各物業(yè)小區(qū)(大廈)實(shí)行內(nèi)部分工逐級(jí)負(fù)責(zé)制,即各部門(mén)員工崗位分工明確,各司其職,各盡其能,直接向主管負(fù)責(zé),主管直接向主任負(fù)責(zé)。

  2﹑物業(yè)辦實(shí)行定時(shí)值班制,改變工作作風(fēng),提高辦事效率,向業(yè)主公布物業(yè)辦常設(shè)(報(bào)修)電話,全方位聆聽(tīng)業(yè)主的聲音。

  3﹑制定切實(shí)可行的管理措施,在小區(qū)內(nèi)試推行首問(wèn)責(zé)任制。

  4﹑月績(jī)效考核工作盡量量化,建立激勵(lì)機(jī)制和健全績(jī)效考核制,根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績(jī)、崗位技能等做到獎(jiǎng)勤罰懶,激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

  5﹑完善用人制度,競(jìng)爭(zhēng)上崗,末位淘汰。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機(jī)會(huì)。

  五﹑嚴(yán)格管理,提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

  1﹑爭(zhēng)取做到小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門(mén)有效投訴為零;向物業(yè)公司主管部門(mén)有效投訴為2%,投訴處理回訪率100%.

  2﹑小區(qū)業(yè)主對(duì)服務(wù)工作的滿(mǎn)意率達(dá)80%以上。

  3﹑急修及時(shí),返工﹑返修率不高于2%.

  4﹑治安﹑車(chē)輛﹑消防管理無(wú)重大管理責(zé)任事故發(fā)生。

  5﹑房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計(jì)劃保養(yǎng),運(yùn)行正常,無(wú)管理責(zé)任事故發(fā)生。

  6﹑本年度記錄﹑資料保存完整,及時(shí)歸檔。

  7﹑物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)95%以上;物業(yè)管理報(bào)告每年度向業(yè)主公布一次。

  六﹑加大培訓(xùn)力度,注重培訓(xùn)效果

  實(shí)施新員工和在職員工雙向培訓(xùn)的計(jì)劃。

  1.新入職培訓(xùn)

  通過(guò)職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。崗前培訓(xùn)內(nèi)容:公司規(guī)章制度、《員工手冊(cè)》、《員工禮儀規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念、公司的組織機(jī)構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識(shí)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)等內(nèi)容。

  2.在職培訓(xùn)

  各物業(yè)小區(qū)(大廈)每月進(jìn)行不少于一次的在職培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容:

  1、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度

  2、公司的《員工手冊(cè)》

  3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)

  4、各部門(mén)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)

  3、外派學(xué)習(xí)

物業(yè)工作計(jì)劃11

  認(rèn)真貫徹執(zhí)行集團(tuán)倡導(dǎo)的xx貫標(biāo)工作,做好日常工作,提高公司服務(wù)質(zhì)量

  這對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)有一定難度,公司管轄范圍大,人員多且雜,所以說(shuō)如果想找到物業(yè)公司的不足之處,隨時(shí)隨地都能找到。盡管如此,我們?nèi)杂袥Q心把服務(wù)工作做的更好,為xx、為集團(tuán)爭(zhēng)光。

  一、整頓干部隊(duì)伍

  物業(yè)公司由原x個(gè)中心整合而成,員工很多,公司成立之初,干部上崗時(shí)沒(méi)有進(jìn)行競(jìng)聘,經(jīng)過(guò)將近一年時(shí)間的工作,部分干部能夠勝任工作,一部分能力還比較欠缺。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定,今年會(huì)在適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行調(diào)整,完善干部隊(duì)伍,選拔高素質(zhì)、能力強(qiáng)的員工為基層領(lǐng)導(dǎo)。

  二、合理規(guī)劃部門(mén)

  公司建立之初部門(mén)的規(guī)劃經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)作,有不盡完善的地方,特別是不能提高工作效率,提升服務(wù)質(zhì)量。我們將基于第2點(diǎn)對(duì)公司部門(mén)進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整,合理劃分部門(mén),現(xiàn)暫確定為x個(gè)部門(mén)。

  三、進(jìn)行定編、定崗、減員增效

  考慮到物業(yè)公司隊(duì)伍龐大,經(jīng)費(fèi)比較緊張,公司準(zhǔn)備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來(lái),不允許不敬業(yè)不愛(ài)崗的人占據(jù)重要的工作崗位,以免影響我們的服務(wù)質(zhì)量。

  四、有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行干部、員工的培訓(xùn)

  在xx個(gè)星期之前,我們已經(jīng)做了x級(jí)崗到班組長(zhǎng)的培訓(xùn),為期一個(gè)星期。培訓(xùn)之后,每個(gè)班組長(zhǎng)都寫(xiě)了心得體會(huì),大家普遍認(rèn)為很有必要進(jìn)行這樣的培訓(xùn)。正是因?yàn)槲覀児镜念I(lǐng)導(dǎo)看到現(xiàn)在這個(gè)現(xiàn)象,即集團(tuán),學(xué)校,包括公司的任務(wù)下達(dá)到班組長(zhǎng)這一級(jí)或者到部門(mén)經(jīng)理的時(shí)候,可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神,上面的精神沒(méi)有徹底傳達(dá)到每一位員工。這樣勢(shì)必影響整個(gè)集團(tuán)的服務(wù)質(zhì)量的提高。基于這種考慮,我們已經(jīng)進(jìn)行了第一輪培訓(xùn),接下來(lái),我們會(huì)有計(jì)劃、有步驟地將培訓(xùn)普及,使每一位員工都有可能參與其中。

  五、調(diào)動(dòng)全公司員工積極性,多渠道進(jìn)行創(chuàng)收

  在xx集團(tuán)所有公司當(dāng)中,論創(chuàng)收能力,我們物業(yè)公司恐怕是最低的,因?yàn)樗械墓ぷ鞫际菄@“服務(wù)”這個(gè)主題進(jìn)行的,創(chuàng)收很難。但是盡管很難,我們也要想方設(shè)法創(chuàng)造收益,“xxxx”,盡我們努力把創(chuàng)收工作做好。

物業(yè)工作計(jì)劃12

  有效實(shí)施各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作,現(xiàn)擬定以下工作計(jì)劃:

  一、三個(gè)小區(qū)公共事務(wù)方面全面推行租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作。

  1、召開(kāi)全體工作人員總動(dòng)員會(huì),明確租賃服務(wù)意義目的,統(tǒng)一思想,集體學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)推廣內(nèi)容和業(yè)務(wù)辦理操作流程,確保工作正常進(jìn)展。

  2、為提高費(fèi)用收繳率,確保財(cái)務(wù)良性循環(huán),以專(zhuān)題會(huì)議形式組織各物業(yè)助理、前臺(tái)人員、領(lǐng)班級(jí)以上人員進(jìn)行學(xué)習(xí)《各種費(fèi)用追繳工作流程》。

  3、以專(zhuān)題會(huì)議形式,組織三個(gè)小區(qū)管理骨干及相關(guān)工作人員集體學(xué)習(xí)《案例通報(bào)管理制度》、《案例通報(bào)操作流程圖》及相關(guān)作業(yè)表格,明確責(zé)任關(guān)系,杜絕各種同類(lèi)負(fù)面案例再次發(fā)生,全面提高管理服務(wù)質(zhì)量。

  4、制定《保安器材管理規(guī)定》,包括對(duì)講機(jī)、巡更棒、門(mén)崗電腦等,并認(rèn)真貫徹實(shí)施,明確責(zé)任關(guān)系,誰(shuí)損壞誰(shuí)負(fù)責(zé),杜絕各種不合理使用現(xiàn)象。

  5、回顧三個(gè)小區(qū)從去年7月份以來(lái)各方面情況,以對(duì)比分析、尋找差距,為下一步工作提高作出更可行的具體措施。

  二、xx華庭項(xiàng)目全力抓好30-35幢物業(yè)移交工作,確保業(yè)主滿(mǎn)意。

  1、督促管理處及時(shí)做好26-29幢摩托車(chē)位車(chē)牌的制作及安裝;并督促管理處及時(shí)頒發(fā)通知,要求業(yè)主在5月20日前到管理處辦妥租賃停放手續(xù),該區(qū)域摩托車(chē)從6月1日起全面執(zhí)行收費(fèi)。執(zhí)行前協(xié)調(diào)保安做好落實(shí)工作。

  2、繼續(xù)跟進(jìn)26-29幢綠化種植工作。

  3、督促及時(shí)做好部份綠化帶殘缺空白補(bǔ)種工作。

  4、督促工程部做好30-35幢相關(guān)附屬工程,如:道路、園林綠化、監(jiān)控中心、倉(cāng)庫(kù)、車(chē)位規(guī)劃等。

  5、做好個(gè)別崗位人員調(diào)整和招聘工作(如:綠化組長(zhǎng)到位、管理處負(fù)責(zé)骨干到位等),確保項(xiàng)目工作正常運(yùn)行。

  6、擬定"xx華庭首屆業(yè)主委員會(huì)成立方案"及籌備會(huì)一系列工作措施,為創(chuàng)建"市優(yōu)"工作打好基礎(chǔ)。

  三、xx居項(xiàng)目對(duì)第三期部分摩托車(chē)不配合管理工作進(jìn)行加強(qiáng),發(fā)揮標(biāo)識(shí)識(shí)別作用,強(qiáng)化憑辦理租賃手續(xù)方可停放,加強(qiáng)收費(fèi)工作。

  1、加強(qiáng)第四、五期摩托車(chē)租賃辦理管理工作,杜絕各種長(zhǎng)期免費(fèi)停車(chē)現(xiàn)象,維護(hù)秩序正常。

  2、與財(cái)務(wù)協(xié)調(diào),及時(shí)做好壞帳處理。

  3、督促全面檢測(cè)該項(xiàng)目紅外報(bào)警系統(tǒng)情況,找出問(wèn)題所在,并做好相應(yīng)改善,確保系統(tǒng)的靈敏度和正常運(yùn)行。

  4、對(duì)個(gè)別業(yè)主在私家花園內(nèi)亂搭亂建的屋棚動(dòng)員拆除,以免影響整體觀容。

  5、督促完善該項(xiàng)目小區(qū)商鋪的資料管理。

  6、督促做好第一期、第二期部分樓梯個(gè)別部位的朽木處理,維護(hù)物業(yè)的完好。

  7、督促做好第五期共7幢對(duì)講機(jī)故障檢修。

  四、xx項(xiàng)目督促整理好第12-15幢(共36戶(hù),已收樓32戶(hù))房屋檔案資料。

  1、做好外圍紅線報(bào)警的使用與維護(hù),包括內(nèi)外圍兩側(cè)綠化植物遮擋的修剪等工作。

  2、制定安全警報(bào)現(xiàn)場(chǎng)跟蹤與核實(shí),并明確解除警報(bào)及記錄操作相關(guān)要求,避免作業(yè)疏忽。

  3、跟進(jìn)落實(shí)好會(huì)所泳池的開(kāi)張營(yíng)業(yè),并做好相應(yīng)的管理與維護(hù)工作,包括門(mén)票發(fā)售、泳池水質(zhì)處理等。

  4、督促做好12-15幢相關(guān)附屬工程,包括架空層車(chē)位地面欄桿的安裝、車(chē)位產(chǎn)權(quán)面積的明確(公司要求架空車(chē)位出售)、園林綠化、保安室、監(jiān)控室、倉(cāng)庫(kù)等工作的完善。

  5、跟進(jìn)做好小區(qū)健身器材的安裝。

  6、督促做好各種費(fèi)用的追收。

  7、跟進(jìn)第7幢破裂玻璃門(mén)扇的安裝。

  8、跟進(jìn)部分綠化植物的補(bǔ)種和改造等(如:大門(mén)入口處即將枯死的大葉油棕樹(shù)3棵,應(yīng)該更換)。

  五、其它事項(xiàng)xx"士多"招商登記等工作配合。

  1、按公司《議事日程》要求開(kāi)展各項(xiàng)日常工作。

  2、協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)完成好各項(xiàng)工作任務(wù)。

  以上計(jì)劃,敬請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核指示。

物業(yè)工作計(jì)劃13

  在大家的努力之下,咱們物業(yè)的管理工作是做的越來(lái)越好了,這樣讓我沾了一點(diǎn)點(diǎn)光,至少我的安保工作變得沒(méi)有那么困難了,而且工作的時(shí)候也得到了更多業(yè)主的支持,可越是這樣我就越感覺(jué)到了自己身上的壓力,畢竟現(xiàn)在的社會(huì)要求是越來(lái)越高了,大家都希望自己能在一個(gè)安全有保障的環(huán)境里工作、生活,所以我雖然只是咱們xx物業(yè)公司的一名小保安,但是我也得好好地規(guī)劃一下日后的工作才行。

  想要把安保工作開(kāi)展好的前提就是把全年的工作規(guī)劃給安排好,當(dāng)然了這也不是我的主要任務(wù),畢竟我上面會(huì)有領(lǐng)導(dǎo)來(lái)安排這些事情,我只需要嚴(yán)格按照領(lǐng)導(dǎo)們的指示開(kāi)展工作就足夠了。在大多數(shù)人的眼里,保安似乎并不是一個(gè)美差事,畢竟薪資待遇不高而且工作也算得上是悠閑吧,這也就導(dǎo)致了我們這些保安其實(shí)很少有提升自己的機(jī)會(huì),所以我想要加強(qiáng)個(gè)人能力的話還得主動(dòng)地去學(xué)才行。所以,在接下來(lái)的物業(yè)安保工作中,我不會(huì)錯(cuò)過(guò)任何一次培訓(xùn)活動(dòng),既然學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)少那么我就要好好地去把握好,通過(guò)專(zhuān)家們的指導(dǎo)來(lái)提升自己的見(jiàn)識(shí),同時(shí)也借此增強(qiáng)自己的安全消防意識(shí)。

  安保工作對(duì)于我們來(lái)言的確是有點(diǎn)悠閑的,雖然我們安保部已經(jīng)安排了每天的輪班執(zhí)勤,但是在大多數(shù)的時(shí)候其實(shí)是沒(méi)有太多事情要做的,所以我必須要趁著空余的時(shí)間來(lái)提升一下自己,例如在工作的時(shí)候多多和業(yè)主們交流,了解一些業(yè)主們的訴求,只要我和業(yè)主們?cè)絹?lái)越熟絡(luò)了,那么開(kāi)展一些工作的時(shí)候自然也就會(huì)簡(jiǎn)單不少,除此之外,我會(huì)在空閑之際多多去觀看一些與消防安全、反恐反暴有關(guān)系的書(shū)籍,借此來(lái)提升自己對(duì)危險(xiǎn)事情的防范。雖然平日里我們很少看到轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)重大事件,但是我們可不能因此而放松了對(duì)安全隱患的警惕,一旦出現(xiàn)了什么問(wèn)題我們不僅要及時(shí)處理,還得把問(wèn)題給處理到位才行,這就要求我們擁有一個(gè)專(zhuān)業(yè)的素養(yǎng)才能做到了。

  再過(guò)不久,聽(tīng)說(shuō)咱們物業(yè)會(huì)專(zhuān)門(mén)舉辦幾場(chǎng)演習(xí)來(lái)提升大家的應(yīng)變能力,到時(shí)候我一定積極地投身到演習(xí)之中,爭(zhēng)取多學(xué)習(xí)一些有用的經(jīng)驗(yàn)知識(shí)。安保工作不是靠一個(gè)人就能做好的,所以我要緊緊地跟隨著領(lǐng)導(dǎo),嚴(yán)格按照物業(yè)的制度辦事,爭(zhēng)取讓更多的業(yè)主為咱們的安保工作點(diǎn)贊!

物業(yè)工作計(jì)劃14

  一、營(yíng)造和諧文化 構(gòu)建和諧家園

  為更好地開(kāi)展全市物業(yè)系統(tǒng)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”創(chuàng)建活動(dòng),切實(shí)提升物業(yè)服務(wù)水平,加速和諧小區(qū)建設(shè)進(jìn)程,達(dá)源物業(yè)公司從文體活動(dòng)入手,多渠道構(gòu)建文化和諧。

  1、節(jié)日文化 為豐富住戶(hù)們的業(yè)余文化生活,該公司成立了世紀(jì)家園秧歌隊(duì)、合唱團(tuán),每逢五一、六一、八一、等重要節(jié)日,組織“家園情”秧歌大賽,消夏文藝演出,“達(dá)源杯”籃球友誼賽,“家園杯”乒乓球友誼賽等10多項(xiàng)文體活動(dòng),每次都讓業(yè)主參與其中。今年“五一勞動(dòng)節(jié)”前夕,在奧林中心廣場(chǎng)隆重舉辦了“迎五一、慶奧運(yùn) ”激情廣場(chǎng)大家唱活動(dòng),小區(qū)業(yè)主、達(dá)源物業(yè)員工組成6個(gè)方隊(duì)整齊就座,1200多人觀看了員工與業(yè)戶(hù)的精彩表演。歡聲笑語(yǔ),歌舞聯(lián)歡,好歌不斷,好戲連臺(tái),為社區(qū)居民送上了一道豐盛文化大餐,受到了住戶(hù)們的好評(píng),贏得了良好的社會(huì)反響。

  2、特色文化 7月18日至20日,是全市以“和諧、文明”為主題的鄰里節(jié)活動(dòng)。公司以此為契機(jī),開(kāi)展以“和諧、文明”為主題的系列活動(dòng):世紀(jì)家園、奧林公寓、東湖上城三個(gè)小區(qū)共吸引業(yè)戶(hù)、社區(qū)人員近1000余人參與到“和諧鄰里節(jié)”活動(dòng)中來(lái)。

  世紀(jì)家園和奧林國(guó)際公寓小區(qū)分別開(kāi)展了“同住溫馨家園、共品和諧晚宴”活動(dòng)。以每個(gè)單元為單位,參賽家庭自備一道菜端到活動(dòng)廣場(chǎng),業(yè)戶(hù)們共同品嘗。在品菜中,還穿插了搶凳子、踩氣球等趣味游戲。小區(qū)的居民,尤其是孩子們積極參與,歡聲笑語(yǔ)充滿(mǎn)了整個(gè)小區(qū)。東湖管理處舉辦了“迎奧運(yùn)家庭·趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)”,以家庭為參賽單位,開(kāi)展了跳繩、齊心合力、投球等11項(xiàng)娛樂(lè)競(jìng)賽活動(dòng),業(yè)戶(hù)在其樂(lè)融融的氣氛中完成游戲項(xiàng)目,展示了和諧家庭的風(fēng)采。

  3、電影進(jìn)小區(qū) 自8月25日至31日,公司還在奧林、世紀(jì)家園、東湖等六個(gè)小區(qū)免費(fèi)放映了《閃閃的紅星》、《地道戰(zhàn)》等六部愛(ài)國(guó)主義影片。

  4、創(chuàng)辦《和諧家園》報(bào) 為加速和諧小區(qū)進(jìn)程,更好地傳遞家園信息、宣傳和諧文化,我們創(chuàng)建了《和諧家園》報(bào),首開(kāi)全市物業(yè)先河,首期發(fā)行8000多份,深受廣大業(yè)戶(hù)的喜愛(ài)。

  二、注重優(yōu)質(zhì)服務(wù),打造物業(yè)品牌

  為了更好地搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)年活動(dòng),我們注重在優(yōu)質(zhì)服務(wù)上下功夫。為扎實(shí)有效開(kāi)展優(yōu)質(zhì)服務(wù)年活動(dòng),我們開(kāi)展了如何開(kāi)展好優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動(dòng)大討論活動(dòng)。討論中,大家一致認(rèn)為物業(yè)工作是人對(duì)人的工作,強(qiáng)調(diào)的是心與心的溝通,點(diǎn)滴的服務(wù)都是物業(yè)形象的延伸。物業(yè)工作絕不是管理住戶(hù),而是服務(wù)住戶(hù);絕不是面子工程,而是民心工程;絕不是淺嘗轍止,而是永無(wú)止境。我們通過(guò)不斷升級(jí)常規(guī)服務(wù)、開(kāi)展特色服務(wù),推行親情服務(wù),倡導(dǎo)延伸服務(wù),傳遞關(guān)心與關(guān)愛(ài),用真情溫暖千家萬(wàn)戶(hù)。

  (一)常規(guī)服務(wù)做到位

  在物業(yè)服務(wù)中,常規(guī)服務(wù)是基礎(chǔ)。如何將常規(guī)服務(wù)做得比別人更標(biāo)準(zhǔn)、更扎實(shí)、更到位,我們從加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)、注重細(xì)節(jié)管理入手,制定并完善了《綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《公共區(qū)域清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》、《公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等十幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化制度。建立和完善業(yè)主檔案,服務(wù)區(qū)域落實(shí)到人頭,繪成圖表上墻,服務(wù)承諾、服務(wù)內(nèi)容公開(kāi)。

  為了把日常管理做精做細(xì),使常規(guī)服務(wù)精益求精,我們?yōu)楦鞴しN制定了詳細(xì)的崗位規(guī)范,包括形象規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、行為規(guī)范等共計(jì)30多項(xiàng)。從保安值班每晚幾次巡邏到上門(mén)維修幾分鐘內(nèi)到達(dá),從客服人員接聽(tīng)電話的規(guī)范用語(yǔ)到保潔人員衛(wèi)生清掃的干凈程度,都明確地給出標(biāo)準(zhǔn),定出尺子,讓員工有章可循、有制可約,更好地指導(dǎo)工作實(shí)踐。

  (二)特色服務(wù)想到前

  “業(yè)主想到的,你做到了,這是基礎(chǔ),是常規(guī);業(yè)主沒(méi)想到的,你做了,這是特色,是感動(dòng)!痹趦(yōu)質(zhì)服務(wù)年活動(dòng)中,我們教育引導(dǎo)員工“眼里有活、心里裝事”,不僅要雪中送炭,更要未雨綢繆。針對(duì)不同住戶(hù)的個(gè)性化需求,我們?cè)诟餍^(qū)門(mén)衛(wèi)開(kāi)設(shè)了便民服務(wù)窗口,增設(shè)了事務(wù)咨詢(xún)、物品寄存、探訪引領(lǐng)、失物認(rèn)領(lǐng)、節(jié)日慰問(wèn)、愛(ài)心傘、便民車(chē)等服務(wù)。我們主動(dòng)提供寄存服務(wù)80人次,咨詢(xún)服務(wù)276人次,慰問(wèn)社區(qū)孤寡老人30人次,母親節(jié)向居民發(fā)放鮮花6500余枝,小區(qū)安全宣傳活動(dòng)6次,義務(wù)搬送秋菜8000余斤,返還住戶(hù)丟失的各類(lèi)物品折合人民幣100000余元,越來(lái)越多的貼心服務(wù),拉近了物業(yè)與住戶(hù)的情感距離,受到了住戶(hù)的好評(píng)。

物業(yè)工作計(jì)劃15

  工作思路:

  強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序;

  強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程;

  強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化;

  強(qiáng)調(diào)“以人為本”的服務(wù)理念和服務(wù)的人性化;

  致力于建立與業(yè)主有良好溝通的和諧社區(qū)。

  目標(biāo)設(shè)置:

  客戶(hù)綜合滿(mǎn)意率不低于90%;

  服務(wù)綜合及時(shí)率不低于85%;

  業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)100%;

  小區(qū)

  綠化完好率不低于90%;

  綠化覆蓋率不低于60%;

  管理費(fèi)收費(fèi)率一期逐步達(dá)到70%;

  二期收費(fèi)率達(dá)到90%;

  生活垃圾日清率為100%;

  工作重點(diǎn):

  根據(jù)對(duì)20xx年的工作回顧和反思,20xx年將致力于加強(qiáng)規(guī)范管理、協(xié)調(diào)溝通、落實(shí)執(zhí)行,以提高管理服務(wù)效能,營(yíng)造和諧生活環(huán)境。

  (1)制定、完善工作手冊(cè),使員工翻開(kāi)手冊(cè)即可操作,如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》等。使每一位員工了解工作規(guī)程,熟悉管理程序,達(dá)到規(guī)范自我、服務(wù)業(yè)戶(hù)的目的。并對(duì)員工進(jìn)行定期的業(yè)務(wù)、技巧、服務(wù)意識(shí)等方面的培訓(xùn),通過(guò)不斷的強(qiáng)化學(xué)習(xí),不斷提高服務(wù)中心員工水平。盡快帶領(lǐng)出一支業(yè)務(wù)過(guò)硬、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的員工隊(duì)伍。對(duì)進(jìn)入服務(wù)中心工作的員工嚴(yán)格把關(guān),定期進(jìn)行考核評(píng)比,對(duì)不稱(chēng)職員工堅(jiān)決撤換。

  (2)小區(qū)的環(huán)境管理極為重要,如何為業(yè)戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居住環(huán)境,是我們非常重視的問(wèn)題,以往的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們,保潔工作責(zé)任到人,督導(dǎo)、檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位,才能充實(shí)發(fā)揮每個(gè)人的潛能,認(rèn)真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環(huán)保意識(shí),使小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)。

  (3)根據(jù)目前的收樓情況,強(qiáng)化對(duì)工程維修的監(jiān)管力度,與各部門(mén)積極協(xié)調(diào)配合,完成收樓任務(wù)。

  (4)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收取率較低的現(xiàn)狀,由于綜合因素較多,將通過(guò)定期開(kāi)展社區(qū)文娛活動(dòng)、定期安排上門(mén)家訪及問(wèn)卷調(diào)查等多種渠道與業(yè)戶(hù)進(jìn)行溝通,聽(tīng)取業(yè)戶(hù)的意見(jiàn)。接受合理的要求及意見(jiàn),采取有效措施進(jìn)行相應(yīng)的整改,提高管理質(zhì)量;對(duì)于超出管理標(biāo)準(zhǔn)的要求,按國(guó)家及有關(guān)規(guī)定向業(yè)主耐心解釋?zhuān)⒓訌?qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的政策宣傳,以轉(zhuǎn)變以往固有的觀念,爭(zhēng)取業(yè)主的理解,對(duì)經(jīng)解釋無(wú)效拒交管理費(fèi)的業(yè)戶(hù),將通過(guò)法律途徑解決,使管理工作得以順利開(kāi)展。

  (5)加強(qiáng)社區(qū)文化的建設(shè),建立與業(yè)主的良好溝通,共建和諧社區(qū)。

  (6)協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組,實(shí)行業(yè)主自治,共同管理。

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