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房屋資產(chǎn)評估報告書

時間:2023-12-08 11:54:50 其他報告 我要投稿
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房屋資產(chǎn)評估報告書

  在生活中,大家逐漸認識到報告的重要性,報告包含標題、正文、結(jié)尾等。你所見過的報告是什么樣的呢?下面是小編為大家整理的房屋資產(chǎn)評估報告書,僅供參考,希望能夠幫助到大家。

房屋資產(chǎn)評估報告書

房屋資產(chǎn)評估報告書1

  一、 委托方與資產(chǎn)占有方的簡介(或評估報告使用者)

  主要包括: 以機構(gòu)代碼證為準或以企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為準

  ⑴機構(gòu)代碼或注冊證號

 、茩C構(gòu)名稱 地址(住所)

  ⑶法定代表人

 、茸再Y金

  ⑸機構(gòu)類型(經(jīng)濟性質(zhì))

 、式(jīng)營方式及經(jīng)營范圍

 、俗宰C號以及登記有效期

  二、 評估目的

  委托方以本次委托評估的主要目的或評估報告的主要用途

  三、 評估范圍與對象

  主要涉及對估價對象的概括性描述,委估對象的資產(chǎn)概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項經(jīng)濟技術(shù)指標;房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、建筑類型等;機器設(shè)備的則需描述種類、型號、設(shè)備維修保養(yǎng)情況等.

  四、 評估基準日(通常描述如下)

  評估基準日是確認資產(chǎn)評估價格的基準時間,本項目所選取的評估基準日是依據(jù)經(jīng)濟行為由委托方確定的一個特定會計期間的終止時點,這個時點能反映評估對象的整體狀況,而且評估基準日前后沒有可能導致被評估資產(chǎn)價值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評估基準日的選擇是合理的

  注: 一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準

  五、 評估原則(按不同的評估目的、方法、對象取舍)

  A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場原則 D、持續(xù)經(jīng)營原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價時點原則 H、獨立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業(yè)性原則 K、科學性原則 L、貢獻原則 M、預期收益原則 N、最高最佳使用原則

  六、 評估依據(jù)

  主要包括各種經(jīng)濟行為文件、法律法規(guī)、采用取價標準的各種資料及其他參考資料.如:

  1、國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》;

  2、國資辦發(fā)(1996)23號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》的.通知;

  3、財政部財評字[1999]91號文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;

  4、《xx市建筑工程造價信息標準計價》20xx年第1期;

  5、《建筑附屬工程造價速算手冊》;

  七、 評估的假設(shè)及限制條件(無形資產(chǎn)土地使用權(quán)評估時)

  八、 評估方法

  其中典型的就是重置成本法,一般描述如下:

  根據(jù)評估目的和委估建筑物的特點,從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、資產(chǎn)持續(xù)使用為假設(shè)前提,采用重置成本法進行評估。

  (一)基本計算公式:

  評估價值 = 重置價值-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值

  重置價值 = 建安工程造價+前期及其他費用+管理費用+資金成本+開發(fā)利潤

  式中:

  前期及其他費用 = 建安工程造價×各費用系數(shù)之和;

  (二)重置價值的確定

  房屋建筑物的重置價值是根據(jù)xx市現(xiàn)行的工程造價及取費調(diào)差文件,對其工程造價指標進行分析測算,結(jié)合現(xiàn)場核實及測量的建筑工程內(nèi)容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結(jié)構(gòu)、施工方法、裝修情況、設(shè)備情況等),對所對應(yīng)的工程造價指標進行調(diào)整,綜合確定建筑物的建安工程造價,并攤?cè)虢ㄔO(shè)過程中所發(fā)生的工程其他費用(如其他費用、管理費用、合理利潤、資金成本等),確定建筑物的重置單價,再乘以核定的面積,得到房屋建筑物的重置價值。

  重置價值中各組成項目按如下方式確定:

  (1)房屋建筑物的建安工程造價:評估人員根據(jù)房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件形式、跨度及其功能等方面,與同一地區(qū)同類建筑物進行比較,根據(jù)xx市定額站發(fā)布的20xx年第2期《xx市建設(shè)工程造價信息》經(jīng)濟指標及有關(guān)材料價格計算出建筑物單位面積建安工程造價,并與工程結(jié)算書指標對比、分析調(diào)整,確定其單位面積建安工程造價。

  (2)前期及其他費用:根據(jù)xx物價局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費用,項目包括勘察設(shè)計費、工程招投標費、預算定額編制管理費、預算定額費、城建配套費、城市規(guī)劃管理費、教育附加費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、消防配套費、白蟻防治費。

  (3)管理費用根據(jù)目前xx市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費占工程總造價的比例分析確定。

  (4)資金成本采用評估基準日適用的中國人民銀行公布的建設(shè)期貸款利率計算,計算項目包括建安工程造價、前期及其它費用、管理費用。

  設(shè)定投資在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。

  (5)開發(fā)利潤指為開發(fā)建設(shè)房屋而應(yīng)獲得的平均利潤,對于工業(yè)用房,開發(fā)利潤一般為零。

  (三)綜合成新率的確定

  1、實體性貶值率

  根據(jù)房屋建筑物結(jié)構(gòu)和使用用途,以現(xiàn)場勘察時房屋的外觀直觀現(xiàn)狀以及評估人員的評估經(jīng)驗綜合分析后采用年限法計算實體性貶值率,從而確定房屋實體性貶值率。

  對其內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性變化和質(zhì)量變化未作技術(shù)測定。

  實體性貶值率采用年限法計算,根據(jù)建設(shè)部門頒布的各類結(jié)構(gòu)房屋建筑物及構(gòu)筑物耐用年限標準,根據(jù)建筑物使用狀況及現(xiàn)場勘察記錄,綜合確定房屋建筑物及構(gòu)筑物的尚可使用年限,實體性貶值率計算公式為:

  已使用年限

  實體性貶值率=─────────────×100%

  已使用年限+預計尚可使用年限

  預計尚可使用年限加實際已使用年限最長不超過國家規(guī)定使用年限,它的確定以技術(shù)鑒定作支持。

  2、功能性貶值的確定

  功能性貶值是由于技術(shù)陳舊、功能落后而導致的原有資產(chǎn)的相對貶值。

  本次評估的建筑物均不受上述因素的影響,故該項確定為零。

  3、經(jīng)濟性貶值的確定

  經(jīng)濟性貶值是指由于外部經(jīng)濟和社會環(huán)境的變化而導致的資產(chǎn)的貶值。

  本次評估的建筑物均不受上述因素的影響,故該項確定為零。

  4、綜合成新率的確定

  綜合成新率= 1-實體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟性貶值率

  亦可為:綜合成新率=(1-實體性貶值率)×(1-經(jīng)濟性貶值率)×(1-功能性貶值率)

  ㈣、其他評估方法的使用

  1、成本逼近法

  計算公式為:

  土地價格=(土地取得費+稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)×年期修正系數(shù)×區(qū)位修正系數(shù)

  2、基準地價修正法

  計算公式為:

  基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果,按照替代原則,就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正,進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

  其基本公式為:

  P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L

  其中:K=∑Ki

  P-待估宗地價格

  Pu--宗地所在區(qū)域基準地價

  K-待估宗地全部影響因素總修正值

  Y-期日修正系數(shù)

  I-容積率系數(shù)

  J-樓層修正系數(shù)

  H-使用年期修正系數(shù)

  L-土地開發(fā)程度修正

房屋資產(chǎn)評估報告書2

  資產(chǎn)評估學是運用商品價值理論對特定資產(chǎn)的價格給予真實、客觀、公正、合理的評定和估算。

  估價結(jié)果報告

  一、委托方和權(quán)屬方 1、委托方:馬玉桂 2、權(quán)屬方:馬玉桂

  二、估價方基本情況

  估價方名稱:xxx房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人:xxx xx分公司地址:xxx 分公司負責人:xxx 聯(lián)系人:xxx 聯(lián)系電話:xxx

  三、估價對象所在區(qū)位情況

  1、項目四至:東為北沿路,南為文靖西路,西為秦淮河,北為宏運大道; 2、交通組織:北沿路、文靖西路、宏運大道等; 3、周邊商業(yè)配套:周邊銀行、酒店等商業(yè)配套一般 4、鄰近商圈:東山漁港商業(yè)圈; 5、周邊商業(yè)氛圍:較優(yōu);

  6、基礎(chǔ)設(shè)施:宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”; 7、公共交通:137路、103路等;

  8、距離公交站點:距離公交北沿路站約100米。

  四、估價對象基本情況 1、房屋坐落:xxxx; 2、銷售案名:xxxx; 3、房屋結(jié)構(gòu):鋼混; 4、現(xiàn)狀用途:商業(yè);

  5、房屋層次:評估對象所在建筑為鋼混3層結(jié)構(gòu),評估對象位于第-1-2層; 6、建筑面積:169.42㎡; 7、套型:商鋪; 8、朝向:東南;

  9、建筑年代、保養(yǎng)情況:20xx年左右,保養(yǎng)情況較優(yōu);

  10、小區(qū)環(huán)境、綠化:所在小區(qū)環(huán)境較優(yōu),綠化較優(yōu),保潔情況較優(yōu); 11、車庫(車位、車棚)情況:地下車庫、地上停車位; 12、物業(yè)管理:物業(yè)公司管理; 13、所在項目規(guī)模:一般; 14、商業(yè)氛圍:較優(yōu);

  15、內(nèi)部裝修:估價對象原作為飯店經(jīng)營,現(xiàn)狀空置; 16、其他:公共部分裝修:涂料;外墻:玻璃幕墻、鋁板;

  五、權(quán)屬狀況 1、房屋權(quán)屬狀況

  (1) 證號:xxxx第JN00150280號; (2) 房屋所有權(quán)人:馬玉桂; (3) 房屋坐落:xxxx; (4) 丘權(quán)號:----; (5) 房屋性質(zhì):私有; (6) 幢號:55; (7) 房號:11; (8) 房屋結(jié)構(gòu):鋼混; (9) 房屋總層數(shù):3; (10)所在層數(shù):----; (11)建筑面積:169.42㎡; (12)規(guī)劃用途:住宅; (13)產(chǎn)權(quán)來源:轉(zhuǎn)移; (14)建筑年代:----;

  (15)備注:----;

  (16)共有情況:單獨所有;

  (17)他項權(quán)利狀況:根據(jù)委托方提供資料,至估價時點估價對象未設(shè)定任

  何他項權(quán)利。

  2、土地權(quán)屬狀況

  (1)證號:xxx(20xx)第07292號; (2)土地使用權(quán)人:馬玉桂; (3)座落:xxx;

  (4)地號:21100055003; (5)圖號:----;

  (6)用途:住宅用地(商品房); (7)使用權(quán)類型:出讓;

  (8)終止日期:20xx年02月23日; (9)使用權(quán)面積:58.8㎡;

  六、估價基本事項

  1、估價目的`

  為委托方擬用估價對象向金融機構(gòu)申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。

  2、估價時點 20xx年03月15日

  3、估價方法

  選取市場比較法和收益還原法作為本次估價的基本方法。 (1)市場比較法

  基于評估人員掌握有充足的交易實例,選用市場比較法比較適宜。市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照,從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格,修正得出估價對象房地產(chǎn)的

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