房地產(chǎn)市場調(diào)研報告12篇(熱)
在我們平凡的日常里,需要使用報告的情況越來越多,報告中涉及到專業(yè)性術(shù)語要解釋清楚。那么大家知道標(biāo)準(zhǔn)正式的報告格式嗎?下面是小編整理的房地產(chǎn)市場調(diào)研報告,歡迎大家分享。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇1
名稱××公司××房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告大綱受控狀態(tài)
編號
執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門
一、調(diào)研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日,公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調(diào)研活動。
本市場調(diào)研報告就是對這次調(diào)研活動的全面總結(jié),它全面、詳細(xì)、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況,從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。
二、調(diào)研方法和人員
。ㄒ唬┱{(diào)研方法
本次調(diào)研活動所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問卷法、文獻(xiàn)法、訪談法等多種調(diào)研方法。
。ǘ┱{(diào)研人員
、俟臼袌鰻I銷部是本次調(diào)研活動的主導(dǎo)部門。市場營銷部派出三名經(jīng)驗豐富的營銷人員開展了本次調(diào)研活動,并編寫了調(diào)研報告。
、诠竟P(guān)部派出一人協(xié)助市場營銷部開展此次調(diào)研活動。
、蹫榱舜_保調(diào)研活動順利開展,市場營銷部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開展調(diào)研活動。
三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論
。ㄒ唬痢潦械.宏觀環(huán)境
1.宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(各項指標(biāo)均以三年為選取年限)
①國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)。
②人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。
、凵鐣M(fèi)品零售總額。
、苋司鐣M(fèi)品零售總額。
⑤職工年平均工資。
⑥城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。
⑦城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出。
、喽鞲駹栂禂(shù)(食品支出占消費(fèi)性支出的比重)。
⑨城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。
⑩城市居民人均居住面積。
2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢
、俪鞘幸(guī)劃。
、诎l(fā)展趨勢(未來三年的發(fā)展趨勢)。
。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展情況
、傩陆ㄉ唐贩堪l(fā)展情況。
、诮(jīng)濟(jì)保障住房的發(fā)展情況。
、鄱址康陌l(fā)展情況。
。ㄈ┙衲辍痢练康禺a(chǎn)市場分析和預(yù)測
①截至今年××月的銷售增長情況。
②未來幾個月的銷售預(yù)測情況。
。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析
、偻恋卣。
、诮鹑谡摺
(五)××項目所在的××區(qū)的地理環(huán)境及交通狀況
1.××區(qū)總體規(guī)劃
、俪鞘幸(guī)劃。
、诰幼∮玫匾(guī)劃。
、凵虡I(yè)規(guī)劃。
、芙煌ㄒ(guī)劃。
2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述
、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區(qū)域。
、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
。痢另椖克诘摹痢羺^(qū)的房地產(chǎn)市場分析
1.項目區(qū)域市場分析
。裕
2.項目片區(qū)市場分析
、夙椖课恢。
、谄瑓^(qū)范圍。
3.項目街區(qū)特點(diǎn)
、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
、谌丝诜植技笆杖霕(gòu)成。
4.項目周邊配套
、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營狀況。
、陧椖恐苓吔逃涮住
、垌椖恐苓吔鹑谂涮。
、茼椖恐苓呩t(yī)療配套。
(七)××項目所在的××區(qū)的售樓盤及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤及分析
分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優(yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內(nèi)容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。
3.其他在售樓盤及分析
分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計、價格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
。ò耍┚C合結(jié)論
、僭搮^(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營造的特點(diǎn)。
、诒緟^(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計特點(diǎn)。
、郾緟^(qū)域的戶型特點(diǎn)和面積分布情況。
、鼙緟^(qū)域樓盤客戶的主要特點(diǎn)。
。ň牛┍緟^(qū)域房地產(chǎn)項目暢銷與滯銷的因素
1.暢銷特征
、俳煌ū憷,生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施完善。
、谑袌龆ㄎ粶(zhǔn)確。
③產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂形ㄒ恍浴?/p>
、軕粜驮O(shè)計相對較為合理、實用率高。
、莓a(chǎn)品的性價比高。
、尬飿I(yè)管理到位。
、郀I銷定位及宣傳效果較好。
⑧企業(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷特征
、俳煌ú槐,生活配套設(shè)施不完善。
、谄髽I(yè)運(yùn)作項目資金鏈斷裂。
、僖(guī)劃設(shè)計較差,戶型設(shè)計不合理,面積過大。
、诳們r過高,首付壓力相對較大。
、莓a(chǎn)品定位與營銷概念的設(shè)計與市場實際脫節(jié)。
、揲_發(fā)規(guī)模與開發(fā)時機(jī)出現(xiàn)錯位。
。ㄊ┱{(diào)研結(jié)論
、夙椖渴袌霏h(huán)境、區(qū)域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
、陧椖堪l(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
①入戶調(diào)研問卷。
②統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料。
③訪談及會談記錄。
編制日期審核日期批準(zhǔn)日期
修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇2
今年以來,在國家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列利好政策,特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動下,我市房地產(chǎn)市場明顯活躍,開發(fā)投資逐漸向好,商品房銷售持續(xù)上升,政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。
一、 當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月,我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元,同比下降9.0%,較今年最低點(diǎn)回升近6個百分點(diǎn),比三季度提高了1.1個百分點(diǎn)(如圖1所示),占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%,比三季度下降0.1個百分點(diǎn)。
市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56.0億元,同比下降19.7%,占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開發(fā)投資38.9億元,同比增長12.4%,占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較,只有江都、寶應(yīng)保持增長,降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。
從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看,1-11月,商品住宅完成投資78.4億元,同比下降8.7%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元,同比下降21.7%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資額10.5億元,同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元,同比增長48.4%。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%,商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高。
(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)!岸唤怠。隨著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫,市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化,施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長,新開工面積同比下降,但下降幅度逐漸收窄。
1-11月,全市商品房施工面積1135.9萬平方米,同比增長13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米,同比增長4.1%;辦公樓26.7萬平方米,同比增長75.5%;商業(yè)營業(yè)用房161.7萬平方米,同比增長52.5%?⒐っ娣e276.7萬平方米,同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米,同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米,同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米,同比增長111.1%。新開工面積293.0萬平方米,同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米,同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米,同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米,同比下降8.6%。
(三)新政助今年商品房銷售增勢強(qiáng)勁。1-11月,全市商品房共銷售313.1萬平方米,同比增長58.5%。其中,住宅銷售面積286.8萬平方米,同比增長64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米,同比增長92.5%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積20.3萬平方米,同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元,同比增長92.1%;其中住宅銷網(wǎng)售額130.8億元,同比增長103.2%;辦公樓銷售額2.2億元,同比增長116.9%;商業(yè)營業(yè)用房銷售額14.0億元,同比增長27.6%。
(四)開發(fā)資金到位情況良好,資金緊張狀況有所緩解。今年以來,隨著商品房銷售逐步回升,成交量顯著增加,開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快,全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。1-11月,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元,同比增長12.5%,其中本年到位資金為131.2億元,同比增長13.3%;上年末結(jié)余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個百分點(diǎn)。今年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.6倍,高于去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看,1-11月,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為76.2億元,同比網(wǎng)增長19.2%,其中定金及預(yù)收款和個人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨著商品房銷售的活躍,企業(yè)回籠資金情況良好。
二、房地產(chǎn)新政對市場影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來,我市及時出臺了有效的“房產(chǎn)新政”,今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施,共出臺四項樓市新政,其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》、《關(guān)于促進(jìn)項目新開工的政策措施》,同時加大金融支持服務(wù)力度,降低公積金貸款首付比例,首付房款比例由30%調(diào)整為20%,貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元,貸款最長期限由20年調(diào)整為30年,縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限,并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn),有效降低了購房者的購房成本,緩解了開發(fā)商的資金壓力,無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是一種利好,增強(qiáng)了信心、得到了實惠。從目前的情況來看,在經(jīng)過幾個月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果,為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效。去年下半年以后,針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略,采取了各種優(yōu)惠促銷措施,極大地刺激了居民的購房欲望和消費(fèi)熱情,使得成交量大幅增長。
3、城鎮(zhèn)居民收入增長較快,消費(fèi)信心和購買力有所增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢,XX年1-11月,人均達(dá)17878元,同比增長12.0%。居民收入的增長,加上“80后”的結(jié)婚用房,另一方面,積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求,再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實到位,今年以來全市居民的消費(fèi)信心、還貸能力和購房能力顯著提升,使得購房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。
三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個問題
首先,商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響,今年1-11月累計,全市商品房新開工面積為293.0萬平方米,同比下降22.7%,降幅比三季度僅縮小了14.1個百分點(diǎn)。據(jù)分析,今年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因,一是當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢判斷較為保守,投資比較謹(jǐn)慎,開發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開工面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢,不但會影響到今后的市場供應(yīng)量,也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的'總量規(guī)模和速度,對全市保投資、促增長也會造成不利的影響,因此,值得引起我們高度關(guān)注和重視。
其次,房價高位運(yùn)行,可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長,市場回暖跡象趨于明顯,部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映,在成交量稍有起色之后,從3月份開始,有部分樓盤開始提價,到了8月份,一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看,今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡,同比增長12.3%,其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡,同比上漲17.62%。在市區(qū),出現(xiàn)了諸如:帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長,勢必對銷售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調(diào)整,給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容,政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此,政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅定地用市場化標(biāo)準(zhǔn),給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境,為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵社會投資,發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目,加大廉租房和政府保障性住房建設(shè),以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙,也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房價,而事實上當(dāng)前的房價仍然包含著較大的利潤,一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者,二者之間的訴求達(dá)到一個合理的平衡,房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃,防范資金鏈斷裂,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量,而市場成交則有賴于市場消費(fèi)能力。因此,居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇3
自去年下半年以來,國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準(zhǔn)、《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政,為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,國家統(tǒng)計局巴中調(diào)查隊采取實地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門,與問卷調(diào)查社會群眾相結(jié)合的方式,開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研,現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下,以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價企穩(wěn),銷量同比呈下降趨勢
一是售價企穩(wěn),同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù):今年以來,受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響,1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價為4079.5元/㎡,較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡,同比上漲2.3%,較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡,環(huán)比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實施的影響下,1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡,較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質(zhì)開發(fā)商反映:“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套,而今年截止3月中旬才銷售了不到300套,表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面:一是20xx年國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢,作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員,帶回?zé)徨X大幅減少,致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺后,促使剛需型購房群體駐足觀望,改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行,租賃市場有所降溫
今年來,巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加,銷量、單價雙下行,租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響,房源同、環(huán)比均有所增加。通過對5家房地產(chǎn)中介實地走訪了解,今年一月以來,受《條例》頒布實施的影響,二手房房源呈現(xiàn)了三個新特點(diǎn):首先,房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢,同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次,業(yè)主主動投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映,20xx年以前,業(yè)主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3:7,而在《條例》實施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下,今年的房源構(gòu)成比例變成了近5:5。第三個新特點(diǎn)是主動投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套,其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅,其中一名業(yè)主一次性投放房源3套,《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯,單價小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映,今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑,平均降幅至少在10-15%,其中一家中介去年月均銷售30套,而今年月均不到20套,降幅達(dá)到了33%以上。同時企業(yè)反映單價下降幅度達(dá)4-10%左右,如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間,而今年交易價格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降溫,租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價低位運(yùn)行,同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn),巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫。今年春節(jié)后,二手房年租金均價環(huán)比下降8-12%,如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū),100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬,江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯,心態(tài)影響市場
通過對100名社會群眾(包括城鄉(xiāng)居民,機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員,國有、民營企業(yè)員工,個體工商戶,離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn),《條例》試點(diǎn)實施以來,群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。
一是新政社會關(guān)注度高。3月1日,《條例》正式落地四川瀘州,標(biāo)志著《條例》正式實施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實施;對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn),僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注,有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注,有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會各界對《條例》實施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少!稐l例》已試點(diǎn)實施近一月,社會公眾對《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實施步驟等知曉幾何,通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),除16%的受訪者表示了解,有33%的人對此不了解,有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因,部分受訪者表示:一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實施,個人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒有出臺配套政策,群眾處于觀望狀態(tài);再者是因為《條例》試點(diǎn)實施時間短,宣傳解讀信息量少,信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產(chǎn),剛需購房者仍然是主力,改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動產(chǎn)”問題時,僅有6人選擇“近期急于出手”,所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定,所占比例達(dá)到了56%,表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時,大家都知曉“簡政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購房、有效調(diào)控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎(chǔ)”等其他衍生作用,但存在著主次不明的現(xiàn)象:選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎(chǔ)”兩項的分別達(dá)到了68%、55%,在作用重要程度中分別排第一和第三位,由此可見,群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的.情況,有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對“《條例》實施后最大擔(dān)憂”的問題,有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”,表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮,希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制,確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會被征過高的稅。”表明公眾對輿論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公布相關(guān)政策實施時間表,利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時有44%的受訪者對不動產(chǎn)登記程序是否簡化便民產(chǎn)生擔(dān)憂,亦表明希望《條例》實施具體方案應(yīng)盡快出臺落實。
三、新政影響初現(xiàn),程度尚需觀察
(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政
為了適應(yīng)《條例》實施、“降息降準(zhǔn)”等新政實施,巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措,應(yīng)對新政實施帶來的影響。
一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對。首先,走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進(jìn)行銷售策略整合,力促穩(wěn)價保量。其次,對已納入開發(fā)計劃的項目進(jìn)行整體發(fā)展評估,擇優(yōu)選擇開發(fā),放緩整體開發(fā)腳步;同時針對巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場實際情況,結(jié)合新政影響,減少購地計劃,有的放矢地購買土地,確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的局面,部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率,力促降低買賣雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障,提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶、納稅報備等工作效率,切實提升服務(wù)水平,降低買賣雙方時間成本;同時采取切實可行舉措,積極做好買賣雙方溝通說明工作,認(rèn)真履行居間職責(zé),努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望
一是購房者觀望心態(tài)較重,等待價格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價出現(xiàn)下降,房源供給大于需求的背景下,不少購房者認(rèn)為《條例》等新政實施必然會使更多的房源涌現(xiàn),價格勢必會繼續(xù)下行,因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。
二是大量拋售未出現(xiàn),希望相關(guān)政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長,但由于《條例》實施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段,且各地實施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全,致使大幅降價趨勢未有顯現(xiàn),故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實施細(xì)則、房產(chǎn)稅實施時間表等盡快出臺,利于社會群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。
(三)新一輪政策出臺,博弈心態(tài)將凸顯
3月30日,五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調(diào)整征收營業(yè)稅期限相關(guān)政策,標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場,作為房屋銷售將迎來利好,尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的推動下,將會一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實施、房產(chǎn)稅實施方案未出臺的影響,作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見及建議
通過問卷收集和實地面訪,現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下:
一是強(qiáng)化政策宣傳,正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀,特別是針對普通群眾,利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),確保群眾清楚了解不動產(chǎn)改革方案和《條例》實施細(xì)則,并給予支持配合,為不動產(chǎn)登記改革及《條例》實施穩(wěn)步推進(jìn)夯實群眾基礎(chǔ)。
二是強(qiáng)化責(zé)任落實,出臺配套政策。針對不動產(chǎn)登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策,如改革后監(jiān)管及個人信息隱私的問題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題、不動產(chǎn)征稅的問題、多部門聯(lián)動充分發(fā)揮衍生作用的問題等,進(jìn)一步明確責(zé)任,逐步完善配套政策,努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。
三是強(qiáng)化配套服務(wù),夯實物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能,簡化和優(yōu)化辦事程序,提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量,從基本工作職能和各項具體業(yè)務(wù)事項出發(fā),做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批,讓老百姓少跑冤枉路;同時,重點(diǎn)規(guī)范登記行為,提高登記質(zhì)量,嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為,增強(qiáng)不動產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力,保護(hù)群眾合法權(quán)益。
四是強(qiáng)化監(jiān)管職能,優(yōu)化市場環(huán)境。加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記監(jiān)管工作,建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享,實現(xiàn)跨部門、跨領(lǐng)域、跨地域信息實時傳遞和對接,消除“信息孤島”;另外,加強(qiáng)市場監(jiān)測和行為監(jiān)管,建立健全完善的社會信用體系和市場監(jiān)管體系,保障房地產(chǎn)市場健康、有序運(yùn)行。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇4
前言
隨著本市“一橋雙軌”的興建以及兩個深水碼頭的立項,本市競爭力會更加突出,成為拉動本市新一輪經(jīng)濟(jì)增長的杠桿。今后人流、物流、信息流將為本市各產(chǎn)業(yè)帶來新的機(jī)遇,作為本市第三產(chǎn)業(yè)龍頭的房地產(chǎn),有了更為實際的內(nèi)容和發(fā)展空間。此外,國家住房制度改革不斷深入及居民的生活水平提高。本市的個人購房已成大勢且愈演愈列。為此,本機(jī)構(gòu)在本市進(jìn)行一項名為CBPMS的調(diào)查,CBPMS 20xx年調(diào)查總體為居住在6個樣本城區(qū)的15~65歲的人口,樣本量為6000。
報告圍繞以市民居住情況、多少市民準(zhǔn)備購房、最熱銷的戶型與區(qū)域、購房主要對象等熱點(diǎn)問題展開調(diào)查:
調(diào)查情況
以下是第三方市場監(jiān)測機(jī)構(gòu)根據(jù)CBPMS 20xx數(shù)據(jù)對我市房地產(chǎn)市場所得的調(diào)查結(jié)果:
市民居住情況
從調(diào)查所涉及的范圍看,6個城區(qū)居民以居住樓房為主,由于本市民用住房的樓層相對較低,65.9%的家庭住房為無電梯式樓房,只有25.6%的家庭住在有電梯的商品房里,還有8.5%住在城中村。由于房改不斷深入,目前居民住房私有化比例占調(diào)查人數(shù)的69.3%;20.5%向房管所租用房屋;10.2%租住單位的.房子。住房面積多數(shù)在35~85平方米之間。
最熱銷的戶型與區(qū)域
據(jù)統(tǒng)計,市場上最熱銷的房子是面積在90平方米~120平方米的緊湊型二室、三室的戶型。而可承受價格以4000~5500為主,以3000~4000元及5500~8000元為輔。購房資金以家庭儲蓄為主,以銀行貸款為輔。
購房主要對象
數(shù)據(jù)顯示,購房對象趨于年輕化,商品住宅購房對象以40歲以下為主,占調(diào)查人數(shù)的63.2%。以下是不同年齡階段購房群體的比例排序:
1)21~30歲的人群比例為28.8%
2)31~40歲的人群比例為34.6 %
3)41~50歲的人群比例為18.5%
4)50歲以上的人群比例為16.1%
5)20歲以下的人群比例為2.0%
總體購房人群以大專以上學(xué)歷為主流,半數(shù)以上為全職工作者,重點(diǎn)分布于政府機(jī)關(guān)、貿(mào)易、制造業(yè)及教育文化領(lǐng)域,以公司中級經(jīng)理、制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員居多,輔之以其他行業(yè)人士。家庭收入在7000~10000元范圍內(nèi)為購房主體。
行業(yè)分析
以上數(shù)據(jù)顯示,由于經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的勢態(tài)使房地產(chǎn)有著驚人的發(fā)展?jié)摿Α1臼械纳唐贩空伎傮w的86.5%。大多購房者都追求環(huán)保與居住環(huán)境問題,包括:人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍等,這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇5
一、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策
1、國家經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)大勢現(xiàn)狀
。1)經(jīng)濟(jì)狀況分析:近3—5年經(jīng)濟(jì)增長,去年同比數(shù)據(jù)。
(2)房地產(chǎn)大勢分析:近期房地產(chǎn)發(fā)展情況、投放量、消化量、控制量等。
2、國家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析主觀分析,分解成若干條
3、分析及應(yīng)對
。1)通過經(jīng)濟(jì)層面分析,提出市場投放觀點(diǎn)等
。2)通過對政策的解讀,提出對項目的應(yīng)對政
二、縱觀市場及區(qū)域(以重慶市涪陵區(qū)為例)
1、涪陵城區(qū)概況及經(jīng)濟(jì)狀況城鄉(xiāng)劃分、下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、人口基數(shù)、經(jīng)濟(jì)總量、房地產(chǎn)資金投放情況等
2、涪陵區(qū)整體規(guī)劃及發(fā)展方向整體規(guī)劃及城市發(fā)展方向,主城區(qū)、新城區(qū)等符合劃分。
3、涪陵區(qū)土地市場投放情況政府客觀數(shù)據(jù),并形成潤弘;快速啟動項目,快進(jìn)快出,迅速回金。
4、涪陵區(qū)最近6個月的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及解讀通過調(diào)研了解,對半年內(nèi)市場變化的判斷主要體現(xiàn)為:
(1)新樓盤的推出量
。ǎ玻┯袩o新產(chǎn)品(特色產(chǎn)品、創(chuàng)新戶型等)的出現(xiàn)
。ǎ常﹥r格有無明顯拉上
。ǎ矗╅_盤項目的.分析與判斷
。ǎ担┫M(fèi)需求導(dǎo)向如何
。ǎ叮﹨^(qū)域政策執(zhí)行及應(yīng)對情況,對區(qū)域市場影響如何
三、涪陵區(qū)房地產(chǎn)市場解碼
。、個案調(diào)研含個案調(diào)研印象,優(yōu)劣勢分析
。、在售項目總結(jié)及細(xì)分
。帷⑹袌隹傮w特征
。、板塊劃分及格局狀況
c、建設(shè)規(guī)模分析
。、建筑風(fēng)格分析
。濉粜头治
。、價格競爭分析
。纭⑾M(fèi)群體分析
。、購買力分析
。、營銷和推廣的認(rèn)識
。场⑹袌霭l(fā)展趨勢預(yù)測
。、住宅
市場定位上,產(chǎn)品規(guī)劃及定位上,戶型定位上,景觀設(shè)計上,樣板區(qū)設(shè)計上
。狻⑸虡I(yè)
隨著城市發(fā)展,土地日益稀缺,地價攀新高,以商業(yè)為主的綜合體或商業(yè)項目將陸續(xù)出現(xiàn)······主要目的是提上土地價值,增加項目開發(fā)利潤。
c、寫字樓
就涪陵區(qū)而言,早期辦公場所主要集中在舊式住宅或臨街住樓上,市場呼喚一批具備形象及辦公環(huán)境好的寫字樓產(chǎn)品出現(xiàn)。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇6
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
20xx年,在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下,按照省、市和縣委、縣政府的總體部署,大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè),認(rèn)真履行行業(yè)管理職能,以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo),以服務(wù)大局、情系民生為著眼點(diǎn),以實施重點(diǎn)項目帶動戰(zhàn)略為重點(diǎn),強(qiáng)力攻堅,勇于突破,各項職能工作取得突破性進(jìn)展,行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高,為我縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年,由于受全球金融危機(jī)的影響,我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展,全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程,開發(fā)建筑面積10。7萬平方米,全年竣工住房面積12。6萬平方米,人均增長0。3平方米。目前,縣城居民人均居住面積已達(dá)28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍,全縣公房上市交易43套,面積0。27萬平方米;存量住房上市交易127戶,面積1。3萬平方米,交易額1395萬元,拉動了內(nèi)需,激活了房地產(chǎn)市場,增加了契稅,為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問題
近些年,我縣重視法制建設(shè),不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作,特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動,有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作,加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中,也發(fā)現(xiàn)一些問題,這些問題主要有:
一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預(yù)(銷)售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示,缺漏了部分公示內(nèi)容,如:崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的'“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中,住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。
三、幾點(diǎn)建議
1、放開搞活,培育住房二級市場
在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場,為了進(jìn)一步放開搞活住房二級市場,促進(jìn)存量住房流通,實現(xiàn)與商品房增量市場的聯(lián)動,適應(yīng)居民改善居住條件的需求,拉動居民消費(fèi),必需降低準(zhǔn)入門坎,取消已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的審批手續(xù);必需簡化辦事程序,提高辦事效率,實施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策,降低稅費(fèi);必需培育和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場;
2、規(guī)范市場,著力監(jiān)管與服務(wù)
在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面,應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料,而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)(銷)售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)(銷)售許可證制度,建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點(diǎn),建立物業(yè)管理機(jī)制
一是加大宣傳,轉(zhuǎn)變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動,提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育,不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念,增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系,爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用,對開展物業(yè)管理,改善人居環(huán)境工作給予大力支持,有效實施舊住宅區(qū)綜合整治,如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理,如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺政策,建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策,制定管理實施辦法,明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù),具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同,明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系,規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依,使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系,全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)
一是建立責(zé)任制體系,切實加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),設(shè)立專人負(fù)責(zé),嚴(yán)格操作規(guī)程,實行一級對一級負(fù)責(zé),強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識。二是依法依規(guī)運(yùn)作,積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房 和廉租住房建設(shè)實施意見》的要求,堅持科學(xué)運(yùn)作,規(guī)范操作規(guī)程,采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式,向社會廣泛開展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作,嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用,并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項報告、統(tǒng)計報表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能,進(jìn)一步落實住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新,進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù),不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路,使“兩房”建設(shè)這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展,造福于民。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇7
一、調(diào)研前言
長沙是湖南省會,位于湖南省東部偏北,是湖南的政治,經(jīng)濟(jì),文教,商貿(mào)和旅游中心,是中南地區(qū)重要的資金,技術(shù),原材料集散地和交通樞紐,東接浙贛,西引川黔,北控荊楚,南領(lǐng)桂粵,素有“荊豫唇齒,黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉,天心,岳麓,開福,雨花五區(qū)和長沙,望城,寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里,人口613萬,其中城區(qū)面積556平方公里,人口199萬。 本次調(diào)研主要是為了了解長沙地區(qū)的人均住房面積情況,針對XX年長沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查,通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況,以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法,抽取幾個單元式配套住宅,進(jìn)行上門訪問調(diào)查。通過此次調(diào)研,我們了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況,不同層次收入的人群所住房的面積也不同:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示:有80%的戶主住房情況低于總平均值,所以希望可以把住房情況變得合理化,更平均化。
。ㄒ唬┱{(diào)研時間及地點(diǎn) xx年初至xx年末 長沙市區(qū)
(二)調(diào)研對象及范圍 長沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民
(三)調(diào)研目的 了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況,和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同,以及當(dāng)前長沙的住房形式以及人均住房面積。
(四)調(diào)研方法 隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門訪問調(diào)查法
。ㄎ澹┱{(diào)研結(jié)論
通過調(diào)查了解長沙的人均住房面積有了很大的增長,從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長,房屋銷售面積,土地購置面積等等,都在增長,但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調(diào)查我們了解到了:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。其中:租公房23戶占5.75%,租私房14戶,占3.50%,自由私房360戶,占90.0%,其他3戶,占0.75%。其中一居室19戶,二居室173戶,三居室147戶,四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%,有兩套占1.38%還有3套占0.82%,擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長沙的人均住房面積有了很大的增長,從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個增長速度是飛躍性的。但住房的.兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長,房屋銷售面積,土地購置面積等等,都在增長,但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預(yù)測
(一)長沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從1980年開始到XX年,長沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬人增加到XX年的218.75萬人,人均住房使用面積由1980年的7.67增長到XX年的21.64,登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化,時高時低,無法預(yù)測。
。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米,10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米,60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米,10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米,10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米,總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
。ㄈ┳》款愋秃同F(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房,3.50%租賃私房,90.0%自有私房,0.75%市其他類型。其中,2.0%是單棟配套樓房,89.25%是單元式配套住宅,5.5%是普通樓房,3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室,46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房,1.38%有三套住房,0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的,46.21%的家庭居住類型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
(四)長沙市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米,竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米,房屋售出面積,從39.97平方米增長到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍,而竣工房屋面積增長了7倍,房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬平米,其中空置1—3年面積49.42萬平米,空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。
從而可以看出長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購買房屋。
四、結(jié)論及建議
通過此次調(diào)研,可以看出長沙市從1980年到XX年,人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的,46.21%的家庭居住類型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍,而竣工房屋面積增長了7倍,房屋售出面積增長了30倍。長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購買房屋。 長沙市可以減少房屋的施工建筑,將現(xiàn)有的商品房屋出售出去,適當(dāng)?shù)慕档头績r。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇8
一、大豐港房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
大豐港是江蘇省委、省政府重點(diǎn)建設(shè)的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連云港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里,可經(jīng)上海港、釜山港直達(dá)東南亞和歐美各大港口。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢,使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國際市場接軌的大跳板。
這里交通運(yùn)輸十分便捷,集疏運(yùn)條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運(yùn)河相連。蘇通長江大橋已經(jīng)建成,從沿海高速公路到上海市區(qū)僅需2小時車程;大豐港距鹽城機(jī)場僅45公里,鹽城機(jī)場已開通至北京、廣州、云南、溫州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級航道200xx年12月開工建設(shè),經(jīng)通榆運(yùn)河可直達(dá)長江水系;大豐港至大豐市區(qū)雙向8車道的通港大道正在建設(shè);在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規(guī)劃!昂、陸、空”現(xiàn)代化立體交通格局已經(jīng)形成,成為江蘇新型的海河聯(lián)運(yùn)口岸。
大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區(qū)域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸。每年直接供應(yīng)或經(jīng)過該地區(qū)供應(yīng)的大宗貨物中僅煤碳就達(dá)3000萬噸,木材達(dá)300立方米,集裝箱生成量50萬TEU,各類化學(xué)品500萬噸。
在大豐港新一輪城市建設(shè)高 潮的帶動下,全港房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場,消費(fèi)者的購房變得加理性,因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此,我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動,我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)的一個獨(dú)立新城,按照“一年拉開主框架,二年初見成效,三年建成2平方公里,五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動區(qū)”的目標(biāo),以“規(guī)劃指導(dǎo)、集中開發(fā)、環(huán)境先行、政府引導(dǎo)、市場開發(fā)”為原則,科學(xué)策劃、科學(xué)開發(fā)。啟動區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。
港城啟動區(qū)先期已建成海關(guān)、商檢、海事、國土辦公樓等開關(guān)通航必備的行政建筑設(shè)施。配套建成了海關(guān)橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁。目前正在實施五溫泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環(huán)湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學(xué)院體育場的等項目,并在此基礎(chǔ)上建設(shè)港區(qū)行政中心,啟動開發(fā)附近居住小區(qū)和商貿(mào)區(qū),引導(dǎo)周邊地區(qū)的人口移居,為新中心區(qū)開發(fā)注入活力。
啟動區(qū)的中遠(yuǎn)期,在港口、工業(yè)區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)上,將以大型房產(chǎn)項目的開發(fā)帶動啟動區(qū)商業(yè)金融、生產(chǎn)服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。以日月湖為中心的游樂休閑設(shè)施的開發(fā)帶動整個區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展。以洋輝路北側(cè)休閑娛樂區(qū)的.開發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開發(fā)為主要方向,同時實現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建設(shè),確立啟動區(qū)的形象。
按大豐港作為鹽城港主港區(qū)的定位,大豐港海港新城將定位為鹽城主城區(qū)的“副核”組成部分,大豐港區(qū)重要生活后勤基地,公共服務(wù)核心。港城建成后將集行政、商貿(mào)、金融、信息、文化、娛樂、游覽等功能于一體,必將成為海港新城能量集聚、規(guī)模效益最先集中的地區(qū),是實現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式服務(wù)的重要舉措、“以港興工”、“以工興市”方略的重要體現(xiàn)、海港新城經(jīng)濟(jì)增長的重要區(qū)域。
港城5平方公里啟動區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為:一湖映五區(qū)、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區(qū),一湖指4平方公里的人工湖——日月湖,環(huán)湖布置居住、科研、商業(yè)、綜合片區(qū)。五洲拱日月,指別墅、休閑、餐飲、公園、文化中心等象5個小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北,指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起,形成共同發(fā)展之態(tài)勢。璀璨奪星光,指日月湖上各種活動設(shè)施豐富多彩,各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上,它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風(fēng)景線,好比天上的繁星一樣褶褶生輝。
三、房地產(chǎn)市場分析
針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調(diào)分析。
星湖花園房價均在4000左右,工人工資在150到160左右,打樁6到7元一米,多層12米,高層要20米道30米,土建的成本1400左右,發(fā)包價格不明,無土地成本。
---市場結(jié)論:
1、常平房地產(chǎn)市場前程看好,但其競爭也是日趨激烈,品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,到施工設(shè)計,還是物業(yè)管理,銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。
2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變,由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同,新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。
3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重,集中在100—140平方米,三戶二廳為主,相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。
4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn),實際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,個別樓盤因其早期設(shè)計不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào),現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外,都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇9
第一部分、阜新市概況
阜新1940年建市,市名源于“物阜民豐,煥然一新”之意。東臨省會,距沈陽直線距離147.5公里;南靠渤海遼東灣,與大連港南北相望;西與錦州港、京津地區(qū)襟衣相連,是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的組成部分之一。全市總面積10355平方公里,其中城市規(guī)劃區(qū)面積674.02平方公里,建成區(qū)面積53平方公里。下轄兩縣五區(qū),即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區(qū)、細(xì)河區(qū)、太平區(qū)、新邱區(qū)、清河門區(qū)。此外,還有省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。全市總?cè)丝?93萬,其中城市人口78萬。全市有30個少數(shù)民族,共30.5萬人,占總?cè)丝诘?5.8%,其中蒙古族人口22萬,占總?cè)丝诘?1%。
阜新具有悠久的歷史文化。境內(nèi)的查海古人類遺址,距今已有7600年以上的歷史,著名考古學(xué)家蘇秉琦先生因此將阜新譽(yù)為“玉龍故鄉(xiāng),文明發(fā)端”。在遼代,阜新是契丹民族的主要活動區(qū)域,近年來發(fā)現(xiàn)了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內(nèi)的懿州古城,是武當(dāng)宗師張三豐的出生地。在清朝,阜新是藏傳佛教的東方傳播中心,境內(nèi)的瑞應(yīng)寺現(xiàn)有國務(wù)院冊封的七世活佛,海棠山上至今還保留著267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市,至今已有100多年的煤炭開采歷史。
近幾年阜新的房產(chǎn)市場呈現(xiàn)上升趨勢,而且有穩(wěn)步上漲的勢頭,所以,阜新市近幾年的房子建造業(yè)發(fā)展迅速。
第二部分、阜新市房地產(chǎn)市場特征
一、阜新市房產(chǎn)整體發(fā)展概況
、偻ㄟ^調(diào)查我們發(fā)現(xiàn),目前本市的房產(chǎn)市場具有以下特點(diǎn):
②房產(chǎn)開發(fā)起步較晚,開發(fā)規(guī)模及價格正處于逐步攀升階段,房產(chǎn)開發(fā)商品化程度偏低;③房地產(chǎn)市場還缺乏規(guī)范的市場化運(yùn)作的體制及環(huán)境,規(guī);氖袌龀醪叫纬桑虎苷w的營銷手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠,但營銷水平并不落后;二級市場表現(xiàn)稍活躍,其價位與商品房市場步調(diào)接近。
二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析
從整個阜新市房地產(chǎn)市場的發(fā)展看,住宅商品房的開發(fā)處于快速發(fā)展階段,原有商品房供應(yīng)量不多,后續(xù)開發(fā)量正逐步增加;有較高知名度和美譽(yù)度、有實力的開發(fā)商較多;隨著競爭激烈程度的加強(qiáng),發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設(shè)計、物業(yè)管理上的意識逐漸加強(qiáng),戶型設(shè)計、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。依據(jù)調(diào)查顯示,目前阜新市房產(chǎn)品質(zhì)逐步提升,具有代表性的有:海鑫國際、祥宇一品、金地花園、銀通國際等。下面就這些樓盤進(jìn)行具體分析,以便掌握阜新市未來的`市場發(fā)展情況,為本案的開發(fā)與營銷提供參考資料。
1、代表性樓盤概況
規(guī)模普遍較小,建筑風(fēng)格單一,以傳統(tǒng)多層建筑為主,小高層為輔;小高層呈現(xiàn)與多層共存的市場現(xiàn)狀,小高層市場有待于在今后的市場中逐漸培育,目前還處于初級階段;產(chǎn)品立面外觀多數(shù)以外墻涂料處理,品質(zhì)感稍顯不足;開發(fā)戶型主要以二房、三房為主,四房占很少一部分,頂層復(fù)式產(chǎn)品稀缺。大多數(shù)建筑面積在80——135平米之間。
2、代表樓盤對比
根據(jù)上述目前房地產(chǎn)市場在預(yù)售項目的供給量特征,本次調(diào)研特別針對市場上具有代表性的房產(chǎn)項目展開分析,有針對性的發(fā)掘這些項目與本項目的相通之處、借鑒市場運(yùn)作的經(jīng)驗,為本項目的規(guī)范化市場運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。
⑴海鑫國際
——項目定位:阜新人上層生活的坐標(biāo)。
——項目規(guī)模:占地面積14.85萬平方米,由多層和小高層組成,分三期開發(fā)建設(shè),共開發(fā)建設(shè)47幢樓,一期15幢,20xx年8月30日竣工,現(xiàn)已全部入住,二期工程20xx年8月30日竣工4幢,二期現(xiàn)有16幢即將竣工,三期即將開工。
——建筑特色:簡潔、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。
——工程進(jìn)度:09年4月份而起進(jìn)入市場以來,截至目前接近三年時間,目前工程進(jìn)度接近完工。
——銷售情況:房屋接近售完,還有部分小戶型以及大戶型待售。
——價位情況:均價2500元左右,10樓參考價位3200元/㎡,最低、最高價在2300—3500元浮動。
——主力總價:以125㎡主力三房為例,市場總價為:35萬左右。
——商業(yè)分析:臨街商鋪10000元/㎡,最小的商鋪面積為33㎡,總價為33萬,與住宅類主力戶型的主力總價接近。
——項目配套:超市分布周邊,餐飲、娛樂、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施均可以滿足社區(qū)居民的日常消費(fèi),配套完善。
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——項目定位:戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯,地理位置好。
——項目規(guī)模:建筑面積160000平方米,占地面積119350平方米。
——銷售情況:現(xiàn)已售完,二期建設(shè)完畢,已銷售65%,三期已規(guī)劃完畢,正在建設(shè)之中。
——價位情況:起價:2650元/平方米,最高價:3800元/平方米,均價3200元/平方米。
——主力戶型:二房68平方米-102平方米,三房105平方米-130平方米。
——其他資料:金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行建造和規(guī)劃,容積率為1.34,綠化率為40%,一期總戶數(shù)為1928戶,采取地?zé)帷?/p>
——項目配套:周邊有小型菜市場、游泳館、公園,超市以及飯店圍繞小區(qū)分布,2路、2環(huán)、12路、13路都在小區(qū)門口經(jīng)過。
第三部分、區(qū)域市場總體分析
一、該項目所在區(qū)域概況
小區(qū)位于位于人民街以東,東風(fēng)路以北,工業(yè)街以西的34.8萬平方米的祥宇·一品,在摘地之初就惹來各方的關(guān)注,如今,一期27幢15萬平方米已經(jīng)售罄。阜新首席德式風(fēng)情建筑呈現(xiàn)在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間,高低錯落,藍(lán)色坡屋頂彰顯出藝術(shù)的流暢與美感,簡約、美觀、莊重、大氣,品質(zhì)感優(yōu)越;線條、色調(diào)、建筑,都表現(xiàn)出了簡約、硬朗、莊重的氣質(zhì),它對人的活動空間非常注重,無論是建筑物的外部,還是建筑物的內(nèi)部,都通過有層次的空間營造來滿足人的需要。
二、地塊分析
阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經(jīng)阜新市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的房屋建筑工程總承包三級資質(zhì)的建筑公司。公司設(shè)有總經(jīng)理辦公室、工程部、安全質(zhì)量部、物資供應(yīng)部、財務(wù)部、經(jīng)營部、保衛(wèi)處等部門。工程共49棟樓,建筑面積達(dá)到30萬平方米。
三、競爭分析
本項目周邊3公里半徑范圍內(nèi)具有代表性的是時代海鑫房產(chǎn)開發(fā)的海鑫國際項目,共有13棟多層、3棟小高層,其中60%以上被公務(wù)員團(tuán)購,目前該項目現(xiàn)房呈現(xiàn),與本項目不構(gòu)成直接的競爭局面。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇10
一、云陽概況
。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況云陽縣位于重慶市東部,三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣,南連湖北省利川市,西界重慶市萬州區(qū),北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51,北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間,南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過,境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里(距三峽大壩260公里),順江而上西至重慶市區(qū)337公里(距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里)。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn),末總?cè)丝?29萬人,其中:農(nóng)業(yè)人口103萬人,占91.03%;非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主,少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人,占0.28%。(二)區(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū),地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜,最高點(diǎn)為海撥1809米,最低95米;全縣地形起伏大,山高坡陡,丘陵少,平壩更少,可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū),季風(fēng)明顯,具有春早不穩(wěn)定,夏熱多伏旱,秋涼多綿綿雨,冬暖少日照,主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c,最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時,年平均降雨量1100.1毫米,無霜期300天以上,適宜多種農(nóng)作物生長。
(三)區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會條件“十一五”期間,地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%,全縣gdp達(dá)到53.3億元,比接近翻一番,人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元,相當(dāng)于“十五”的3倍,年均增長24%,高出計劃11.4個百分點(diǎn)。財政收入達(dá)到2.23億元,年均增長12.99%,比預(yù)期目標(biāo)高3.99個百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元,年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由42.3:33.7:24.0調(diào)整到的31.1:33.3:35.6。社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元,年均增長12.2%,比計劃高0.9個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成,城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施,提升了城市品位,城市創(chuàng)新工作卓有成效,新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng),加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽交通四通八達(dá),運(yùn)輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過,現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處,沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽港停泊運(yùn)營。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內(nèi),至開縣二級路今年貫通,至湖北利川二級路,蘭杭高速公路云陽段即將通車,云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機(jī)場、萬州火車站48公里,僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座,完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里,在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里,縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級公路456公里,90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級標(biāo)準(zhǔn),95.8%的村通公路。新建二級車站1個,三級車站4個,完成港口碼頭復(fù)建11處。
。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ辉脐栃驴h城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心,三峽旅游服務(wù)基地之一,發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為:發(fā)展到20萬人,2020年30萬人,用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu),形成以雙江為中心,人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài),圍繞新城,大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn),成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠(yuǎn)的移民新城,以云陽新縣城為中心,構(gòu)建極核發(fā)展模式,加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系,加快自身發(fā)展,以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè),充分挖掘全縣旅游資源,著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局,接待游客250萬人次,張飛廟成功搬遷,7月19日正式開館,被評定為國家aaaa級景區(qū),成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇,將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園,建成了云陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施,提升了城市品位,城市創(chuàng)建工作卓有成效,新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng),加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃,不可用于出讓的公益性質(zhì)用地(道路廣場用地、市政設(shè)施用地、綠地)在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%;兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地(行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地)在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓,但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓,本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產(chǎn)開發(fā)情況
。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場總體態(tài)勢云陽新城為移民城,云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”,已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場,消費(fèi)者的購房變得更加理性,因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查,居民普遍擁有住房,有的甚至有兩套或者三套以上的'住房,區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展,可以通過在特色上下功夫,開辟高端市場空間。為此,我們進(jìn)行了“云陽縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動,總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。
。ǘ┛晒┓康禺a(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災(zāi)治理的機(jī)遇,將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園,能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右,,縣府通過招商引資,湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標(biāo)。1、開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑,該樓盤占地18706平方米(28畝),建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米,住宅公寓面積6.8萬平方米,容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米,最高價達(dá)到1700元/平方米,銷售狀況良好,該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤,該樓盤占地1867.6平方米(2.8畝),建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米,住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米,住宅部分起售價為1500元/平方米,最高價達(dá)到2200元/平方米,銷售狀況良好,該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場,該樓盤占地100050平方米(50畝),工程分三期建成。-,一期工程樓盤占地26680平方米(150畝),建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米,住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米,住宅部分起售價為900元/平方米,最高價達(dá)到1200元/平方米;-,二期工程樓盤占地26680平方米(50畝),建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米,住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米,住宅部分起售價為1050元/平方米,最高價達(dá)到1750元/平方米;,三期工程樓盤占地26680平方米(50畝),建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米,住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米,住宅部分起售價為1750元/平方米,最高價達(dá)到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好,其開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際,該樓盤占地27346平方米(38畝),建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米,住宅公寓面積14.8萬平方米,容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米,最高價達(dá)到3000元/平方米。2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前,在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境,電梯小高層為賣點(diǎn),戶型為90-110平方米(小戶型,小面積),120-145平方米(中戶型,中面積),180-250平方米(大戶型,大面積),小戶型、小面積占60%,中戶型、中面積占25%,大戶型,大面積占15%。購房以外地人和本地人為主,其戶型方正實用,樓價偏高,各方面配套齊全,預(yù)銷售很樂觀;外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶型設(shè)計新穎超前,戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌,F(xiàn)樓體已近封頂,由于近年云陽的房地產(chǎn)市場火爆,住宅部分起售價為1500元/平方米,最高價達(dá)到2200元/平方米,銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境,電梯小高層為賣點(diǎn),戶型為80-95平方米(小戶型,小面積),100-125平方米(中戶型,中面積),130-180平方米(大戶型,大面積),小戶型、小面積占55%,中戶型、中面積占35%,大戶型,大面積占10%。購房以本地人為主,其戶型方正實用,樓價偏高,各方面配套齊全,預(yù)銷售很樂觀;福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境,電梯小高層為賣點(diǎn),戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主,其戶型方正實用,樓價偏高,各方面配套齊全,預(yù)銷售很樂觀;由于走品牌個性化,特設(shè)7.5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級材料,名廠潔具及廚具,新盤推出特價單位毛胚房,造成過一時搶購熱潮,作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人,外地商人,銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
三、土地市場分析根據(jù)云陽縣國土局提供的—土地出讓交易結(jié)果,與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1云陽土地出讓交易情況年度價格最高價(萬元/畝)70.4715.1870.7263.9122.7244.1375.50最低價(萬元/畝)2.001.644.406.985.684.4035.50平均價(萬元/畝)4.505.4423.2228.9414.2024.2755.50可以看到,土地市場在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計云陽縣土地市場將在穩(wěn)定下來,呈上升勢頭。根據(jù)云陽縣近年來土地出讓的實際情況,土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢,雖然略有下降,恢復(fù)到正常水平,開始有大幅增幅。表2云陽縣—土地出讓情況年度價格最高價7.4715.1870.7263.9122.7244.1375.50最低價2.001.644.406.985.684.4035.50平均價4.505.4423.2228.9414.2024.2755.50
四、土地儲備的幾點(diǎn)建議
(一)應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定(即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈)1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地,區(qū)位優(yōu)勢好,增值大,變現(xiàn)快,應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作。
(二)由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響,具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃,具體規(guī)劃指標(biāo)未定,導(dǎo)致實際可出讓的土地面積無法確定,對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。特此報告
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇11
今年以來,在國家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列利好政策,特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動下,我市房地產(chǎn)市場明顯活躍,開發(fā)投資逐漸向好,商品房銷售持續(xù)上升,政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。
一、當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月,我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元,同比下降9.0%,較今年最低點(diǎn)回升近6個百分點(diǎn),比三季度提高了1.1個百分點(diǎn)(如圖1所示),占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%,比三季度下降0.1個百分點(diǎn)。圖1 1-11月××市及縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資情況1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表
投資額(億元)
占開發(fā)投資比重(%)
比重同比增減(%)
房地產(chǎn)開發(fā)投資
94.9
—
—
其中:商品住宅
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業(yè)營業(yè)用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)!岸唤怠薄kS著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫,市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化,施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長,新開工面積同比下降,但下降幅度逐漸收窄?⒐っ娣e276.7萬平方米,同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米,同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米,同比增長143.2%;商業(yè)營業(yè)用房25.5萬平方米,同比增長111.1%。
新開工面積293.0萬平方米,同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米,同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米,同比增長117.3%;商業(yè)營業(yè)用房39.7萬平方米,同比下降8.6%。
二、房地產(chǎn)新政對市場影響的分析
1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來,我市及時出臺了有效的“房產(chǎn)新政”,今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施,共出臺四項樓市新政,其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我
市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》、《關(guān)于促進(jìn)項目新開工的政策措施》,同時加大金融支持服務(wù)力度,降低公積金貸款首付比例,首付房款比例由30%調(diào)整為20%,貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元,貸款最長期限由20年調(diào)整為30年,縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限,并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn),有效降低了購房者的購房成本,緩解了開發(fā)商的資金壓力,無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是一種利好,增強(qiáng)了信心、得到了實惠。從目前的情況來看,在經(jīng)過幾個月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果,為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效。去年下半年以后,針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略,采取了各種優(yōu)惠促銷措施,極大地刺激了居民的購房欲望和消費(fèi)熱情,使得成交量大幅增長。
三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個問題
其次,房價高位運(yùn)行,可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長,市場回暖跡象趨于明顯,部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映,在成交量稍有起色之后,從3月份開始,有部分樓盤開始提價,到了8月份,一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看,今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡,同比增長12.3%,其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡,同比上漲17.62%。在市區(qū),出現(xiàn)了諸如:帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長,勢必對銷售形成新的制約。
四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、加快政策調(diào)整,給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺的'《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容,政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此,政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅定地用市場化標(biāo)準(zhǔn),給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境,為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。
2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵社會投資,發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目,加大廉租房和政府保障性住房建設(shè),以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙,也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房價,而事實上當(dāng)前的房價仍然包含著較大的利潤,一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者,二者之間的訴求達(dá)到一個合理的平衡,房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃,防范資金鏈斷裂,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量,而市場成交則有賴于市場消費(fèi)能力。因此,居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。
4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇12
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,投資規(guī)模逐漸增大,市場交易日益活躍,居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴(kuò)大就業(yè),帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,提升城市形象,繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。
一、基本概況:
xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米;專業(yè)市場6個,面積37.3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米,其中商業(yè)26萬平方米;網(wǎng)上銷售備案商品房2599套,面積29.7萬平方米,均價2168元/平方米;網(wǎng)上銷售備案普通住房xx套,面積23.86萬平方米,均價1924元/平方米;網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶,面積6.87萬平方米,均價3248元/平方米。
xx年元月至4月,網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套,面積25.4萬平方米,均價2804元/平方米,房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定,去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響,但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大,房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今,泗洪縣商品房銷售量明顯增長,尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰,這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題:
1、供電方面:一些小區(qū)存在供電不完善問題,為臨時用電。究其原因:供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線,費(fèi)用昂貴,給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,無法解決,部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象,群眾意見較大。
2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善,在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家,大部分為本地企業(yè),規(guī)模小,資金缺乏,管理人才不足,在開發(fā)管理過程中,重效益輕管理,導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善,出現(xiàn)一些遺留問題,甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象,影響群眾的消費(fèi)心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響,各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根,下半年,全球性金融危機(jī)爆發(fā),年底,政府出臺了放寬金融政策,但到目前為止收效尚不明顯,主要原因:各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大,目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款,大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高,參與融資主體對目前市場信心不足,融資難度大,導(dǎo)致開發(fā)項目資金短缺,以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資,大量資金外流,項目多的企業(yè)資金缺口巨大,舉步維艱,直接影響項目的.推進(jìn)速度,更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來,泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn),受到省市表彰,每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低,與商品住宅價格差距較大,大部分拆遷戶購買了安置房,一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價銷售影響,雖然住房剛性需求仍然存在,但是群眾持幣觀望的情緒較濃,使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策,一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算:
1、有序的開展拆遷規(guī)劃,適度控制招拍掛土地的數(shù)量,以平衡現(xiàn)有市場供需,預(yù)計xx年泗洪縣將推出土地11塊,面積800畝,基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前,詳細(xì)規(guī)劃好供電線路,從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題,由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題,杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談,會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議,但開發(fā)資金仍有較大缺口,希望通過有效途徑,爭取銀行更大貸款支持,確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進(jìn)。
4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時,一是出臺新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價格,縮小與商品房之間的價格差距;二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān),打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為,杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度,各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識,建立一站式審批制,高起點(diǎn)規(guī)劃,高質(zhì)量施工,完善基礎(chǔ)設(shè)施配套,提升小區(qū)檔次,讓群眾滿意消費(fèi)。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上,根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善,出臺補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況,為其完善手續(xù),擴(kuò)大二手房市場,爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展,以此助推商品房市場的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳,通過各種新聞媒體,宣傳各種購房優(yōu)惠政策,堅持正確的輿論導(dǎo)向,激發(fā)群眾的購房欲望,以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
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