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物業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)查報(bào)告
在學(xué)習(xí)、工作生活中，報(bào)告的適用范圍越來(lái)越廣泛，多數(shù)報(bào)告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。你知道怎樣寫(xiě)報(bào)告才能寫(xiě)的好嗎？下面是小編整理的物業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)查報(bào)告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)查報(bào)告1
我們于20xx年3月至4月期間，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行調(diào)查和對(duì)比。我們主要查閱了專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的行業(yè)研究報(bào)告，以及各上市物業(yè)公司的招股說(shuō)明書(shū)和年度財(cái)務(wù)報(bào)告。同時(shí)，與XX物業(yè)一起對(duì)部分先進(jìn)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行走訪(fǎng)調(diào)研�，F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：
一、物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)現(xiàn)狀
�。ㄒ唬┕芾硪�(guī)模。
20xx年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)企業(yè)（下稱(chēng)“500強(qiáng)”）營(yíng)業(yè)收入[1]達(dá)到3,407.48億元，同比增長(zhǎng)20.33%，占行業(yè)總營(yíng)收的32.41%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入2660.53億元，占比78.08%；增值服務(wù)收入746.94億元，占比xx.92%。500強(qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目82,574個(gè)，管理面積133.76億平方米，比上年同期增長(zhǎng)12.53%。其中，住宅物業(yè)管理面積占比59.97%。
20xx年，深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入[2]達(dá)到1103.xx億元，在管物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量20,591個(gè)，在管物業(yè)項(xiàng)目的總建筑面積27.09億平方米，同比增長(zhǎng)1.54%。其中，本市物業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量7,361個(gè)，建筑面積6.12億平方米。
�。ǘ┬袠I(yè)發(fā)展趨勢(shì)。
1、物業(yè)管理行業(yè)處于規(guī)模為導(dǎo)向，面積為王的發(fā)展階段，呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的現(xiàn)象。小型物業(yè)公司面臨愈來(lái)愈嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)，需要在管理模式上多學(xué)習(xí)、多借鑒，推陳出新，才能在市場(chǎng)中求生存、謀發(fā)展。
�。�1）中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)（下稱(chēng)“百?gòu)?qiáng)”）在20xx-20xx年間的市場(chǎng)占有率[3]分別為29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈現(xiàn)逐年提升的趨勢(shì)，反映出市場(chǎng)集中度在持續(xù)提升。百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的主要方式有：
第一，收并購(gòu)是最直接、有效的擴(kuò)張方式。近年來(lái)，物業(yè)行業(yè)由于的輕資產(chǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)及增值服務(wù)模式的逐漸深入，逐步贏得了資本市場(chǎng)的青睞。20xx年至20xx年總有只有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，20xx-20xx年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量分別達(dá)到了6家、12家、17家。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途來(lái)看，擬用于收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資的資金比例占融資凈額的60%-70%，這直接導(dǎo)致了20xx年成了物業(yè)企業(yè)的“并購(gòu)大年”，年內(nèi)發(fā)生70余起并購(gòu)事件。
第二，依托關(guān)聯(lián)公司開(kāi)發(fā)、合作、布局優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)健擴(kuò)張規(guī)模。20xx年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)中有開(kāi)發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中約六成來(lái)自關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。百?gòu)?qiáng)企業(yè)承接或積極爭(zhēng)取關(guān)聯(lián)公司獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)。
第三，市場(chǎng)化拓?cái)U(kuò)充第三方物業(yè)項(xiàng)目。百?gòu)?qiáng)企業(yè)憑借高品質(zhì)服務(wù)和專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)，積極參與市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，提升第三方全委項(xiàng)目中標(biāo)率。如，20xx年，綠城服務(wù)市場(chǎng)外拓項(xiàng)目中標(biāo)率高達(dá)71%;永升生活服務(wù)近年來(lái)市場(chǎng)化項(xiàng)目中標(biāo)率也保持在40%左右。
第四，抓住非住宅物業(yè)領(lǐng)域新機(jī)遇，大力拓寬服務(wù)邊界。隨著后勤服務(wù)社會(huì)化改革進(jìn)一步深化,以及在政府鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公共服務(wù)領(lǐng)域等政策引導(dǎo)下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極承接政府機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位等相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)，順勢(shì)切入體育場(chǎng)館、交通樞紐等公共服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)辟外拓新渠道，進(jìn)一步加速規(guī)模擴(kuò)張。
�。�2）疫情后CRIC(中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán))的一項(xiàng)調(diào)查顯示，由于健康、安全和維護(hù)要求提高，約三分之一的住宅小區(qū)考慮更換物業(yè)管理公司。而領(lǐng)先物業(yè)管理品牌有望獲得更多現(xiàn)有項(xiàng)目的青睞。72%的業(yè)主表示品牌聲譽(yù)是物業(yè)管理公司選聘決策的決定性因素。花旗集團(tuán)調(diào)查也顯示，三分之二家庭愿意支付更高的管理費(fèi)，而一線(xiàn)城市愿意接受更高管理費(fèi)的家庭占比高達(dá)71%。小型物業(yè)公司面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。（本段資料來(lái)源于第一太平戴維斯《中國(guó)物業(yè)管理》20xx.4.2）
2、增值服務(wù)是物業(yè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重心。
增值服務(wù)主要包括面向社區(qū)生活服務(wù)的業(yè)主增值服務(wù)和與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)包括空間運(yùn)營(yíng)、房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)、家政服務(wù)、家居服務(wù)、汽車(chē)服務(wù)、社區(qū)金融及養(yǎng)老服務(wù)等。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場(chǎng)服務(wù)、工程服務(wù)及顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)等。
由于住戶(hù)需求的不斷演變以及成本上漲帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力，同時(shí)得益于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的成熟，物業(yè)企業(yè)利用與大量消費(fèi)群體關(guān)系密切的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，逐漸拓展增值服務(wù)并取得了一定的成效，未來(lái)發(fā)展空間廣闊。
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入達(dá)746.94億元，比上年同期增長(zhǎng)30.03%，占總營(yíng)業(yè)收入的xx.92%，較上年增長(zhǎng)1.64個(gè)百分點(diǎn)，增值服務(wù)收入持續(xù)增加。
由于業(yè)主增值服務(wù)并沒(méi)有形成固定和成熟的商業(yè)模式，行業(yè)仍處于布局摸索階段，部分頭部企業(yè)目前更重視規(guī)模的擴(kuò)張。增值服務(wù)估計(jì)會(huì)在規(guī)模發(fā)展結(jié)束后迎來(lái)高速增長(zhǎng)。
3、重視數(shù)字化智能化建設(shè)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的提升開(kāi)辟新途徑，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)降本增效的目的。
20xx年，有30余家百?gòu)?qiáng)企業(yè)智能化建設(shè)費(fèi)用超千萬(wàn)元，大部分企業(yè)智能化建設(shè)費(fèi)用投入在100-500萬(wàn)元之間。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途看，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視智能化系統(tǒng)和社區(qū)平臺(tái)建設(shè)，擬將約10%-20%的資金用于建設(shè)社區(qū)生態(tài)，是募集資金的第二大用途（第一大用途是收并購(gòu)及戰(zhàn)略投資）。數(shù)字化智能化的運(yùn)用主要體現(xiàn)在以下方面：
�。�1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助O2O概念，搭建智慧社區(qū)平臺(tái)及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)（主要是APP的應(yīng)用）。一方面為業(yè)主提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，如繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)保修及投訴等，快速、便捷地與業(yè)主建立緊密聯(lián)系，形成天然的流量入口，另一方面，通過(guò)自營(yíng)、供應(yīng)商合作、戰(zhàn)略投資等多種方式拓展增值服務(wù)種類(lèi)，不斷拓展服務(wù)范圍，優(yōu)化資源利用，針對(duì)剛需和高頻需求提供服務(wù)。
�。�2）運(yùn)用數(shù)字化、智能化技術(shù)，改變管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)�；谖飿I(yè)管理工作中很多屬于重復(fù)性較高的勞動(dòng)密集型工作，技術(shù)解決方案的應(yīng)用可以實(shí)現(xiàn)流程自動(dòng)化和精簡(jiǎn)化，在提高透明度、明確責(zé)任劃分的同時(shí)，還可以降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。在監(jiān)控能力及運(yùn)營(yíng)效率提升的前提下，還可以跟蹤評(píng)估項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性，進(jìn)行針對(duì)性提升。
二、經(jīng)營(yíng)績(jī)效分析及建議
（一）毛利率情況。
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)平均毛利率為15.02%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均毛利率為24.02%。部分上市公司毛利率為：中海物業(yè)xx.95%，碧桂園31.65%，雅生活36.72%，佳兆業(yè)美好29.99%，保利物業(yè)20.29%，綠城服務(wù)18%。
20xx年，XX物業(yè)毛利率為6.80%，比500強(qiáng)企業(yè)毛利率低8.22個(gè)百分點(diǎn)，也明顯低于上市公司毛利率。（XX物業(yè)的毛利率6.8%，是按照20xx年的考核匯總表數(shù)據(jù)，收入調(diào)增 XS、LA的空置管理費(fèi)收入247.54萬(wàn)元，調(diào)減空間運(yùn)營(yíng)收入按五五分成后的收入281.85萬(wàn)元；成本不含稅費(fèi)支出、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)傭金，包含固定資產(chǎn)折舊，和原未計(jì)入考核但實(shí)際已發(fā)生的利潤(rùn)和其他收入提成48.51萬(wàn)元。）
�。ǘI(yíng)業(yè)收入情況。
XX物業(yè)20xx年收入4,452.40萬(wàn)元，較上年增長(zhǎng)3.49%。物業(yè)服務(wù)收入2,713.23萬(wàn)元，占總收入的60.94%；增值服務(wù)收入732.39萬(wàn)元，占總收入的16.45%；停車(chē)場(chǎng)收入1,006.78萬(wàn)元，占總收入的22.61%。XX物業(yè)營(yíng)業(yè)收入對(duì)比情況如下表：
1、物業(yè)服務(wù)收入分析。
（1）物業(yè)費(fèi)收繳率：ch管理處的物業(yè)費(fèi)收繳率偏低。
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均收繳率為94.93%，其中住宅物業(yè)費(fèi)收繳率91.38%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均收繳率為93.06%，其中住宅物業(yè)費(fèi)收繳率91.63%。在管住宅面積占比較高（80%以上）且有披露相關(guān)信息的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率是：碧桂園95.20%，濱江服務(wù)96.80%，建發(fā)物業(yè)95.30%，銀城生活服務(wù)91.10%。
XX物業(yè)的平均收繳率為96.94%，高于500強(qiáng)和百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)的平均收繳率，且高于上市公司的平均收繳率。XX物業(yè)六個(gè)管理處的收繳率在91.69%-99.74%之間。其中，ch管理處為91.69%，明顯低于其他管理處。
XX物業(yè)各管理處物業(yè)費(fèi)收繳率及物業(yè)費(fèi)平均水平對(duì)比如下表：
�。�2）物業(yè)費(fèi)單價(jià)：ch管理處的物業(yè)費(fèi)單價(jià)偏低。
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為3.09元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費(fèi)單價(jià)為2.11元/（平方米·月）；百?gòu)?qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為3.86元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費(fèi)單價(jià)為2.09元/（平方米·月）。根據(jù)中信證券《數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)系列-中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)定價(jià)洞察》（20xx.2.10），其跟蹤的深圳4758個(gè)小區(qū)中，有服務(wù)物業(yè)信息的小區(qū)4,496個(gè)，物業(yè)費(fèi)平均數(shù)為2.9元/（平方米·月），中位數(shù)為2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的小區(qū)中，物業(yè)費(fèi)在2元以下小區(qū)占比20.1%，物業(yè)費(fèi)在2.5元以上的小區(qū)占比67.7%，且以單價(jià)2.5元-3元/（平方米·月）的小區(qū)居多，占20xx年至20xx年入住的小區(qū)30%。詳細(xì)情況見(jiàn)下表：
20xx年，XX物業(yè)的物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為2.71元/（平方米·月），其中：CH管理處物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為2.04元/（平方米·月），明顯低于其他管理處，低于深圳小區(qū)物業(yè)費(fèi)單價(jià)中位數(shù)2.6元/（平方米·月），且低于深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的約79%的小區(qū)。
�。�3）管理建議。
XX物業(yè)改善和提升CH管理處的現(xiàn)場(chǎng)管理品質(zhì)，提升業(yè)主滿(mǎn)意度，進(jìn)而提高物業(yè)費(fèi)收繳率，提高物業(yè)費(fèi)單價(jià)。如CH管理處物業(yè)費(fèi)單價(jià)能達(dá)到深圳物業(yè)費(fèi)中位數(shù)水平2.6元/（平方米·月），則每年物業(yè)費(fèi)收入增加224萬(wàn)元。
2、增值服務(wù)收入
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比率為xx.92%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的同口徑數(shù)據(jù)為23.97%。
從增值服務(wù)的具體細(xì)項(xiàng)來(lái)看，20xx年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)更加注重對(duì)業(yè)主的線(xiàn)下服務(wù),重點(diǎn)發(fā)力居家類(lèi)增值服務(wù)。家政服務(wù)與家居服務(wù)收入大幅增長(zhǎng)，占業(yè)主增值服務(wù)總收入比重分別為11.58%、10.48%，較上年提升了3.57個(gè)百分點(diǎn)、6.67個(gè)百分點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入占比情況明細(xì)見(jiàn)下圖：
20xx年，XX物業(yè)增值服務(wù)收入占營(yíng)業(yè)收入的比率為39.06%，比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的23.97%，高15.09個(gè)百分比。XX物業(yè)開(kāi)展的增值服務(wù)中，空間運(yùn)營(yíng)收入占增值服務(wù)收入的.62.56%，是XX物業(yè)最主要的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，其次有案場(chǎng)服務(wù)和集團(tuán)商鋪代管服務(wù)，分別占增值服務(wù)收入的17.05%和16.00%。與百?gòu)?qiáng)企業(yè)相比，XX物業(yè)開(kāi)展的增值服務(wù)業(yè)務(wù)類(lèi)型比較單一。在百?gòu)?qiáng)企業(yè)，業(yè)主增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)和家政服務(wù)，以及非業(yè)主增值服務(wù)中的工程服務(wù)和顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)屬于占收入比重較高的主要增值服務(wù)項(xiàng)目，但XX物業(yè)尚未開(kāi)展以上服務(wù)項(xiàng)目。XX物業(yè)與百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入明細(xì)對(duì)比如下：
針對(duì)以上問(wèn)題，管理建議如下：
第一，XX物業(yè)應(yīng)嘗試開(kāi)展更多類(lèi)型的業(yè)主增值服務(wù)。目前，XX物業(yè)的管理費(fèi)收繳率良好，停車(chē)場(chǎng)飽和運(yùn)營(yíng)，要再提高管理費(fèi)收入和停車(chē)場(chǎng)收入存在一定的難度。XX物業(yè)可以嘗試開(kāi)展房屋經(jīng)紀(jì)、家政和家居服務(wù)，因?yàn)檫@些業(yè)務(wù)可以在線(xiàn)下開(kāi)展，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，符合XX物業(yè)的實(shí)際情況。這些業(yè)務(wù)可能在近期較快成為XX物業(yè)的收入增長(zhǎng)點(diǎn)。
第二，金XX集團(tuán)可嘗試與XX物業(yè)合作工程設(shè)計(jì)咨詢(xún)服務(wù)。一方面可以使設(shè)計(jì)的房屋更具有實(shí)用性，節(jié)約后期的物業(yè)管理成本;另一方面也有利于集團(tuán)土地增值稅等稅費(fèi)的稅務(wù)籌劃，降低金XX集團(tuán)綜合稅費(fèi)開(kāi)支。
�。ㄈI(yíng)業(yè)成本情況。
1、人工成本。
�。�1）人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率：比率略微偏高。
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率為44.86%，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的比率為44.90%。且百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，有60.50%的項(xiàng)目對(duì)清潔衛(wèi)生實(shí)行業(yè)務(wù)外包，43.49%的項(xiàng)目對(duì)綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，24.92%的項(xiàng)目對(duì)秩序維護(hù)實(shí)行業(yè)務(wù)外包。如按XX物業(yè)的實(shí)際外包情況進(jìn)行調(diào)整（即，清潔衛(wèi)生和綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，秩序維護(hù)不實(shí)行外包），則百?gòu)?qiáng)企業(yè)人工成本占營(yíng)業(yè)收入的比率為42.69%。
20xx年，XX物業(yè)實(shí)際支出人工成本2,203.43萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的47.46%。比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的42.69%，高4.77個(gè)高分點(diǎn)。如按百?gòu)?qiáng)企業(yè)的占比標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（CH管理處的管理費(fèi)按2.6元/（平方米·月）計(jì)算，含LA、 XS的空置管理費(fèi)，下同），XX物業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支應(yīng)為1,981.90萬(wàn)元，實(shí)際超支金額2xx.53萬(wàn)元，超支比例11.18%。人工成本支出與行業(yè)情況相比偏高。具體情況見(jiàn)下表：
注：1、營(yíng)業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬(wàn)元，加上 XS、LA的空置管理費(fèi)247.54萬(wàn)元，加CH管理處管理費(fèi)漲價(jià)后可多收取的管理費(fèi)收入224.45萬(wàn)元，減空間運(yùn)營(yíng)收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬(wàn)元。
2、人工成本包含工資薪金、福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)/公積金、伙食費(fèi)，不含福利費(fèi)中中秋及春節(jié)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)用68.25萬(wàn)元，不含本部人工成本，包含已實(shí)際發(fā)但未納入考核的其他收入和利潤(rùn)提成（按權(quán)責(zé)發(fā)生制）45.51萬(wàn)元。
�。�2）人均在管面積：嚴(yán)重低于百?gòu)?qiáng)和500強(qiáng)企業(yè)。
20xx年， 500強(qiáng)企業(yè)人均在管面積為5,325平方米/人，百?gòu)?qiáng)企業(yè)人均在管面積為6,496平方米/人。部分上市企業(yè)的人均在管面積情況如下表：
20xx年，XX物業(yè)編制人數(shù)為302人，為使XX物業(yè)的人均在管面積與500強(qiáng)及100企業(yè)具有可比性，按百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護(hù)的外包比例，來(lái)調(diào)整XX物業(yè)的編制人數(shù)，XX物業(yè)調(diào)整后的編制人數(shù)為358人（調(diào)整過(guò)程：編制人數(shù)302+清潔人數(shù)xx6.5*自有清潔人員比例(39.5%)+綠化人數(shù)36*自有綠化人員比例(56.51%)-安管人數(shù)169*外包安管人員比例(24.92%)），調(diào)整后的人均在管面積為3,548平方米/人，比500強(qiáng)企業(yè)的人均在管面積5,325平方米/人，少1,777平方米/人。
如按500強(qiáng)企業(yè)的人均在管面積標(biāo)準(zhǔn)5,325平方米/人計(jì)算，則XX物業(yè)編制人數(shù)應(yīng)為239人（按百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護(hù)的外包比例）。如按目前XX物業(yè)的實(shí)際外包情況（即，清潔衛(wèi)生和綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，秩序維護(hù)不實(shí)行外包），調(diào)整后的編制人數(shù)為208人（調(diào)整過(guò)程：239人-清潔人數(shù)140*自有清潔人員比例39.5%-綠化人數(shù)32*自有綠化人員比例56.51%+安管人數(shù)169*外包安管人員比例24.92%），比編制人數(shù)302人，少94人；比20xx年3月底的實(shí)際在崗人數(shù)268人（不含前介部8人），少60人。XX物業(yè)編制人數(shù)及實(shí)際在崗人數(shù)均嚴(yán)重超過(guò)行業(yè)水平。
�。�3）薪資水平：XX物業(yè)部分員工薪酬水平偏低，薪酬結(jié)構(gòu)有待改善。
根據(jù)本次走訪(fǎng)的部分先進(jìn)物業(yè)公司的結(jié)果（詳見(jiàn)附件），XX物業(yè)維修工的平均年稅前收入約66,507元，高于XHZS物業(yè)的61,552元，與RC物業(yè)的66,200基本持平，但低于ZZ物業(yè)的72,200元和HRY物業(yè)的60,000-75,800元；XX物業(yè)管家的平均年稅前收入約69,590元，高于XHZS物業(yè)的52,720元和RC物業(yè)的66200元，但低于ZZ物業(yè)的72,200元和HRY物業(yè)的60,000-75,800元。XX物業(yè)的維修工和管家的薪酬在行業(yè)中屬于中等偏下的水平。
目前，XX物業(yè)無(wú)工齡工資，維修崗的月度績(jī)效發(fā)放比例一般為90%-100%，差異金額為50-80元，月度績(jī)效的差異未明顯體現(xiàn)員工的工作能力差異，不利于員工穩(wěn)定和留住工作能力強(qiáng)的員工，薪酬結(jié)構(gòu)有待改善。
�。�4）管理建議。
第一，建議XX物業(yè)嘗試改變管理模式，適當(dāng)運(yùn)用數(shù)字化、智能化手段，提升員工工作效率，最終達(dá)到精簡(jiǎn)人員，節(jié)約人工成本的目的。
第二，建議XX物業(yè)進(jìn)行行業(yè)內(nèi)各崗位的工資的水平調(diào)查，調(diào)整工資水平與行業(yè)接軌，保證相關(guān)崗位員工的勝任能力。
第三，建議XX物業(yè)調(diào)整薪資結(jié)構(gòu)，保證員工的穩(wěn)定性，并能留住大部分工作能力較強(qiáng)的員工。如增加工齡工資，加大相同崗位不同員工之間月度績(jī)效的差距。
2、清潔衛(wèi)生費(fèi)。
（1）相關(guān)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比率：清潔衛(wèi)生費(fèi)超支嚴(yán)重。
百?gòu)?qiáng)企業(yè)清潔衛(wèi)生費(fèi)占營(yíng)業(yè)收入的比率為5.68%。且百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，有60.50%的項(xiàng)目對(duì)清潔衛(wèi)生實(shí)行業(yè)務(wù)外包。因此，如百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)清潔衛(wèi)生全部實(shí)行外包，則費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比率分別為9.39%（5.68%/60.50%）。
20xx年，XX物業(yè)清潔衛(wèi)生項(xiàng)目全部實(shí)行業(yè)務(wù)外包，費(fèi)用支出728.68萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的比例為15.70%，比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的9.39%高6.31個(gè)百分點(diǎn)。如按百?gòu)?qiáng)企業(yè)的占比標(biāo)準(zhǔn)算，XX物業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支應(yīng)為435.93萬(wàn)元，實(shí)際超支金額292.74萬(wàn)元，超支比例67.15%。該項(xiàng)費(fèi)用超支非常嚴(yán)重。從具體管理處看，超支情況較嚴(yán)重的是XS管理處、LA管理處和CH管理處，超支金額分別為1xx.34萬(wàn)元、76.79萬(wàn)元和79.32萬(wàn)元，超支比例分別為150.22%、108.63%和47.64%。具體情況見(jiàn)下表：
注：營(yíng)業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬(wàn)元，加上 XS、LA的空置管理費(fèi)247.54萬(wàn)元，加CH管理處管理費(fèi)漲價(jià)后可多收取的管理費(fèi)收入224.45萬(wàn)元，減空間運(yùn)營(yíng)收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬(wàn)元。
�。�2）行業(yè)調(diào)查情況。
根據(jù)本次走訪(fǎng)的先進(jìn)物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)，普通住宅按建筑面積每一萬(wàn)平米配備一名清潔人員，單價(jià)約為3200元/人*月。如按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，XX物業(yè)需要約140名清潔人員（考慮可能存在的特殊原因，在按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的127人的基礎(chǔ)上，另增加13人），比XX物業(yè)20xx年實(shí)際人數(shù)xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68萬(wàn)元（不含稅），人數(shù)超支比例40.36%。該項(xiàng)費(fèi)用超支非常嚴(yán)重。
�。�3）管理建議。
第一，XX物業(yè)應(yīng)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目實(shí)際情況，重新核實(shí)各項(xiàng)目的清潔人員編制，達(dá)到節(jié)約開(kāi)支的目的。
第二，對(duì)于不同檔次的項(xiàng)目，應(yīng)建立不同的清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)。我們發(fā)現(xiàn)，XS管理處清潔費(fèi)人均單價(jià)為3616元，明顯高于XX物業(yè)其他管理處的2700元-3080元，物業(yè)公司回復(fù)，是因?yàn)榕浜蟈S管理處后期售樓，項(xiàng)目需要達(dá)到更高的服務(wù)水平。但查看合同發(fā)現(xiàn)，約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)與XX物業(yè)其他項(xiàng)目相同。建議XX物業(yè)根據(jù)不同項(xiàng)目的檔次，建立相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)。
第三，建議調(diào)查清潔衛(wèi)生費(fèi)用長(zhǎng)期超標(biāo)準(zhǔn)的原因，并引以為戒，避免以后再次出現(xiàn)類(lèi)似的情況。
3、綠化費(fèi)。
（1）相關(guān)費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比率：比例基本正常。
百?gòu)?qiáng)企業(yè)綠化費(fèi)占營(yíng)業(yè)收入的比率為1.57%。且百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，有43.49%的項(xiàng)目對(duì)綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包。因此，如百?gòu)?qiáng)企業(yè)對(duì)綠化全部實(shí)行外包，則費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比率為3.60%（1.57%/43.49%）。
20xx年，XX物業(yè)綠化項(xiàng)目全部實(shí)行業(yè)務(wù)外包，費(fèi)用支出184.17萬(wàn)元，占營(yíng)業(yè)收入的比例為3.97%，比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的3.60%高0.37個(gè)百分點(diǎn)。如按百?gòu)?qiáng)企業(yè)的占比標(biāo)準(zhǔn)算，XX物業(yè)的費(fèi)用開(kāi)支應(yīng)為167.13萬(wàn)元，實(shí)際超支金額17.04萬(wàn)元，超支比例10.20%。該項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支總體基本正常。從具體管理處看，超支情況較嚴(yán)重的是XS管理處，超支金額為32.xx萬(wàn)元，超支比例為103.95%。具體情況見(jiàn)下表：
（2）行業(yè)調(diào)查情況。
根據(jù)本次走訪(fǎng)的先進(jìn)物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)，普通住宅按綠化面積7000-8000平米配備一名清潔人員。如7000平米/人計(jì)算，XX物業(yè)需要約29名清潔人員，比XX物業(yè)20xx年實(shí)際人數(shù)36人，少7人，年支出少30.91萬(wàn)元（不含稅，按XX物業(yè)綠化平均單價(jià)3900元計(jì)算），人數(shù)超支比例24.14%。由于20xx年的實(shí)際人數(shù)已減少到32人，因此，目前該項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支總體基本正常。
�。�3）管理建議。
XX物業(yè)應(yīng)核實(shí)XS管理處綠化費(fèi)用是否合理。
三、其他經(jīng)營(yíng)管理建議
�。ㄒ唬┢焚|(zhì)服務(wù)管理。
XX物業(yè)應(yīng)將工作重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到改善與提升服務(wù)品質(zhì)上。鑒于目前，XX物業(yè)預(yù)算能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的獨(dú)立生存，XX物業(yè)應(yīng)將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到品質(zhì)建設(shè)上。具體措施有：
1、建議XX物業(yè)建立維修、清潔、綠化、安保和管家服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，明確每個(gè)相關(guān)崗位的職責(zé),確保崗位職責(zé)的具體明確，具有可操作性。并有配套的檢查和考核規(guī)范。
2、重視信息化建設(shè)，盡量用科技化手段實(shí)現(xiàn)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化的管理。XX物業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的內(nèi)部管理軟件思源APP、釘釘軟件，提高軟件的使用率。將標(biāo)準(zhǔn)化流程固定在系統(tǒng)中，保證標(biāo)準(zhǔn)化流程的執(zhí)行不打折扣。同時(shí)，努力實(shí)現(xiàn)全部工單信息化，提高工作任務(wù)的響應(yīng)速度，保證服務(wù)質(zhì)量。
3、在績(jī)效考核中，降低財(cái)務(wù)指標(biāo)的分值占比，增加滿(mǎn)意度調(diào)查結(jié)果的分值占比。目前考核中，財(cái)務(wù)指標(biāo)占比70%，不考核滿(mǎn)意度調(diào)查結(jié)果。建議將財(cái)務(wù)指標(biāo)占比調(diào)低到50%以下，滿(mǎn)意度調(diào)查結(jié)果占比增加到20%以上。建議自費(fèi)聘請(qǐng)第三方進(jìn)行滿(mǎn)意度調(diào)查，也可使用物業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門(mén)等的調(diào)查結(jié)果作為考核依據(jù)。
4、集團(tuán)相關(guān)部門(mén)應(yīng)定期、獨(dú)立對(duì)物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)化流程的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果反映在績(jī)效考核中。
�。ǘ┛�(jī)效考核管理。
1、建議XX物業(yè)對(duì)考核指標(biāo)進(jìn)行層層分解，最終將考核指標(biāo)明確、具體得分配到基層員工。
目前，集團(tuán)將考核指標(biāo)下達(dá)給XX物業(yè)后，XX物業(yè)會(huì)將指標(biāo)分解給各管理處。但是，考核指標(biāo)并未分解給本部的職能部門(mén)，也未分解給各項(xiàng)目的基層員工。職能部門(mén)只是按部就班的工作，并不清楚如何努力才能更有效的達(dá)成考核目標(biāo)；各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也不清楚如何帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)共同努力完成考核目標(biāo)。具體建議如下：
（1）建議XX物業(yè)將考核指標(biāo)先分解給各職能部門(mén)，由各職能部門(mén)再分解到項(xiàng)目，職能部門(mén)是該項(xiàng)指標(biāo)的負(fù)責(zé)人。如財(cái)務(wù)指標(biāo)分解給財(cái)務(wù)部門(mén)，滿(mǎn)意度調(diào)查指標(biāo)分解給品質(zhì)管理部門(mén)，離職率等指標(biāo)分解給行政部門(mén)。各部門(mén)對(duì)相應(yīng)指標(biāo)的總體完成情況負(fù)責(zé)。
�。�2）建議各項(xiàng)目將指標(biāo)繼續(xù)分解給基層員工。如將管理費(fèi)收入指標(biāo)分解給每個(gè)管理員，將加班費(fèi)用分解給安管等部門(mén)，滿(mǎn)意度調(diào)查指標(biāo)分解給清潔、綠化、安管、維修等部門(mén)負(fù)責(zé)人。保證基層員工對(duì)自己的指標(biāo)任務(wù)清楚明確。
2、調(diào)整績(jī)效考核指標(biāo)。
根據(jù)本次走訪(fǎng)的先進(jìn)物業(yè)公司的情況，各公司均采用關(guān)鍵指標(biāo)考核的方法對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行績(jī)效考核�？�(jī)效考核指標(biāo)均包含財(cái)務(wù)指標(biāo)（30%-40%）、滿(mǎn)意度指標(biāo)（10%-40%）和安全管理（扣分項(xiàng)）等。財(cái)務(wù)指標(biāo)一般考核總收入、收繳率、利潤(rùn)等幾項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)。XX物業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)考核，具體到每一項(xiàng)收入（管理費(fèi)收入、停車(chē)場(chǎng)收入、其他收入等）和支出（人工成本、水電成本、公共設(shè)施維修、其他費(fèi)用等）。
由于XX物業(yè)按明細(xì)項(xiàng)目制定年度預(yù)算，且審批流程規(guī)定，超預(yù)算的費(fèi)用項(xiàng)目須經(jīng)集團(tuán)審批，建議改變財(cái)務(wù)指標(biāo)考核方式，僅考核關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，如總收入、收繳率、利潤(rùn)等，不考核支出的具體細(xì)項(xiàng)。
附件：《XX物業(yè)管家和維修工薪資對(duì)比表》
[1]500強(qiáng)企業(yè)的數(shù)據(jù)來(lái)源于：中物研協(xié)和上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心，《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力測(cè)評(píng)報(bào)告》，下同
[2]深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，《20xx年度深圳市物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析的報(bào)告》（http://www.szpmi.org/portal/article/index/id/2455.html）
[3] 百?gòu)?qiáng)企業(yè)的數(shù)據(jù)來(lái)源于：中國(guó)指數(shù)研究院與中國(guó)房地產(chǎn)top10研究組，《20xx年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，下同
[4].光華物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入不含本部的傭金收入，停車(chē)場(chǎng)收入不含歸屬集團(tuán)的月卡收入,租賃傭金收入并入多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)查報(bào)告2
為了全面了解我區(qū)連鎖企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，更好的促進(jìn)連鎖企業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)調(diào)查情況報(bào)告如下：
一、基本情況
近年來(lái)，我區(qū)在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門(mén)的大力支持下，連鎖企業(yè)建設(shè)有了較快的發(fā)展，市場(chǎng)占有率顯著提高，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。截止XX年6月底，我區(qū)規(guī)模以上連鎖企業(yè)7家，其中民營(yíng)企業(yè)2家，在用配送中心7個(gè)，連鎖門(mén)店290個(gè)，其中直營(yíng)連鎖門(mén)店96個(gè)，加盟連鎖門(mén)店184個(gè)。營(yíng)業(yè)面積96390m2，其中直營(yíng)門(mén)店面積為：87700m2，從業(yè)人員1201人，XX年度銷(xiāo)售總額69382萬(wàn)元。XX年1-6月份營(yíng)業(yè)額為42568萬(wàn)元。
二、經(jīng)營(yíng)存在問(wèn)題
我區(qū)連鎖經(jīng)營(yíng)起步較晚，與發(fā)達(dá)城市相比還有很大差距。隨著連鎖企業(yè)的發(fā)展，跟不上城市發(fā)展的需要，又面臨著比較激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，矛盾日益突出，具體表現(xiàn)在以下五個(gè)方面：
1、基礎(chǔ)設(shè)備滯后。我區(qū)連鎖企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)一直缺少投入，大部分網(wǎng)點(diǎn)門(mén)面破舊，設(shè)施落后，特別是配送中心建設(shè)，配送車(chē)輛少，庫(kù)房面積小，設(shè)施條件差，跟不上連鎖網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的需要，尤其是民營(yíng)連鎖企業(yè)更為突出，沒(méi)有固定配送中心場(chǎng)所，靠租賃經(jīng)營(yíng)，跟不上市場(chǎng)形勢(shì)的發(fā)展，更新改造任務(wù)相當(dāng)繁重。
2、經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低。我區(qū)連鎖企業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模偏小，配送中心配送能力差，難以應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，低御風(fēng)險(xiǎn)能力偏低。
3、零售商業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)連鎖企業(yè)偏少。我區(qū)連鎖企業(yè)主要集中在特種行業(yè)，如石油、醫(yī)藥等，而零售商業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)偏少，不能滿(mǎn)足城市發(fā)展的需要。
4、商業(yè)信息化水平低，不能適應(yīng)現(xiàn)代連鎖企業(yè)發(fā)展需要。隨著信息社會(huì)的到來(lái)，社會(huì)布局走向分散化、小城鎮(zhèn)化，商業(yè)也隨之走向分散化、連鎖化，連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)揮著重要作用。隨著企業(yè)分店鋪越來(lái)越多，覆蓋范圍越來(lái)越大，必然出現(xiàn)管理鏈條的拉長(zhǎng)和管理規(guī)模的擴(kuò)大，對(duì)全區(qū)范圍各分店之間的信息的主效傳遞、分析、處理能力提出了更高的要求。調(diào)查表明，對(duì)一個(gè)多門(mén)店，大規(guī)模，跨地區(qū)的連鎖企業(yè)來(lái)說(shuō)，缺乏一套有效的管理系統(tǒng)就意味著無(wú)法實(shí)現(xiàn)具有統(tǒng)一規(guī)范的，大量數(shù)據(jù)信息查詢(xún)決策分析，也就是在經(jīng)營(yíng)管理的決策過(guò)程中只能盲目判斷，而且無(wú)法實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理和有效控制。要實(shí)現(xiàn)連鎖化經(jīng)營(yíng)與一體管理的統(tǒng)一，依托的就是信息技術(shù)，信息技術(shù)等新技術(shù)的應(yīng)用，使單店的成功商業(yè)模式得以大量復(fù)制，企業(yè)連鎖化，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)才能迅速發(fā)展。我區(qū)連鎖企業(yè)幾乎沒(méi)有信息化設(shè)施，沒(méi)有實(shí)施信息化管理，不能及時(shí)了解連鎖門(mén)店的信息反饋，第一時(shí)間掌握門(mén)店經(jīng)營(yíng)情況，信息滯后，從而延誤商機(jī)，缺乏科學(xué)化管理。
5、連鎖企業(yè)布中不合理，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，嚴(yán)重制約了連鎖企業(yè)的發(fā)展。我區(qū)連鎖企業(yè)在不斷發(fā)展成長(zhǎng)過(guò)程中，逐漸摸索出一套自己發(fā)展的模式，但缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，目標(biāo)任務(wù)不夠明確，布局、結(jié)構(gòu)不合理，不科學(xué)，不能緊跟市場(chǎng)發(fā)展的需要，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
三、意見(jiàn)和建議
目前，我區(qū)連鎖企業(yè)正在逐步興起，各級(jí)各部門(mén)對(duì)連鎖經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了積極探索，取得一定的效果，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭。要想有一個(gè)較快發(fā)展，必須從客觀上加強(qiáng)籌劃和指導(dǎo)，制定總體發(fā)展戰(zhàn)略和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃目標(biāo)，采取相應(yīng)的政策措施，促使其早日步入良性循環(huán)的軌道�，F(xiàn)根據(jù)我區(qū)實(shí)際，提出以下五點(diǎn)連鎖商業(yè)發(fā)展建議：
1、堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局的原則，把連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)納入城市發(fā)展規(guī)劃。
連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)是城市建設(shè)的重要組成部分，必須由政府根據(jù)現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)狀況以及城市建設(shè)的`長(zhǎng)期規(guī)劃，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，科學(xué)布局。連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)主要規(guī)劃在居民居住區(qū)（除特種行業(yè)外），逐步向鄉(xiāng)村輻射。
2、堅(jiān)持多種形式探索，講求實(shí)效的原則，正確選擇合理的發(fā)展模式。
實(shí)踐證明，連鎖企業(yè)一般都是由小到大，逐步發(fā)展壯大的。在發(fā)展規(guī)模上，既要優(yōu)先發(fā)展中小型連鎖企業(yè)，也要支持具備條件的單位，發(fā)展大型連鎖企業(yè)。在發(fā)展類(lèi)型上，要以發(fā)展正規(guī)連鎖和自愿連鎖為主，同時(shí)積極發(fā)展其它類(lèi)型的連鎖。在發(fā)展形式上，要以連鎖便民店、連鎖超級(jí)市場(chǎng)、連鎖百貨店、連鎖專(zhuān)賣(mài)店、連鎖快餐店以及連鎖服務(wù)業(yè)為主，在零售商業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)三個(gè)方面同時(shí)推進(jìn)。
3、堅(jiān)持統(tǒng)一管理，規(guī)劃化動(dòng)作的原則，逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)活動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化、集約化的先進(jìn)管理體制。
在一定意義上講，規(guī)范化是連鎖企業(yè)生命力的根本所在，發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)，要研究制定連鎖經(jīng)營(yíng)的管理辦法和各類(lèi)經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范，使其在發(fā)展有序競(jìng)爭(zhēng)。要按照“統(tǒng)一采購(gòu)，統(tǒng)一配送，統(tǒng)一核算，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一價(jià)格，統(tǒng)一標(biāo)識(shí)”的“六統(tǒng)一”標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范連鎖企業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)運(yùn)作。
4、堅(jiān)持發(fā)展與改革相結(jié)合的原則，努力建設(shè)新型商品流通體制。
連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)是一種現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)方式，需要采取與其相適應(yīng)的現(xiàn)代化手段來(lái)管理，商流、物流、信息流等。連鎖企業(yè)要配備和要的計(jì)算機(jī)、電視監(jiān)控等現(xiàn)代化辦公設(shè)備，建立現(xiàn)代化管理網(wǎng)絡(luò)，使之與連鎖經(jīng)營(yíng)的規(guī)范化、現(xiàn)代化、科學(xué)化管理相適應(yīng)。發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)與建立現(xiàn)代企業(yè)制度結(jié)合起來(lái)，不斷地發(fā)展壯大。
5、堅(jiān)持政府扶持引導(dǎo)與企業(yè)自我發(fā)展相結(jié)合的原則，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方力量，推動(dòng)連鎖商業(yè)發(fā)展。
我區(qū)連鎖商業(yè)發(fā)展相對(duì)比較緩慢，政府必須采取必要的政策、措施加以扶持。在政策上，要把連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)列入城市基本建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)改造資金的籌集，在企業(yè)自籌的基礎(chǔ)上，采取多種形式籌集資金，建設(shè)改造連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，免征各項(xiàng)費(fèi)用。連鎖商業(yè)企業(yè)的地方稅收可采取先征后返還的辦法用于扶持連鎖商業(yè)的發(fā)展。在措施上，一是要加強(qiáng)人才培訓(xùn)。通過(guò)參觀、考察、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)等多種形式普及連鎖商業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)發(fā)展連鎖商業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)技術(shù)人才和業(yè)務(wù)骨干，提高從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理水平。同時(shí)，加強(qiáng)職工教育，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，實(shí)行全面質(zhì)量管理，達(dá)到服務(wù)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，樹(shù)立連鎖商業(yè)新形象。二是要抓好典型，重點(diǎn)突破，要下大力氣抓好示范店、樣板店，如國(guó)家“萬(wàn)村千鄉(xiāng)”市場(chǎng)工程，按連鎖商業(yè)的規(guī)范要求，抓好起步工作，使廣大店員和消費(fèi)者真正認(rèn)識(shí)到連鎖商業(yè)的優(yōu)越性。三是要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，成立商州區(qū)發(fā)展連鎖商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組，研究制定連鎖商業(yè)的管理辦法和各類(lèi)服務(wù)規(guī)范，統(tǒng)一組織連鎖商業(yè)發(fā)展工作，確保連鎖商業(yè)健康、快速、有序發(fā)展。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)查報(bào)告3
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人民生活水平的提高，人們的消費(fèi)水平也大大的提高了。中國(guó)零售業(yè)的飛速發(fā)展，使得人們的購(gòu)物心理也發(fā)生了變化。了解消費(fèi)最新趨勢(shì)，掌握消費(fèi)者購(gòu)物心理，更好地滿(mǎn)足消費(fèi)者需求，是零售企業(yè)在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的根本。超市作為零售業(yè)的一種典型代表，它在人們心目中已經(jīng)基本確立了購(gòu)物方便、價(jià)格實(shí)惠的行業(yè)形象，成為人們居家生活中的主要購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)所。可金融危機(jī)造成終端零售業(yè)不景氣或衰退，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力下降，這些對(duì)超市無(wú)疑也造成一定影響，該怎樣改善這一情況？從消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和心理特征上思考，怎樣才能更好地滿(mǎn)足顧客的需求？針對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題，我們這個(gè)調(diào)查小組決定選擇臨潼的幾家超市，用了近一個(gè)月的時(shí)間，我們走訪(fǎng)了上海客都超市臨潼分店，人人家等超市，對(duì)它們的總體情況有了一定的了解，分別對(duì)其店內(nèi)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者做問(wèn)卷調(diào)查（見(jiàn)附錄）。
一、 調(diào)查時(shí)間：
20xx年8月
二、 調(diào)查地點(diǎn)：
xx市各大超市
三、 調(diào)查對(duì)象：
各超市店長(zhǎng)及消費(fèi)者
四、 調(diào)查方法：
實(shí)地考察及問(wèn)卷調(diào)查
五、 調(diào)查小組：
xx
六、調(diào)查小結(jié)：
（一）經(jīng)營(yíng)者部分
1. 規(guī)模比較：調(diào)查的幾家超市中25%為 小型居民生活型超市，50%為普通綜合型超市，25%為大型超市。
2.管理方式比較：100%對(duì)員工進(jìn)行定期培訓(xùn)和考察，具備一套完整的管理制度。
3.經(jīng)營(yíng)策略：市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示：
①地理位置：25%處于交通要道，25%在居民區(qū)附近，50%商業(yè)區(qū)附近。
�、诔行蜗螅�50%具有人工儲(chǔ)物部和自動(dòng)儲(chǔ)物柜，50%只有人工儲(chǔ)物部。75%有休息長(zhǎng)凳，25%無(wú)休息長(zhǎng)凳（小型居民型超市）。100%店內(nèi)有音響設(shè)備，有購(gòu)物音樂(lè)。100%有清晰的購(gòu)物區(qū)招牌。75%購(gòu)物設(shè)備單一，25%有多種類(lèi)的購(gòu)物籃﹑購(gòu)物車(chē)，方便各類(lèi)消費(fèi)者。
�、鄯⻊�(wù)：100%定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和考察。75%注重責(zé)任心（小型超市和普通綜合型超市），25%注重導(dǎo)購(gòu)力（大型超市），50%注重親和力（小型和普通綜合型超市），0%注重信息素養(yǎng)。
④宣傳：75%利用報(bào)刊式廣告宣傳過(guò)，25%沒(méi)有（小型超市）。
4.金融危機(jī)的影響：
①營(yíng)業(yè)額：50%下降（普通綜合型超市），50%不變。
�、谙陆档脑颍�100%認(rèn)為家居生活用品和休閑娛樂(lè)用品銷(xiāo)量下降。
③不變?cè)颍?00%認(rèn)為良好的信譽(yù)使得消費(fèi)者在物價(jià)上漲的時(shí)候愿意選擇他們。
�、懿扇〉拇黉N(xiāo)手段：100%特價(jià)商品，25%購(gòu)物贈(zèng)禮或抽獎(jiǎng)（大型超市），50%提供貴賓卡會(huì)員卡來(lái)刺激消費(fèi)（普通綜合型超市和大型超市）。
綜上所述，由于大型超市貨物種類(lèi)齊全，可滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者需要；小型超市貼近人民生活，經(jīng)營(yíng)的商品以生活必需品為主抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。所以，金融危機(jī)對(duì)其影響并不大。而普通綜合型超市沒(méi)有主要銷(xiāo)售的產(chǎn)品，此時(shí)就很難均衡盈虧。對(duì)于金融危機(jī)，供給量增加需求量減少的狀況，商家都選擇價(jià)格為主的促銷(xiāo)手段來(lái)吸引顧客，基礎(chǔ)雄厚的大型超市會(huì)有購(gòu)物贈(zèng)禮或抽獎(jiǎng)的輔助手段來(lái)刺激消費(fèi)，為其增光不少。這里特別要提的是發(fā)放貴賓卡和會(huì)員卡的促銷(xiāo)手段（尤其是團(tuán)購(gòu)），這樣可以吸引固定的消費(fèi)群體，這個(gè)固定的消費(fèi)群體，可以成為商場(chǎng)生存的基本保障，也使得進(jìn)貨量得到有效的控制，減少庫(kù)存量，增加流動(dòng)資金使用量，算是不錯(cuò)的促銷(xiāo)手段。
面對(duì)這樣的情況，我們建議小型超市加強(qiáng)生活必需品的供應(yīng)，適時(shí)的搞一些購(gòu)物活動(dòng)；普通綜合型超市可以在這段時(shí)間突出糧食、油等生活必需品的買(mǎi)賣(mài)，注重宣傳，增加固定消費(fèi)群體數(shù)量；而大型超市在店員的態(tài)度上多下功夫。此外，各超市都應(yīng)注意培養(yǎng)店員的信息素養(yǎng)，把握消費(fèi)者心理，這會(huì)增強(qiáng)超市的運(yùn)營(yíng)效果。
�。ǘ┫M(fèi)者部分
我們采用了觀察法和訪(fǎng)談法，隨機(jī)選取了各超市的消費(fèi)者為被試。被試包括兩個(gè)部分，第一部分是個(gè)別訪(fǎng)談的被試，共30人。
根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，有37%的對(duì)象去超市主要購(gòu)買(mǎi)的是生活必需品，購(gòu)買(mǎi)居家用品類(lèi)的占4.3%，近58.7%的對(duì)象是會(huì)在超市購(gòu)買(mǎi)副食。
在眾多的因素中，地理位置（柱狀1）占33.3%，商品多樣化（柱狀2）占22.2%，價(jià)格（柱狀5）占17.8%。說(shuō)明當(dāng)消費(fèi)者選擇超市的時(shí)候，更注重的.是地理位置和商品的種類(lèi)與價(jià)格因素，交通方便，物美價(jià)廉，自由選擇是消費(fèi)者所希望的。在我們的調(diào)查對(duì)象當(dāng)中，多數(shù)人都認(rèn)為影響他們選擇在附近超市購(gòu)物最重要的因素是地理位置，例如xx百貨超市臨江分店相對(duì)于調(diào)查的對(duì)象而言，交通十分方便（位于交通要道），最后，環(huán)境衛(wèi)生僅占4.4（柱狀6），說(shuō)明它并不是影響調(diào)查對(duì)象選擇超市的最主要因素。
根據(jù)回收資料，在個(gè)別訪(fǎng)談的基礎(chǔ)上，我們發(fā)現(xiàn)了個(gè)別超市存在的問(wèn)題。
超市經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題分析：存包、停車(chē)等不太方便；在非食品類(lèi)區(qū)，尤其是化妝品區(qū)，工作人員過(guò)于熱情，大大降低消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，甚至讓不少人選擇繞道而行；收款時(shí)往往會(huì)遇到各種問(wèn)題（貨品價(jià)錢(qián)有偏差、柜臺(tái)暫時(shí)沒(méi)有零錢(qián)，找的錢(qián)有缺損等等）；有些商品的價(jià)格略高于其他超市，致使顧客對(duì)該超市的信心有所下降；比較注重衛(wèi)生的食品類(lèi)未嚴(yán)格整理；超市內(nèi)的商品的擺放方面也存在很大的問(wèn)題，有些商品擺放不合理，不方便他們的選購(gòu)；員工素質(zhì)有待加強(qiáng)，部分工作人員的服務(wù)態(tài)度有問(wèn)題，有的冷漠以對(duì)，有的甚至輕視消費(fèi)者，尤其是收銀員的服務(wù)態(tài)度差和速度慢，甚至結(jié)帳時(shí)候算錯(cuò)；促銷(xiāo)手段單一（未充分利用廣播等資源）；保鮮食品未做好適當(dāng)措施，如面包、水果等。
提高超市經(jīng)營(yíng)效益的對(duì)策建議：實(shí)行明碼實(shí)價(jià)，價(jià)格合理；做到“服務(wù)周到”，要求員工真正地做到“顧客就是上帝”；保持良好的購(gòu)物環(huán)境，管理規(guī)范；科學(xué)合理地?cái)[放商品，更加方便顧客選購(gòu)不同的商品；對(duì)于商場(chǎng)內(nèi)播放的音樂(lè)，應(yīng)在多數(shù)時(shí)間里播放產(chǎn)品相關(guān)信息和促銷(xiāo)信息，其余時(shí)間應(yīng)該播放一些悠揚(yáng)動(dòng)聽(tīng)的音樂(lè)，讓消費(fèi)者更舒暢地購(gòu)物；應(yīng)讓廣大消費(fèi)者無(wú)償?shù)氐玫匠卸ㄆ谔峁┑纳唐沸畔ⅰ?/p>
總之，超市經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該在把握不同消費(fèi)人群消費(fèi)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，更好的滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，使得企業(yè)能夠健康、持久的發(fā)展。調(diào)查反饋的信息，揭示了一些需要引起超市經(jīng)營(yíng)者重視的細(xì)節(jié)。本次調(diào)查顯示，顧客在超市選購(gòu)商品時(shí)最看重的因素依次為：交通因素、商品多樣化、價(jià)格、商品的品質(zhì)、情感因素、環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)。其中，服務(wù)居于末尾，說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題是超市普遍欠缺的。超市購(gòu)物的最主要特征就是自選，為顧客提供的服務(wù)是有限的。這時(shí)促銷(xiāo)員、收銀員和場(chǎng)內(nèi)服務(wù)人員的作用就凸現(xiàn)出來(lái)了。在找不到商品時(shí)，或者是找不到價(jià)簽或遇到技術(shù)含量較高的商品時(shí)，顧客就需要得到場(chǎng)內(nèi)服務(wù)人員的幫助；在選購(gòu)新品牌和有新功能的產(chǎn)品時(shí)，顧客就需要促銷(xiāo)員的介紹。收銀員是顧客消費(fèi)過(guò)程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，它對(duì)顧客的情緒和滿(mǎn)意度造成了相當(dāng)大的影響。調(diào)查顯示，收款臺(tái)是顧客對(duì)超市服務(wù)最不滿(mǎn)意的地方，收款排隊(duì)等待、收銀員態(tài)度不好和掃描設(shè)備問(wèn)題而耽誤時(shí)間是影響消費(fèi)者購(gòu)物情緒和滿(mǎn)意度的主要因素。
從經(jīng)營(yíng)者角度看，他們無(wú)疑應(yīng)該了解消費(fèi)者的消費(fèi)特點(diǎn)，對(duì)于不同性別、不同年齡、不同收入水平的消費(fèi)者，在經(jīng)營(yíng)策略和企業(yè)管理上應(yīng)該有所變化。與女性消費(fèi)者相比，男性消費(fèi)者具有較強(qiáng)理智性、自信性。他們不愿“斤斤計(jì)較”，購(gòu)買(mǎi)商品也只是詢(xún)問(wèn)大概情況，對(duì)某些細(xì)節(jié)不予追究，也不喜歡花較多的時(shí)間去比較、挑選，即使買(mǎi)到稍有毛病的商品，只要無(wú)關(guān)大局，也不去計(jì)較。在許多情況下，購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的形成往往是由于外界因素的作用，如家里人的囑咐、同事朋友的委托、工作的需要等等，動(dòng)機(jī)的主動(dòng)性、靈活性都比較差。而女性消費(fèi)者則通常喜歡一些造型別致新穎、包裝華麗、氣味芬芳的商品。此外，她們還非常注重商品的外觀，將外觀與商品的質(zhì)量、價(jià)格當(dāng)成同樣重要的因素來(lái)看待，因此在挑選商品時(shí)，她們會(huì)非常注重商品的色彩、式樣。她們也經(jīng)常受到同伴的影響，喜歡購(gòu)買(mǎi)和他人一樣的東西。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)查報(bào)告4
隨著信息技術(shù)應(yīng)用領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大，科技信息服務(wù)體系進(jìn)一步完善，信息化已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的重要力量。近年來(lái)，我國(guó)民營(yíng)企業(yè)得到了快速發(fā)展，但是，信息化程度不高已成為制約我國(guó)民營(yíng)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素之一。這次社會(huì)實(shí)踐，我主要是了解民營(yíng)企業(yè)信息化建設(shè)規(guī)模與程度，以及信息化建設(shè)對(duì)民營(yíng)企業(yè)的幫助。這次調(diào)查有助于我在專(zhuān)業(yè)上的進(jìn)一步學(xué)習(xí)，并且能讓我把實(shí)踐與理論結(jié)合在一起，讓理論接受實(shí)踐的檢驗(yàn)。
因此我這次來(lái)到了深圳的優(yōu)雅印刷企業(yè)。作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)的深圳，一直是最與世界接軌的城市之一，信息化程度很高。因此我相信在這里能了解到民營(yíng)企業(yè)信息化建設(shè)的現(xiàn)狀。
一.實(shí)踐內(nèi)容
時(shí)間：
地點(diǎn)：
內(nèi)容：了解民營(yíng)企業(yè)在信息化的建設(shè)和成就，信息技術(shù)在其中起到的作用有多少。
在1月20號(hào)，我踏進(jìn)了優(yōu)雅企業(yè)。優(yōu)雅企業(yè)一共有五大部門(mén)，分別是：產(chǎn)品部門(mén)，銷(xiāo)售部門(mén)，后勤部門(mén)，人事部門(mén)，策劃部門(mén)。我首先來(lái)到了產(chǎn)品部門(mén)，在他們的辦公地方，隨處可見(jiàn)現(xiàn)代化辦公設(shè)備。通過(guò)與部門(mén)經(jīng)理的交流我才知道，在xx年以前，他們產(chǎn)品部的人員眾多，但是由于沒(méi)有有效的管理手段和辦公方法，導(dǎo)致他們的產(chǎn)品的.產(chǎn)量一直升不上去。后來(lái)經(jīng)過(guò)管理部門(mén)的研究決定，采購(gòu)了一批先進(jìn)的現(xiàn)代化辦公設(shè)備，并且專(zhuān)門(mén)培養(yǎng)了一部分專(zhuān)門(mén)的人才。這是這樣的舉措，讓產(chǎn)品部門(mén)起死回生，不但使部門(mén)的人員的精簡(jiǎn)，并且使部門(mén)的辦公效率大大提高。從那以后他們招工的一條重要標(biāo)準(zhǔn)就是能熟練使用現(xiàn)代化辦公設(shè)備。并且產(chǎn)品部的經(jīng)理還說(shuō)，企業(yè)其他部門(mén)看到產(chǎn)品部的成效后，都采取了同樣的做法，這使得企業(yè)業(yè)績(jī)大大提高。隨后我又參觀了其他幾個(gè)部門(mén)，跟產(chǎn)品部情況差不多。在與銷(xiāo)售部門(mén)經(jīng)理的交流中，他們部門(mén)已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了無(wú)紙化辦公，因此工作效率很高。然而他們有一些客戶(hù)由于并沒(méi)有采取信息化辦公，導(dǎo)致了這些客戶(hù)在工作上效率不高。
二.實(shí)踐結(jié)果
通過(guò)這幾天的參觀，觀察和交流，我發(fā)現(xiàn)民營(yíng)企業(yè)的信息化建設(shè)取得了不錯(cuò)的成就。我是學(xué)信息管理與信息系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)的，在這次的社會(huì)實(shí)踐中我學(xué)到了很多。通過(guò)這次的實(shí)踐與我平時(shí)所學(xué)的，我認(rèn)為現(xiàn)代企業(yè)要想有所成就，就必須進(jìn)行信息化建設(shè)。因?yàn)�，企業(yè)信息化是提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要選擇�？梢哉f(shuō)，企業(yè)信息化不僅是信息技術(shù)的延伸，而且是企業(yè)管理與組織管理的延伸。
首先，信息系統(tǒng)增強(qiáng)了企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的快速反應(yīng)能力，信息資源在企業(yè)內(nèi)部得到共享，原始信息從傳遞到?jīng)Q策反饋的時(shí)間大大縮短，決策層與基層、各部門(mén)之間的溝通更加快捷。
其次，企業(yè)信息化增加了管理的透明度，有助于改變企業(yè)內(nèi)部的低效機(jī)制。如財(cái)務(wù)系統(tǒng)信息化后，上級(jí)部門(mén)可隨時(shí)跟蹤、監(jiān)控下面的財(cái)務(wù)狀況。
再次，企業(yè)信息化在更大程度上是一個(gè)涉及流程再造、企業(yè)管理模式創(chuàng)新的全新管理改革，是驅(qū)動(dòng)管理升級(jí)的重要手段，將為建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)、建立學(xué)習(xí)型企業(yè)提供現(xiàn)代化平臺(tái)。
信息化是推動(dòng)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新和體制創(chuàng)新的重要引擎。對(duì)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新而言，通過(guò)信息技術(shù)推動(dòng)相關(guān)科學(xué)知識(shí)、技術(shù)和金融、人才、專(zhuān)利等創(chuàng)新要素信息擴(kuò)散，可以有效降低創(chuàng)新成本。同時(shí)，利用信息技術(shù)手段，可以縮短創(chuàng)新周期，加快技術(shù)創(chuàng)新步伐。對(duì)企業(yè)體制創(chuàng)新而言，應(yīng)用信息技術(shù)，不僅要改進(jìn)生產(chǎn)手段、優(yōu)化生產(chǎn)流程，而且能推動(dòng)組織調(diào)整、管理體制創(chuàng)新，并建立與之相適應(yīng)的組織架構(gòu)、管理模式甚至法律法規(guī)體系。
物業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)查報(bào)告5
炎炎六月，本是光山羽絨材料經(jīng)營(yíng)最火爆的季節(jié)，昔日漫步光南路和弦山南路羽絨材料大市場(chǎng)，一派熙熙攘攘、車(chē)水馬龍的繁榮景象，如今，整個(gè)光山羽絨材料大市場(chǎng)冷冷清清，生意慘淡，是什么原因造成光山羽絨材料市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)一落千丈?為了全面掌握我縣羽絨行業(yè)的準(zhǔn)確情況，為縣委縣政府制定發(fā)展羽絨產(chǎn)業(yè)政策提供決策依據(jù)，光山縣羽絨產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)管委會(huì)會(huì)同光山縣羽絨行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)我縣羽絨材料經(jīng)營(yíng)戶(hù)和有關(guān)企業(yè)進(jìn)行了全面深入的實(shí)地走訪(fǎng)調(diào)查�，F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：
一、基本情況
二、問(wèn)題及原因
1、服裝市場(chǎng)的國(guó)際國(guó)內(nèi)大環(huán)境
2、低端布料涌入光山
3、新產(chǎn)品的大量出現(xiàn)
4、少數(shù)不良商戶(hù)毀壞了羽絨材料市場(chǎng)的信譽(yù)
5、消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變
近十年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，廣大人民群眾的收入不斷增加，生活水平不斷提高，對(duì)生活的要求不再只是吃飽穿暖的問(wèn)題，而是吃講養(yǎng)生，穿講時(shí)尚，所以，過(guò)去那種做工粗糙、品質(zhì)低下的產(chǎn)品逐漸失去了市場(chǎng)，中檔羽絨服逐步占領(lǐng)消費(fèi)主流市場(chǎng)，由于受暖冬的影響，許多地方的冬天并不十分寒冷，再加上室內(nèi)、車(chē)上有空調(diào)，穿著保暖內(nèi)衣和外套就可以過(guò)冬了，相對(duì)降低了廣大消費(fèi)者對(duì)羽絨服的需求。
三、發(fā)展方向與前景
四、意見(jiàn)與建議
由于我縣的羽絨材料大市場(chǎng)是一個(gè)自發(fā)形成的市場(chǎng)，其實(shí)就是一個(gè)無(wú)管理的自由市場(chǎng)，任何商戶(hù)都可以隨意進(jìn)出，門(mén)檻低，無(wú)監(jiān)管，最終造成市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，部分羽絨材料經(jīng)營(yíng)戶(hù)要求政府出面，組織工商、質(zhì)檢等部門(mén)，成立聯(lián)合執(zhí)法隊(duì)，取締一批無(wú)照經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，打擊一批經(jīng)營(yíng)假冒偽劣羽絨材料商戶(hù)，引導(dǎo)廣大商戶(hù)走誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)之路，重鑄我縣羽絨材料大市場(chǎng)的信譽(yù)和口碑。
1、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。建議由縣工商局、質(zhì)監(jiān)局在羽絨材料市場(chǎng)聯(lián)合組建質(zhì)量服務(wù)站，專(zhuān)司布料抽檢、送檢職責(zé)，打擊假冒偽劣、缺尺短碼、欺詐顧客等違法行為，從源頭上凈化市場(chǎng)氛圍。要盡快籌建省級(jí)羽絨制品檢測(cè)中心，為光山羽絨制品提供質(zhì)量檢測(cè)服務(wù)。
3、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式。要學(xué)習(xí)借鑒推廣連鎖經(jīng)營(yíng)+電子商務(wù)+加工基地的產(chǎn)銷(xiāo)模式，發(fā)揮現(xiàn)代物流業(yè)的優(yōu)勢(shì)，將傳統(tǒng)的前店后廠模式轉(zhuǎn)變?yōu)榍暗旰蠓侥Ｊ剑垂馍綖橛鸾q服裝生產(chǎn)配送大后方。另外，現(xiàn)在的充絨戶(hù)將來(lái)只需帶著一臺(tái)電腦、一本畫(huà)冊(cè)和幾十件樣品，在全國(guó)各地租下一個(gè)個(gè)小門(mén)面，就可以現(xiàn)場(chǎng)定做我們光山生產(chǎn)的羽絨服，大部分的充絨師傅，將成為我縣羽絨服裝加工企業(yè)的工人，再也不用背井離鄉(xiāng)出去打工了，在家就可以?huà)赍X(qián)。實(shí)踐證明，過(guò)去那種打一槍換一個(gè)地方、以毛絲充當(dāng)羽絨及一次性服裝必將被市場(chǎng)淘汰，而長(zhǎng)期定點(diǎn)、優(yōu)質(zhì)高絨、半成品及誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)才是現(xiàn)場(chǎng)充絨業(yè)持續(xù)發(fā)展的最佳出路，也是唯一出路。
4、打造生產(chǎn)基地。今年上半年，已經(jīng)有寒羽尚服飾有限公司、維尼特服飾有限公司、東圓利昇服飾有限公司三家企業(yè)在官渡河產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)破土動(dòng)工，下半年，將有金通實(shí)業(yè)有限公司、中原弦歌實(shí)業(yè)有限公司、鑫福源服飾有限公司三家企業(yè)上馬。隨著總投資10億元，10個(gè)年產(chǎn)100萬(wàn)件羽絨服裝的羽絨產(chǎn)業(yè)園建成投產(chǎn)，光山羽絨服生產(chǎn)基地將基本建成�？偟膩�(lái)說(shuō)，光山的羽絨產(chǎn)業(yè)是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，誰(shuí)能抓住機(jī)遇，誰(shuí)能轉(zhuǎn)型升級(jí)，誰(shuí)就掌握了市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，經(jīng)過(guò)3-5年的發(fā)展，光山將以羽絨服裝生產(chǎn)加工基地和防寒服裝批發(fā)市場(chǎng)為定位，躋身中國(guó)服裝市場(chǎng)有影響的縣市行列。
調(diào)查附記
1、根據(jù)中國(guó)羽絨工業(yè)協(xié)會(huì)姚小蔓秘書(shū)長(zhǎng)的建議，光山羽絨材料市場(chǎng)有其獨(dú)特性，把市場(chǎng)做好，是做大做強(qiáng)羽絨產(chǎn)業(yè)的前提，為此，調(diào)查組認(rèn)為，有必要組織參觀學(xué)習(xí)有關(guān)羽絨材料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。
2、根據(jù)中國(guó)服裝協(xié)會(huì)原常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)蔣衡杰的建議，光山生產(chǎn)防寒服有巨大的優(yōu)勢(shì)(含絨50%以下的'羽絨服以及光山生產(chǎn)的填充物為羽絲、羊毛絨、噴膠棉服裝)，調(diào)查組認(rèn)為，應(yīng)該立即著手制定防寒服生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，包括毛絲產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。
4、光山人單打獨(dú)斗秉性需要改造。著名的廣州港白路服裝貿(mào)易市場(chǎng)，有近400家商戶(hù)，與光山羽絨材料市場(chǎng)規(guī)模相當(dāng)，其中75%為光山人，但內(nèi)部卻盛行互挖客戶(hù)、互挖人才，互相壓價(jià)、惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)每況愈下，多數(shù)商戶(hù)處于半盈半虧狀態(tài)。例如有一款服裝的加工費(fèi)由20xx年的25元/件逐年下降到現(xiàn)在的18元/件(工人工資17元/件)，即便如此，光山人僅以16元/件拿下單子，這種賠本賺吆喝的經(jīng)營(yíng)方式令人不可思議。光山充絨業(yè)長(zhǎng)期形成的排擠、拆臺(tái)、降價(jià)等極端自私的競(jìng)爭(zhēng)方式即單打獨(dú)斗在這里表現(xiàn)的淋漓盡致。革除單打獨(dú)斗秉性，樹(shù)立抱團(tuán)發(fā)展理念，是光山羽絨業(yè)必須面對(duì)的課題，轉(zhuǎn)變方式、轉(zhuǎn)變觀念、提高素質(zhì)、提高質(zhì)量是光山充絨業(yè)面臨的抉擇。
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